上海
近日，楼市再次刮起了提前还房贷的风，许多购房者纷纷加入了还贷队伍中。
然而想要提前还贷并没有那么容易，不少购房者抱怨，提前还贷额度预约已满，排队需要等上数月甚至半年之久，有银行申请提前还房贷已经排到9月之后。
购房者争相提前还房贷，说到底主要有两个原因。
从去年下半年开始，全国多地纷纷下调首套房贷利率，目前有包括清远、南宁等在内的部分城市已经将房贷利率最低降至3.7%，创下近20年来的新低。
这样一来，不少之前房贷利率高位站岗的购房者心里自然不平衡，觉得自己亏大了，所以就想要提前还房贷。
当然，另一个很重要的原因是，近期整体的市场行情并不可观，不少购房者的“存款投资收益”和“贷款利息”不对等，这也使得许多人有了提前还贷的想法。要知道，之前很多购房者通过投资产生的收益用来偿还房贷，这可是比提前还房贷有益得多，然而今时不同往日。
不过，提前还房贷也要谨慎，在有些情况下，提前还房贷其实并不划算。
哪些情况不适合提前还房贷？
想要提前还贷，要先考虑是否超过这个时间。众所周知，偿还房贷主要有等额本息和等额本金两种方式。前者是指在还款期内，每月偿还同等数额的贷款（包括本金和利息）；后者则指在还款期内，将贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，其月供金额逐月减少。
以100万房贷为例，假设房贷年限30年，房贷利率4.3%，用安居客的房贷计算器很快可以得出，采用等额本息的还款方式，每月固定还款4949元；而采用等额本金的还款方式，第一个月还款6361元，之后每月递减10元。
也就是说，按照等额本息的计算方法，有70%的利息都集中在还款周期的前1/2的时间里，所以超过还款总周期的1/2的时间才去提前还房贷的话，就节省不了多少利息。
而按照等额本金的计算方法，在还款周期前1/3的时间里，利息占了绝大部分，所以如果超过还款周期前1/3的时间才去提前还房贷的话，同样也节省不了多少利息。
另外，如果购房者投资的年化收益率大于房贷利率的话，那么自然也就没有必要提前还房贷；不过如果投资的年化收益率小于房贷利率，那还是建议房贷利率高位站岗的人提前把房贷还了。
提前还贷缩期和缩额如何选择？
如果已经决定好要提前还贷了，那么购房者还会面临一个问题，那就是到底该选缩短还款期限还是选择缩短还款额呢？
一般购房者在进行部分提前还款的时候才会面临这个问题，而全部提前还款的购房者就不会有这样的烦恼。
在部分提前还款时，银行会提供三种方式，一是剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短，这种还款方式能够节省的利息较多；二是剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变，这种还款方式节省的利息没有第一种多，但能够减少月供负担；三是剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短，这种方式既能减少月供负担，而且比第二种节省的利息多。
以100万房贷为例，假设房贷年限30年，2015年首次还款，当时房贷利率4.9%，2023年准备部分提前还贷20万元，用安居客的提前还款计算器很快可以得出，采用缩期的还款方式，能够节省28.3万元的利息，且还款期限缩短91个月。
而采用缩额的还款方式，虽然月供减少1242元，但总利息仅节省12.66万元，还款期限保持不变。
总的来说，想要节省更多的利息的话，建议采用缩期的提前还款方式；而如果想要减轻月供负担的话，则建议采用缩额的提前还款方式。
你觉得应该提前还贷吗？欢迎下方留言。
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