除了万象城，2023的昆明商业还有什么看点？

来源|赢商云智库（ID：sydcxy2014）

作者|张亮

图片来源|除特别注明外，均来自项目官方

赢商大策划

回看2022城市商业答卷，标杆mall的韧性生长闪闪发光。头顶光环，它们将亮相5月的广州，在第18届中国商业地产节【中国城市商业馆】大放异彩。

此为，昆明篇。

2022年，昆明坚守“扩内需、稳增长”，经济保持平稳运行。全年地区生产总值完成7541.37亿元，增长3%。增幅虽不高，但在全国省会城市中排名靠前，西南地区处于领跑态势。

商业力虽不及同属西南的成都、重庆，但国际化的特殊战略前景和850万的人口也在强力支撑着这场消费大局。本文以商圈、项目、品牌视角，复盘昆明商业发展情况，展望2023年趋势。

第18届中国商业地产节 将于5月在广州举办，系列主题展——【中国城市商业馆】，打通合作对接“最后一公里”，联动五大国际消费中心城市+19个消费前沿省市，集合全国1000+城市活力商业项目，精准对接2000+全业态品牌资源，助力项目建设专属品牌库，为招商推广提供一站式全方位招商展示平台。

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昆明商业市场回顾

//2022年商业存/增量：603万㎡存量能量强劲 增量依旧缓行

毗邻南亚、东南亚的区域属性，让云南的国际化进程一直保持着向前的状态，而具化到商业地产领域，存在着存量粗放，增量放缓的问题。

昆明存量商业整体呈上升趋势，截止2022年底总体量达603万㎡，在二线城市中排名靠前，在西南省会城市中排名第三，人均购物中心面积0.71㎡/人，整体商业势能较好。

2018-2020年增量商业保持稳定的增长，2021-2022年2年内出现锐减，增量呈下降势头，疫情、资金链断层等多重因素下，筹开商业体出现疲软态势。

此外，近年来昆明二环内的商业达到饱和，土地资源紧缺，而三环外又存在人口密度不够、配套不全、交通不便等因素，导致增量商业处于不温不火的状态。

2022年的昆明商业大环境正在陆续“回血”，存量以调改、营销来稳住客流，增量则谨小慎微，以保守的态度应对市场变化。

过去一年，仅有昆明荟聚和安宁万达广场真正实现全面开业，金俊广场仅开放了负一层。值得一提的是，三大项目都是大体量商业，对区域整体提升贡献较大。

• 昆明荟聚：作为中国第七座荟聚，让西北新城在业态和品牌整体数量和级次上，得到一次升级，与家居部分的互动、与五华吾悦广场的互动，都推进整个片区的商业发展进度。

昆明荟聚 图片来源：赢商网

• 安宁万达广场：作为安宁招商引资的重要项目，与各品牌间强强联合，开启安宁商业消费、场景、空间的新时代，为区域、为地方经济发展增添强劲驱动力。

昆明安宁万达广场 图片来源：项目方

• 金俊广场：作为金格与俊发强强联合项目，2022年底所有人的目光聚焦到了金俊广场。商场各大门店正在陆续开业，高奢等业态布局叠高东风广场片区的商圈效应，为昆明的品质消费提档升级。

昆明金俊广场 图片来源：赢商网

//商圈发展：白塔路商圈热度飙升 区域商圈以标杆领跑

人口剧增、空间拓展，昆明四大核心商圈（三市街、青年路、白塔路、小西门商圈）的城市格局早已被打破，区域型的商圈正铆足干劲不断拓宽边界，夯实内容。

据赢商大数据，截止2022年底，昆明共被划分出大小20个商圈，其中3个市级商圈，17个区域商圈。从商圈的分布来看，主要集中在市中心、南片区、东南片区，东片区仍是商业的薄弱环节，有待发力。

20个商圈中，三市街商圈、青年路商圈、白塔路三大市级商圈坐牢了绝对地位。

作为昆明商业发源地的三市街商圈，依旧是整个城市的人流交互中心。2023年春节期间，仅南屏街区域人流量就达198.91万人次，较去年增长112.63%，日常消费、城市休闲、旅游度假等多类人群集中堆高。

