江桥，还能不能崛起？

　　江桥是外环外争议最大的板块。

　　看地段，江桥是毫无争议的外环第一镇。上海西北部内中外环间隔极窄，江桥到人民广场仅12公里，到内环线仅7公里。

　　这距离比房价高地七宝都近。

　　江桥地铁线路外环外也鲜有敌手，13、14号线都是贯穿市区的大动脉，嘉闵线串联起西上海最大的概念大虹桥，13号线将来还延伸至前湾，又是一个重磅规划。

　　 14号线已经开通，临洮路到静安寺只要25分钟。

　　 距离市区近、轨交发达，天然的刚需友好、天然的广受关注，然而却也迎来不少批评。

　　 而且江桥房价还是外环洼地，不仅低于华漕，还低过同胞兄弟南翔。

　　 如果你的目标是500万以内电梯两房，还需要地铁口、品质小区，外环附近除了江桥应该只有九亭、杨行这样的地带。

　　 九亭、杨行地段就要差不少。 所以，江桥为什么是洼地？

　　 01

　　 江桥的核心优势是地段好、轨交发达，其实商业也有一定优势。

　　 江桥万达2011年就开业了，商业体量在当时跻身上海前十，即使现在也能排进前三十。

　　 2021年，江桥万达营收在全国418个万达广场中排名第九。

　　 然而除了以上几个优点，其他多少都有些问题。比如江桥自驾出行优势不大。

　　 江桥北侧及西侧由于铁路阻隔，道路并不通畅。南面与华漕相隔苏州河天堑，目前仅有华江路通车。

　　 好在江桥是市区刚需集中地，大部分居民向东出行。由于江桥内部道路极其曲折，处于中央的京沪高速并不实用。实际生活中北江桥居民主要依赖曹安公路，南江桥居民更多走金沙江路。

