北京买房：理清思路，购房建议712

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我有两套房很纠结，门头沟的西山艺境的大三居房子很好就是不涨，我买的时候三万多现在也就四万多。另一套是甜水园的老房就是太小了才40平米实在住不下也卖不出太多的钱，现在我们单位要搬到北七家那我西山艺境的就上班很困难了卖掉又觉得亏，有什么建议吗？

A：

1、我建议以后多点俩标点符号吧，要不看的我肺活量都增加了。

2、房子是用来住的，西山艺境就很典型，3万多，那就是开盘时买的吧？2013年前后，当时甜水园的老公房估计也差不多这价格，现在怎么也得7万左右了，是比4万多高了点儿。

但这能怎样啊，甘蔗不能两头儿甜，已经是这趋势，又住不上那就换掉呗。要不然再过几年或许还觉得更亏呢，装修都或许降低价值。

3、反正要是我就卖掉了，自住的话住不上，投资的话又不占便宜，出租的话也不好租，还毁装修，那留着有什么意义啊？甜水园的看预算吧，如果够置换的就留着，肯定各方面不吃亏，当然也占不到便宜。预算不够的话再考虑置换，一步到位，省的以后再折腾。

4、其他没什么建议，房子是用来住的，先解决居住的现实问题吧。

仅供参考。

二

Q:

我是2007年在银滩买了三套海景房，一套爱琴海景，一套水岸新城，一套山译阅海苑，当时都是3000多块钱。本来图的是价格便宜能升值，自己也能住一套度假。但现在这么多年过去了也没涨价，这三年我们也都没去过。现在又是该交物业费了，我们已经拖了两年，想问问有没有保留的价值？是否应该趁时机给卖掉就算了？

A：

1、三套呢，好卖吗？这我不懂，问当地的中介吧。我也买过银滩的，但2009年就给卖掉了，见好儿就收。当地有天量的土地供应，可哪儿有那么多的接盘侠啊？我当时卖掉是因为房子新，然后给卖房的提成，让他们当新房卖的。现在这都十多年过去了，新房还有的是呢，未必好卖。

2、如果能卖掉就卖掉呗，否则这年年交物业费不就等于是房产税吗？房子又不升值，图什么呢？

新房有可能价格上涨，但二手房未必。新房是由开发商操控的，相当于坐庄。而且他们的手段也早就成系统专业化了，当地也都组成了联盟，容易给去旅游看房的洗脑，也就有可能卖高价。但二手房是分散的市场，尤其是这些业主都不是当地人，就不可能有什么价格联盟，一团散沙互相踩踏，价格上不去。

而且这有个悖论，如果银滩的海景房涨价了，那当地又会推出大量的土地，开发商也会抓紧盖更多的房子。商品价格是供需关系决定的，那再增加二手房的数量，价格大概率又给砸回来。

3、总之要是我就卖了，也谈不上什么趁时机，现在的人们都懂的多了，除了老人很少有冲动消费的。试试吧，未必好卖。

仅供参考。

三

Q:

夫妻体制内公务，近两年从京外调入京内工作，分别在海淀最西北、二环内上班。俩孩子，目前仍在京外上学，老大读高一，老二幼儿园大班、明年入小学，都是普通娃。预计孩子明年转学来京。米不多，现金500个左右，京外已有一套经适房、公积金贷款已用。西、东城大概率可以蒸包。

初步想法：1、海淀，五棵松复兴路边永定区域，小两室老破小一套，50多平，不用贷款、学区比较弱。八里庄区域，小三室70多平，质量略比前套好，还需贷款约二百个。2、西城，主要因为割舍不下蒸包，在关注西城月坛、展览路和广外，老破小、700米左右。3、考虑顺序，孩子上学—兼顾居住—最好保值，不奢求升值投资的想法。

请教老师：1、综合以上情况，特别是700米的资金上限（含商贷），大方向选海淀还是西城？2、如选海淀，永定还是八里庄？3、如选西城，月坛、展览路还是广外？

A：

1、如果真的确定是普娃，那既然有东西城的政保，为什么要买海淀的啊？相当于说，现在孩子有公务员的名额，但想让他去做买卖合适吗？那就看自己的追求了。考虑好吧，一般建议都是牛娃虎妈去海淀，凭实力拼抢顶尖儿资源。普娃的话，那就更得看父母的付出了。