顺城购物中心在商圈内依旧拔尖，历年首店数量排前列，整体业态结构与品牌级次都处于较高水平，轻奢与时尚兼顾，做到了实时焕新；

南强街与昆明老街表现不凡，尤其在在地文化与商业的结合，以及夜经济的打造上，成为了外来游客必打卡的网红街区。

青年路商圈整体商业势能在减弱。新世界百货闭店，商圈内较大的商业体剩余金鹰购物中心与百大新西南广场，目前正调整定位，积极应对消费迭代带来的冲击。

白塔路商圈的变革动作最大，以中高档定位为主，目前商业的势能朝着东风广场板块发生位移。

作为昆明的老牌高奢百货，金格百货汇都店遗憾关闭，中心店引进了顶尖青年文化厂牌AKOMA，整体以潮流夜店为主打；

对面的金俊广场，作为春之眼项目的商业板块，由金格百货主要运营，地上8层地下1层，正在陆续开放，业态以高端零售为主；

旁边的SKP目前也正在清理工地，预计不久将会开工，未来以成都为模型，同样打造地下五层的商业结构；

恒隆广场首期引进300+高阶品牌，经过几年的打磨，客流和销售额稳步上升，租金收入较2021年有了6%的升幅。

其余的17个区域商圈中，基本是以单个的强势商业体为主导，其他商业围合助力所形成。就如以同德昆明广场为领头的白云路商圈；以世纪金源主导的世纪城商圈；以南亚风情第壹城为主的滇池路商圈等。

值得一提的是，永中路商圈在海乐世界不断的业态构建和内容叠加下，成长速度较快；螺蛳湾商圈主要以大悦城这座“巨无霸”商业体为主导，通过多年的打磨和新兴商业的植入，已经从老旧焕发出时尚新意。

//首店经济：新进90家首店 本土品牌攻势抢眼

为激活消费市场，昆明“首店经济”呈现百家争鸣的态势，各类概念店、旗舰店、潮流新品、生活好物轮番进驻。

据赢商网统计，2022年全年共有91家首店进驻昆明，其中包含多家中国首店、西南首店。

• 全国性的占据9%，包含BOBO'S 波波蟹、泡泡米 POPOME+、大羽炭火烧鸟、宁记泰国猪脚饭、山野泡泡、滇小酥、元气之治、三川·十酒；

• 区域类（以西南区、华西区为主）的占据11%，包含Theory、游鱼游戏、青空白云冰淇淋、in-pai club、SSSWANK、TEGOMEN、空格现场、h咖啡、TIGI X IL COLPO；

• 昆明首店有73个，占据80%。

业态占比上，餐饮独占鳌头，拥有54个首店品牌，泰餐、饮品、烘焙类是去年的一大亮点。泰魔力、山野泡泡、大方的酸奶、滇小酥都是本土的原创品牌，无论是商业模式还是拓展规模上都表现出了强劲的势头。

25个零售类首店，大环境的影响下，零售略显疲软，但也引进了Theory、redline、MIKIMOTO、self-portrait、江诗丹顿、PICO等实力首店，有望新一年有所提振。

2022年首店的引进上，以存量商场为主，新开商场“战绩”较差。同德昆明广场引进12个首店品牌，顺城购物中心10家，海乐世界9家，占据TOP3。

2020年到2022年，昆明的首店数量经历了剧烈下跌，而后整体又呈现出稳步上升的趋势，整体势头向好，这也是商业开始复苏的一个信号。

//存量调改：空置率、开关店比表现良好 抱团式调改成新势

在赢商大数据21个重点监测的城市中，2022上半年平均开关店比0.8，其中开店率8.9%，关店率11.1%，开关店比增速同比下跌27%，但昆明开关店比逆势上涨，品牌门店持续外拓。

2021下半年，文体娱与生活服务业态起到明显带动作用，开店率领跑，属于扩张态势，儿童亲子呈现下行趋势，零售相对稳定，餐饮业态“拖后腿”，开关店比仅为0.56，业态收缩严重。

昆明2022上半年空置率10.23%，同比下跌幅度高达27%，出租率达到90%，位于全国重点城市中上游水平。

从空置率环比增速来看，2022上半年重点城市空置率平均增速为6.7%，其中昆明不增反减34%。

疫情的冲击力有多大，商业的回弹就有多猛。昆明的众多商场抛出了大动作，要么组团式融合，要么单体大调改。

• 广福路爱琴海购物公园与南悦城相互结合，形成统一的爱琴海商业体系；

• 公园1903在周边物业新增左岸奥莱与和平海鲜餐饮旗舰体验店，打造“西南最大的公园式购物中心”；

• 永中路商圈内，海乐城改造为京东MALL，形成海乐世界的一大主力业态，归为整体。

海乐世界全局图 图片来源：项目方

公园1903全局图 图片来源：项目方

单体调改上，南亚风情•第壹城一跃成为南市区首个成型的TOD项目，从大到小，从细到精的对外立面、动线等进行了更新改造，业态进行了精细化的布局，进驻了更多旗舰店、首店等品质门店；