　　 这两条道路又汇集了来自封浜的车流，早高峰堵车成为常态。

　　 金沙江路一过金鹤新城就开始堵成停车场，直到过了华江路分流才开始缓解。

　　 过了外环进入普陀，这里也没什么正经产业，只能一路向前开。普陀的兄弟姐妹们虽然一直瞧不上江桥，却不得不跟江桥的车流一起奔向市区，结局就是大家堵在一起。

　　 不过同价位的南翔、顾村、九亭、周浦等区域交通也不见得好多少，堵车顶多是削弱了江桥地段优势，算不得硬伤。

　　 前几年有人在论坛上做了一个调研，非常准确的反映出了江桥资源上的困境。

　　 房子附着了三个最核心的资源：教育、医疗、地铁，前两个江桥基本都是空白。

　　 江桥医院名字已经升级为第一人民医院嘉定分院，其实还是没有改变社区医院性质。

　　 最近的专科医院是长风的儿童医院，直线距离已经6公里以上；最近的三甲综合医院是普陀区同济医院，需要开车10公里以上。

　　 距离远，道路堵，孩子、老人有个紧急病情真是火急火燎。

　　 嘉定与松江不同，优质资源并没有全部集中在一起，嘉定新城、安亭、菊园等地都有还不错的学区。

　　 可惜江桥就像干儿子一样被遗忘了。

　　 好在近些年略微有些改观，2018年起引入了卢湾一中心，华江中学也被曹杨二中托管。

　　 不过都是在北江桥，即商品房集中区域，南江桥仍然一无所有。

　　 排名第三的需求是公园或者绿地。确实，江桥目前并不是一个宜居区域。

　　 不过主要原因不是垃圾焚烧厂。这个亚洲最大的垃圾焚烧厂只是冠名了江桥而已，实际坐落于普陀的桃浦。

　　 所以江桥的大部分小区都在2公里以外，基本上没有不利影响。

　　 影响江桥宜居性的，更多的是规划混乱。

　　 环二设想过一个场景：一位三四线城市的游客到了上海市区，一定会感叹上海的繁华；

　　 到了南翔，会觉得这就是上海的郊区，人口密度明显降低但是环境更加清幽；

　　 到了江桥，一定会似曾相识：这不就是我们老家的郊区吗？

　　 江桥面积虽然不大，但是分布着大量的中低端产业集群。近期实业不景气，这些厂房渐渐的沦为了汽修厂、仓储物流区等等。

　　 江桥工厂区观感

　　 夹杂在厂区的是部分居民区。不过由于这里以动迁为主，街道环境也确实不够理想。一方面新旧夹杂，时不时的出现许多农民自建房，一方面居住密度高人流过大。

　　 江桥居民区观感

　　 同时，航道的影响无处不在。

　　 七宝同样以航道闻名上海，不过七宝航道影响的是一条线，仅万科城市花园、黎明花园一带影响较大。

　　 江桥的航道影响是扇形面，南江桥的大部分区域，从金鹤新城到万达城市公寓到绿地新江桥城都有相当大的影响。

　　 万达城市公寓上空的飞机

　　 这样的居住环境，正在劝退越来越多的客群。

　　 02

　　 其实居住环境是间接原因，直接影响板块发展的是随之而来的人口问题。

　　 环二调研著名的动迁基地——绿地新江桥城时发现工作时间小区内居民不少，忍不住问了一下当地居民：你们上班都不忙吗？

　　 这位热心的叔叔一语惊人：上班？上什么班？都是吃低保的，全家不上班。

　　 调研当然代表不了全部，普通动迁基地的消费水平不高却是事实。

　　 而且江桥一方面居民区比较分散，被厂区割裂开来；一方面居民区内部密度极高，金耀路日常人头攒动，尤其是到绿地新江桥城附近。

　　 如果辅助以良好的城市界面以及高定位的商业，人流量大称之为繁华；城乡结合处人流量如果过大，带来的反而是不适。

　　 与九亭原来类似，学区的劣势也影响了高学历家庭的流入，进一步拉低了当地的居住水平。

　　 更严重的是，动迁房以及遗留的老房子带来了相当规模的流动人口。

　　 2021年江桥人口近30万，户籍人口仅79215人，流动人口占了绝大多数。

　　 而且这里租金更低，尤其是零散分布着的平房，大量房源租金仅几百元。

　　 几百元的房子，还可能住着一家人。

　　 江桥零散分布的平房

　　 原本就是三区交界处难以管理，辅之以大量的流动人口，江桥一度成为近郊居住环境最差的区域之一。

　　 一街之隔的丰庄并不是一个优质居住区，不过与江桥相比仍然优越得多。自驾走金沙江路一过外环，立即有种进城既视感。

　　 丰庄新郁路街景

　　 环二多次提到过，上海的板块即将开始固化，通过大量的孟母三迁相同消费水平、审美水平的客群会集中到一起。

　　 板块之间的隔阂将越来越深，直至再次出现上只角下只角的差异。

　　 毕竟上海市人口总规模已经限定在2500万，以后的人口流动更多的是各个区域间。消费能力高的人口流入的区域，价格将持续被推高，消费能力低的人口流入的区域，价格将阴跌。

　　 人口普遍流出的区域，前景更是渺茫。

　　 环二担心的是，江桥会不会沦为板块鄙视链的最底层。因为从业这些年最明显的直觉就是：10年前人口大量流入江桥，因为这里有便捷的交通、低廉的标的。

　　 最近两年收入水平提高后，流入江桥的人口开始下滑，抛售江桥房子的客群反而越来越多。

　　 03

　　 不少朋友问过环二，江桥与南翔一条铁路之隔，居住环境为什么相差这么大？

　　 南翔环境优质，尤其是两个人工湖极大的改变了城市面貌，现在还要挖第三个人工湖。

　　 江桥为什么不挖个人工湖或者打造其他生态用地？

　　 其实江桥还真有计划。 2015年江桥推出了北虹之星规划，其中就有100亩的人工湖。

　　“北虹之星”地块东邻嘉闵高架，西至京沪高铁，北靠曹安公路，南至沪宁高速，总占地2670亩。

　　新建道路10条，总长度12公里，绿地31.68万平方米，绿化覆盖率22.5%，疏浚开挖河道6条，并在原有河道上扩建100亩水域面积的景观湖。

　　 北虹之星是原封浜区域，合并到江桥后一直蓄势待发。

　　 这版规划非常漂亮，环二看了也觉得激动无比，然而却一直烂尾着。直到最近还在反复修改规划，不知道何时才能落地。

　　 为什么南翔的项目落地容易，江桥就很难？ 因为江桥缺钱。

　　 2021年，江桥镇财政支出只有南翔的一半，人均数据连一半都不到。

　　 两个乡镇人口数据相差不大，需要的基础支出，比如教师工资、公务员工资、基本采购等等相差不大。

　　 这些必要支出可能占了江桥大部分，只占了南翔一半不到。

　　 花在城市更新、环境维护等非必要项目上的费用， 两片区域可能差了几倍都不止。

　　 江桥曹安公路以南，有大片破旧厂房、宅基地需要拆迁，拆迁重建城市面貌肯定翻天覆地，然而却没有财力支持。

　　 江桥财力匮乏是因为企业数量少，2020年江桥税收只有36亿元，南翔却超过了100亿元。

　　 财力差，城市更新、企业引进更加困难；没有城市更新、企业引进，财力进一步下滑。

　　 江桥可能会陷入这样的恶性循环。

　　 其实九亭也遇到过江桥的问题，开发过早城市面貌很差，难以吸收优质居民和企业。

　　 松江给的方案是，北九亭升级为街道由区里直管。

　　 你没钱改造，区里出钱。当然开发过后实现的收益也归区里。

　　 乡镇与街道的区别正在这里：乡镇保有相对独立的财政体系，街道则没有。

　　 这样操作后北九亭配套、城市环境都有了不小提升，九亭中学近期成绩也非常理想，甚至有人开始为了学区买入北九亭。

　　 江桥现在恶性循环难以打破，区里是不是也考虑一下接管？

　　 当然更重要的是镇上考虑一下，要不要出让部分权力换取区域发展？

　　 04

　　 当然嘉定没有接管江桥，可能是这里依旧还有大虹桥概念，南江桥正是北虹桥核心区。

　　 然而大虹桥并不是独立的行政区，虹桥商务区管委会也没有独立的财政体系，能做到的只是协调各区资源。

　　 江桥的破局，大概率还是需要依靠嘉定。

　　 目前江桥的动作只看到一个：不断的拍卖土地。拍卖土地获得收入，还可以建设新的小区、引入新的居民。

　　 不过容易收储的土地有限，这步棋走到底后怎么办，我们拭目以待。

　　 ▼

　　 以上为正文

　　 编辑∣环线咨询