未就拆迁协议达成一致，未经法定程序拆除房屋属于违法

一、基本案情

原告吕某户籍所在地x市x街××号，系集体土地建设用地使用权证即x-57号的土地使用权人。吕某于1992年时已经在该处建造房屋，包括有证照房屋58.5平方米以及无证照房屋。2008年，x管理区对包括吕某房屋在内的x社区进行动迁，征收了吕某58.5平方米有照房以及82.2平方米的部分无照房。

双方达成协议，并就拆除的房屋进行了补偿且安置完毕，且在吕某的集体土地建设用地使用权证备注“政府征用的面积150平方米，东西10米南往北15米”。2020年，x管理区再次对x市六中西南侧x社区进行征收，并在此区域张贴了《x管理区六中西南侧地块集体土地区域协议搬迁征收补偿安置方案》。

方案对于有照房屋货币化补偿金额规定为：按照3500元每平方米给予补偿。经公示无异议后，参照有照房屋进行补偿（产权调换不享受无偿安置8㎡待遇）。x管理区在未与吕某达成拆迁协议的情况下，于2020年6月对吕某的123平方米无照房进行了拆除，拆除后吕某及家人租赁房屋居住至今。

现吕某认为x管理区拆除其房屋的行为违法，且应给予赔偿。关于赔偿标准，吕某认为被拆除房屋虽系无照房，但符合x管理区发布安置方案中认定唯一住房的条件，应按此标准进行补偿，另外还应支付其租赁房屋的支出的费用。

另查，2008年5月12日，吕某与x市x管理区房屋拆迁中心签订《房屋拆迁产权调换协议书》，拆除吕某居住的x新区南私有产权房屋，建筑面积58.5平方米，无产权证房屋建筑面积82.2平方米。

对此次拆迁，x管理区已经按照协议安置完毕，给吕某还平一套约78平方米的房屋。该房屋位于x市××楼××单元××号，2010年5月6日，吕某在回迁安置证上签字并领取房屋。2011年9月23日，吕某及妻子张某某将该回迁房卖与范某某、单某某夫妇，并签订了买卖楼房协议。

二、原告观点

二被告在未与原告达成拆迁补偿协议的情况下，二被告拆除原告的房屋系属违法的行政行为。故原告提出上述诉讼请求，要求确认二被告的行为违法，同时赔偿原告应得的拆迁补偿。

三、被告x管理区辩称

1、吕某的无照房动迁，是依据x市政府规划委员会决定，依据无照房的补偿政策《x发（2008）81号》文件进行的。

2、谈迁过程中，发现吕某的无照房系违建房性质。第一，吕某的有照房和部分无照房已经过一次动迁。第二，其在上次动迁的土地上又新建了住房。第三，其自称是1992年兴建的无照房，要求其去村里签署证明，但吕某至今未提交建设时间的证明。第四，吕某称还平住宅已出售，此无照房为唯一住房，但提供不出证明。

3、上述情况证明，吕某的无照房是第一次动迁后，在动迁原址兴建或扩建的住房，其性质为违建房。正值x市落实“全面清查并处理违法建设”的五年行动方案的活动，便将吕某的情况汇报至x市违法建设专项整治领导小组办公室，经专项办公室批准，以x市综合行政执法局和x管理区的名义向吕某通知自拆无效后公告公布并拆除。

4、此案系在动迁工作中发现违建，经x市政府专项清理办公室（即x市综合执法局）批准并联合拆除，但基于维护社会稳定，我单位同志按无照房给予补助。

四、庭审意见

1、本案原告要求确认被告x管理区拆除其房屋的行为违法的请求，理由正当，证据充分，依法应予支持。

2、关于吕某主张的第二、三项诉讼请求即对其拆迁房屋以及过渡期间的补偿一节，吕某所诉补偿数额是按照《x管理区六中西南侧地块集体土地区域协议搬迁征收补偿安置方案》中关于“唯一住房”的标准进行计算，而x管理区则认为吕某的房屋不符合“唯一住房”的标准。

x管理区未对吕某予以安置补偿，根据庭审中查明的事实和双方当事人的诉辩意见来看，其主要争议在于吕某被拆除的房屋是否应按照“唯一住房”的标准予以补偿，其实质是对补偿标准产生的争议，关于过渡期间吕某租赁房屋产生的租赁费的补偿数额，亦需在安置补偿中确定标准。

吕某应先行就补偿标准问题向批准征收土地的人民政府申请裁决，故对于吕某在本案中的此节主张，本院不予处理。

3、关于x管理区主张的吕某的房屋系违法建筑的辩解，在吕某的房屋未经过相关职权部门进行确认为违法建筑，x管理区以吕某的房屋系违建并予以拆除，没有法律依据。

另外，x管理区出具的《x市政府关于同意对x管理区六中西南侧地块集体土地区域协议搬迁征收请示的批复》以及张贴于x管理区x社区的《x管理区六中西南侧地块集体土地区域协议搬迁征收补偿安置方案》，均未涉及x管理区所称的此次拆迁系对违法建筑的整治。

x管理区庭审中提供的关于整治违法建筑的《通告》以及张贴通告的照片，并不是针对吕某房屋这一特定对象作出的具体行政行为，故对于x管理区的此项辩解，本院不予支持。

五、法院判决

二〇二一年五月六日法院判决，确认被告x市x管理区拆除原告吕某坐落于x市x管理区x街x号（即x-57号集体土地建设用地上）房屋的行政行为违法。

【声明】司法裁判案例