ME TOWN蜜糖购物中心升级沿袭了K11、海岸城等全国知名的改造样本，把「自然人文」与「空间艺术」做了充分结合，增加乐刻健身、比亚迪、世界书局等高亮品牌。

调改后的南亚风情第壹城

图片来源：项目方

ME TOWN蜜糖购物中心改造后效果图

图片来源：项目方

2022年昆明商业市场展望

//2023年增量商业：94.2万㎡商业上马 万象城成最大期待

随着商业的回暖，2023年又会是一个新的开始，云南商业的发展从逐步的回暖，发展到稳健的增长，再到快速的进阶。

据赢商网云南站不完全统计，2023年云南将会有11个商业项目预计开业（商业面积≥3万㎡），总体量达到94.2万㎡，平均单体建筑面积约为8.6万㎡。

行业的发展需要标杆性的项目提振士气，但事与愿违，昆明龙湖时代天街、昆明旭辉Cmall、昆明七彩万科里这样的全国头部商业基本无缘2023年的开业档，而当下云南最瞩目的昆明万象城的开业时间也被划定在2023年底，成了今年昆明商业的最大期待。

当然，另一批本土优质的商业项目蓄势已久，会在2023年精彩呈现。

去年末，饱含着全城期待的又一大高奢场金俊广场试营业，目前只开放了部分门店，整体开业会延期到2023年上半年；还有以运动为主题的星耀广场；邦盛集团首个全业态一站式商业项目邦盛广场；占据昆明最中心核心地段的地下情景式商业街区南屏茂；铂港时代中心、北城天地、润城第三大道等特色的社区商业项目。

有意思的是，与往年都不太一样，在今年上半年就会迎来一波开业潮。

//消费大盘：拓宽消费场景和边界 头部商业高密进入

2023年是疫情放开，商业复苏的第一年，也是各行各业的战略转折点。

昆明政府抛出了2023年的目标：GDP增长6%，社会消费品零售总额增长10%，全体居民人均可支配收入与经济增长基本同步。

昆明南强街 图片来源：赢商网

这一目标的实现，自然是扩大内需，增强消费动力放在首位。因此，昆明出台了26条措施。

在创新消费场景、改善消费环境、优化消费服务等方面持续发力，通过评选最具“春城烟火气”商圈商户、适度允许商业外摆、释放夜间消费周末消费潜力等新措施，尽快让消费“热”起来，推动旅游业从“门票经济”“观光经济”向“综合消费经济”转变。

紧紧围绕扩大文旅消费、文旅深度融合、业态创新发展、国际化引领转型升级的目标，持续推进“五个一批”项目建设，打造具有“云南特色、昆明味道”的旅游新业态项目。

可以看出，昆明政府集中力量在消费场景的多元化创新上下功夫，并持续拓宽消费的时间和边界，多措并举，一场轰轰烈烈的消费新时代在上演。

在商业地产端口，昆明形成了外来商业与本地商业的双重博弈，万达、吾悦、爱琴海、恒隆、大悦城、世纪金源、海伦堡持续发力昆明，万象城、SKP、龙湖天街、旭辉广场等也快速落地，未来可能还有太古里、IFS等头部商业跨入春城大门，昆明的商业格局正在发生着质的改变。

国际级昆明 图片来源：视觉中国

人口、GDP、商业基本盘在稳健增长，国际化的战略更是让昆明迈向新的发展赛道。近观，以高阶商业为标杆，扎实的精细化运营；俯瞰，用全球化视野瞄准消费，做世界的昆明！

和农家土猪做邻居的咖啡馆、藏在草里的店、

不设招牌的店、不做外卖活了17年的店......

一条CBD的老街上，藏着70多家形态各异的本土咖啡店，

并跑出了20+连锁品牌，

它和它们相互依存，残酷与多元共生，

使这里成为全国最特殊的咖啡街区之一。

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