江苏
上一篇文章我们谈到了承兑汇票支付工程欠款的法律风险问题，实际上以房抵债也是常见支付工程款的手段之一，由此产生了工抵房的概念，本文将从意向购房者的角度梳理购买工抵房的法律风险。
案例：老李经人介绍看到了一套比市场价便宜近三十万的工抵房，随后与中介取得联系，中介谎称代理销售该工抵房，随后为了获取老李信任，中介撬开了房屋门锁带老李看房，由于该房屋属于某学校的学区房且老李对工抵房的相关知识不够了解，看到这么优惠的价格老李就支付了房款，中介收到款项后还伪造了将钱支付给开发商账号的流水截图，伪造了开发商公章、签名的购房合同。老李交完钱后，再联系中介却很难联系上，即使联系上了也总被以各种理由拖延，最后实在等不下去了，老李和开发商取得联系，才发现被不法中介所骗，房款两失！
近期市场上频频出现工抵房的销售广告，且工抵房的价格确实是比正常房源要便宜不少，对预算不多的朋友来说是一个不错的选择，但想要购买工抵房的购房者需要擦亮眼睛避免落入案例中的深坑。
一、“假工抵房”——以工抵房名义降价的商品房
近年来，由于部份地区的房地产市场进入下行通道，开发商既想通过降价促销，又担心得罪已购房业主，进而产生不良影响，便将正常的商品房包上“工抵房”的外表进行销售，导致本来多为私下转让的工抵房充斥市场。
购买此类房屋的注意事项与一般的商品房类似，购买时需要注意房屋地段、楼层、户型、采光、是否取得预售许可证、能否网签等因素。
二、真工抵房——抵账
开发商欠承包方、材料商欠款后，由于缺少现金，商票又不被接受，各方协商后同意签署以房抵债协议，用房屋来抵账款，其中又根据是否过户分为两类：
第一类，未过户到承包方、材料商名下的工抵房（类新房）。购房者确认房屋未设立抵押后，与开发商签署合同正常购买即可，若承包方、材料商设立了抵押权，协商解押后再购买。
第二类，已过户到承包方、材料商名下的工抵房（类二手房）。购房者除了确认房屋不存在抵押外，还需查看以房抵债协议对房屋更名、过户的规定，并在购买时考虑二手房交易产生的税费问题。
三、真工抵房——抵押
开发商为了融资，将房屋抵押给银行等第三方并签署抵押合同、办理抵押登记。风险较大，谨慎购买。
此类房屋由于已经办理抵押登记并签署抵押合同，房屋未解押的情形下，购房者可能面临难以办理过户、无法贷款的风险，甚至可能被债权人起诉查封房产后拍卖掉房屋，由于抵押设立在前，在法律上购房者即使已经住进房屋也难以排除抵押权人的强制执行，最后购房者只能主张存在欺诈行为要求撤销购房合同，但该种情形下购房者即使胜诉也难以执行到开发商的款项，可能“房款两失”。
四、购房者要做的准备工作
第一，做好背景调查，明确房屋是否存在抵押、查封，开发商有无预售许可证等；
第二，了解开发商的经济状况，通过天眼查、中国裁判文书网、执行信息公开网等网站查询开发商公司是否负债累累，无法投入建设，评估烂尾的风险；
第三，与开发商签署正式的书面房屋买卖合同，约定好价款、面积、交房时间、违约金和房屋价格等并网签备案。
第四，购买二手类工抵房的，需要计算下二手房交易的税费，并在房屋买卖合同中约定税费承担。
第五，签署、履行房屋买卖合同要明确和房屋权利人（开发商）进行，而非抵押权人或债权人。
注1：商品房买卖无效，双倍退还购房款的司法解释已被修改，原《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定了因开发商的原因商品房买卖合同无效，开发商应承担消费者已付购房款一倍的赔偿责任。该条现已删去
注2：设立了抵押的房屋可以带押过户，但只是原则上可以，各地具体操作不同，需结合各地政策分析。《民法典》第406条规定：抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
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