如果选择海淀当然是八里庄学区了，这没什么可说的。普通学区对孩子的天分和运气也要求较高，否则按现在的模式，明年还是入学最高峰，更不太容易提前上岸了，全家努力吧。

2、西城保值，常规建议是选择学区好，居住体验也好的房子，但都比较贵。因为再过两年就是确定性入学低谷期了，退潮之后，一般都是最好的资源才能相对保持价值。无论入学儿童降低多少，牛高也不好进，好学校也照样受追捧。

所以尽量选择月坛吧，但就是价格高，兼顾居住不太容易。次选展览路，广外就是以占学籍为主，或者说自住的成分更大。如果想避免保值风险，也可以考虑占坑儿房，或者是用完学位后关注行情，觉得趋势不对就出手。

3、选择哪个需求看自家情况，没有标准方案。海淀点招多，相对更对牛娃友好，上限高，但渣校也有的是。西城现在除了八少八素没点招，对天牛娃不是太友好，只能拼中考。但上限下限都高些，普娃也不吃亏。

仅供参考。

四

Q:

目前西罗园小区有套老破小（洋桥北边），角门西还有套大三居自住。现在看上密云西翁庄一套独栋别墅，总价的话必须卖老破小再加贷款才能搞定。环境很不错，爸妈想去住，我上班也在北边去那边也还行。

但是感觉从资产考虑上面有点风险，一方面是三环内面积虽小但是格局非常好，住着也算舒服，感觉至少保值而且真有情况也是好脱手的房子吧，密云那个位置感觉未来不知道是升是降，但是真有情况要脱手比较难，而且还得有几百万贷款。

但是话说回来，感觉西罗园的老破小这几年也没涨，是这片价格洼地了，也不知道后面是能补上去还是真的上不去了。密云那边呢，纯独栋产品以后北京也是没有了，这个在卖的二手纯独栋也算是北京最后一批70年大产权纯独栋项目了，整体美式风格设计感什么的也真是不错。总之很纠结，家底不厚，一个方向性错误基本上家里很有可能兜不住。想了解了解章哥看法。

A：

1、我的看法，房子是用来住的，确定是老人想住就买呗。考虑好，所有别墅类产品都是自住型的，全北京无论哪个地段，也无论什么产品，跑赢大盘的一个都没有，除了产业区附近的几个，其他全部跑输。

所以如果买了也就别考虑脱手了，肯定不好卖，也卖不上价。现在拿“老破小+贷款”的去换别墅，估计过个十年八年的也有可能换回老破小。

2、西罗园典型的自住板块，老房也是自住为主。从投资讲在本板块内肯定是拿个平均值，就是比热门板块弱点儿，排序也靠后一些。算价格洼地，不算价值洼地，“南三北五”的说法十多年了，到现在为止还没逆转。

3、密云的别墅未来是升是降，这没什么可纠结的吧？大盘如果涨的多，别墅也会跟随，就是少些幅度而已。短时间或许还行，有开发商帮着忽悠呢，等他们卖完了撤场吧，时间越长越明显。

北京最后一批70年独栋，还行吧。限墅令是1994年提出的，快30年了。最严限墅令是2003年的事儿了，卖了正好20年了，估计努努力的话还够卖70年的。别着急，吃瓜看着就行。

4、家底儿不厚？两套房还不厚？都惦记买别墅了，那就是已经超越绝大多数家庭了。普通人都是以保值为主，别墅是消费为主，到了那个阶层的必备支出，就跟豪车游艇私人飞机似的，奢侈品，比的就是看谁敢花钱，都这个阶层了没必要还考虑房子保值，犯不上。

5、总之就是放平心态吧，别墅是典型的房住不炒，也炒不起来。谈不上风险，风险得是不可预测的，而别墅的趋势太明确了，就是有钱人的玩具而已，自住消费。

多说一句，在任何一次经济危机中，中产们一般不会因为通胀而破产，但会因为急于跑赢通胀而滑落阶层。富人阶层的玩具，普通家庭最好考虑清楚，有可能玩儿的起，但未必输得起。

仅供参考。

五

Q:

准备置换，预计能准备出390万左右的房款。考虑到过两年老人帮忙带孩子，想买个小一些的三居室。单位在大望路和大兴枣园有班车，我爱人单位在五棵松附近，因此想找一个能兼顾我俩上班的地方。由于我们一年后才计划要孩子，当前对学区要求不是太高，但希望小区环境能好点。

