济南英雄山西片区“城市更新”，如何改造？考察+解读来了！

最近，因为一场推介会，济南很多城市更新项目被公开发布。由于涉及二七新村附近的大量住宅小区，英雄山西片区城市更新项目成为其中非常引人关注的一个。今天，我就将根据前几天的实地考察与研究，对该规划进行一系列解读。在未来，我还将对其他片区的一些规划进行解读。

在公开的规划图当中，有对英雄山西片区城市更新项目的介绍：项目位于市中区二七新村街道，东至英雄山路，南至二七新村南路、兴济河，西至建设路，北至建宁路、梁北社区，总用地面积约34.7公顷，主要包括二七铁路宿舍二区、济南水泵厂宿舍、铁路第二社区、大润发等。项目涉及改造户数2630户、改造建筑面积约47.2万平方米。项目总投资约212.97亿元。

注意，该项目的范围表述可能有误。原文写到项目西至“建设路”，图中也标注为“建设路”，但实际上，这条路应为阳光新路。在一些媒体/自媒体的转述当中，这个地方一直没有被纠正，可能会产生误导，应当引起注意。

另外，该项目的用地面积表述也可能有误。原文称，总用地面积约34.7公顷。但经实际测量，除却误差影响，总用地面积应为1.7平方公里（170公顷）左右。猜测34.7公顷仅包含二七铁路宿舍二区、济南水泵厂宿舍、铁路第二社区、大润发等这些文字列出的区域，而非整个项目的总用地。

那么，“城市更新”到底是拆，还是不拆呢？在实际操作中，城市更新既不一定“全拆”，也不一定就“全都不拆”。从公开资料给出的信息来看，整个英雄山西片区项目是“留、改、拆”相结合，力求整个项目范围内的现状都将有所改观。

针对这一区域的现状，本人做了实地走访。这一片区域，处于南北两个不挂牌子只挂星的特殊单位之间，早年间主要是梁庄、陈庄、二七新村等居民区的地界，以及水泥厂的一部分。

到如今，除了极少量的平房还保留以外，梁庄、陈庄都已经基本搬进了楼房。二七新村曾经是济南城南第一个超大型社区，50年代建设，80年代翻新重建，现在房子又成了四十年的老房子。水泥厂于2000年前后开始往西南搬迁，除了遗留下来的一部分资产，基本上看不出原先的痕迹了，连当年的水泥厂路都改名成了阳光新路。

总体上来说，这一带的居住条件，越往东房子越老旧，越往西条件相对越好。因此，主要的改造动作（“改、拆”）集中于东侧，这是不难理解的；而西侧，特别是一些比较新的小区，将成为“留”的对象。

比较特殊的是，在改造的对象当中，山水大润发也被列了进去。这座原本由厂房改建的大型超市，卖场经营面积达1万平方米。由于周边缺少大型超市相竞争，山水大润发事实上成为了区域的“商业中心”，使得周边居民对其产生了一定的依赖性。因此，无论是将其拆除、重建、迁建，还是更换为其他商业，都应当考虑周边居民的生活便利程度。

在该区域的城市更新过程中，有一个核心问题不能忽略，那就是交通。我在之前的文章中也提到过，这一带的路网是极其羸弱的：道路狭窄，路网稀疏，丁字路口多。仅有东西边界的英雄山路、阳光新路是主干路级别，具有较强的通行能力。

然而，在很大程度上，建设路和二七南路也承担了疏导车流的主要角色。其中，建设路等级为次干路，本身通行能力比较有限；而二七南路虽规划为主干路，但受众所周知的因素影响，基本上很难拓宽，难以负担得起主干路应有的功能。

不仅如此，由于整个区域并非全部大拆大建，路网调整的余地也就极其有限。

另一方面，在对居民楼进行拆除、回迁的同时，为了平衡利润，势必会建设一部分商品房。这一带的人口年龄结构原本偏大，私家车出行的比例相对不高。但有了商品房，不但整体居住密度会有所提升，私家车出行比例增加也在所难免，原本羸弱的交通网络可能会雪上加霜。

不过，交通的问题，并非完全无解。相较于住宅，商业等公共设施对交通的影响和依赖都更加明显。如果在规划商业商务用地时，将其布置在英雄山路沿线，或许会比大润发所处的二七南路更容易将车流疏导出去。

还有一点，尽管沿英雄山路的轨道交通规划目前尚未兑现，但英雄山路是济南二环内非常重要的南北大通道，未来沿线规划并建设轨道交通几乎是必然的，仅仅是时间问题。一旦建设轨道交通，就有较大概率在二七新村附近设站。因此，深度结合地铁站，发展TOD商业综合体，既实现了上段所讲，又符合未来TOD发展趋势，或许是一个更好的选择。

最后还要提醒的是，整个英雄山西片区城市更新项目总投资高达212.97亿元，比CBD核心区五座超高层投资额的总和还要高。如此高额的投资，实现起来必然不是一件容易的事。就算是开始实施，战线也会拉得很长，对人们的耐心，着实是一个巨大的考验。