当前我们看了劲松/潘家园，宋家庄，角门西这几个地方。但都有些犹豫：劲松/潘家园这边老小区多，小区环境不是很好，也就建业苑环境好点，价格也可以。宋家庄这边同劲松，要么是经适房要么环境不是很好。角门西看了西马金润一区，感觉小区还好，但位置又觉得不如劲松。总结来说，在我们当前预算下（二套首付390），想选一个90左右的三居，您有什么建议吗？

A：

1、首付390，包含税费吗？如果包含的话一般能买到550万左右的。90平是三居，那就是6万左右单价，那如果是四环内的话也没什么其他地方了，基本就是南部三环沿线。

2、我一般只能从投资角度分析，这是典型的自住需求，还是凭个人喜好选择比较合适。如果也有保值想法的话，那就尽量看西马金润吧，角门和草桥到公益西桥附近算是不错的板块，相对强于东南三环和南三环。

3、这位置看怎么说了，通勤的话看自己的方便，没标准，我一般只能捡有标准的说。这朝阳区紧邻东三环的位置，竟然和接近南四环的位置做对标，本来就有些不合适。建业苑是公房和商品房为主的，西马金润是安置房经适房福利房的混杂小区，前些年两边价格还差不少呢，至少20%以上，现在看样子差的不多了，要不然也不会放一块儿比。

4、总之这看自己吧，如果在看重交通方便那就朝阳这边，也有保值的想法那在丰台这边可能更合适些。

仅供参考。

六

Q:

我们京籍无房，2023入学，对口人大附石景山。我原以为海淀普小也比其他区好，努着想海淀买房。后来了解到 ：有钱补习、有时间、孩子能被鸡再来海淀，因此对高贷款后 补习班经济上和对孩子的压力很担忧。现考虑去丰台租房入学，可能可找关系去丰台1小 5小，后续看孩子情况再说。这样可以省下钱去报补习班。想问下：

1、对比人大附石景山，丰台1小/5小值得去吗？毕竟石景山和丰台差异不那么大。在丰台还可摇号丰台建华（但不知道学校咋样）。

2、当然还有个选择依然是买房，例如羊坊店，放弃翠小，买一居室去羊5，房400+（原来看的500+的房），压力小一点，应该也能负担。

我知道自己挺纠结的，见笑。想问问您的建议，特别感谢。孩子就是一般孩子，男孩挺乖，但我比较忙，因此学习方面比较松散目前，以后我在换工作。孩子还总和我念叨就喜欢现在住的地方（石景山）。

A：

1、人大附石景山和丰台一小五小比，不好比较。人大附在外区的除了人朝和人大附经开，都算中等的。就算是人大附经开，以现在的成绩也还不如丰台。

所以如果能去北大地就尽量，差距就算不那么大也不算小，仅仅一个进十二中的概率大，就不是能比较的了。如果剔除十二中，那丰台石景山差不多。但这不是没法忽视吗？如果不是为孩子的学习，谁愿意去忍受老破小啊。就算没有十二中，丰台二中也不太好和人大附石景山相比。

丰台建华没出成绩呢，只能说应该不错吧，毕竟算是民办校。这只能家长定，不敢建议。

2、海淀就是这种情况呗，如果天分好，父母的期望值也高就应该去。只是压力确实不小，我们家是深刻领会过海淀虎妈们的战斗力了。

简单说就是孩子的天分，妈妈的陪伴与信息，爸爸的资金支撑全都得到位，缺一不可。补习班的费用量力而为，双减之前相对还好控制，现在基本都是一对一，挺贵的。另外现在考试也挺贵的了，动辄一次几千上万的，还不算时间精力的折腾成本。如果是普娃，那就得多努力了，参考一下今年的中考成绩吧，海淀真挺卷的。

3、总之这只能家长定。如果是天牛娃就去海淀，就算进不去六小强，57中也在丰台二中之上，只是弱于十二中而已。牛娃就尽量选北大地，真要有这么强的关系干嘛不用啊？但丰台也得鸡娃，只是没海淀那么卷而已。或者这么说吧，除非是天牛自鸡娃，否则在哪个区都差不多，只要想进好高中，都得全家努力。

仅供参考。

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