北京买房：理清思路，购房建议753

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

现有房屋：小西天今典花园1999年东向55㎡一居，满二唯一，现在出租，7000左右/月。

自身情况：体制内人员，单身未婚，住单人宿舍，年入15左右（含公积金），一人还公积金贷款。资金情况：房子470入手（所有费用，网签400），120万公积金贷款，能挂550（参考其他房屋）。手头50空闲资金，二套公积金贷款60，预计有550子弹。

有关问题：①思路一，今年想卖掉老破小一居，掌握资金，伺机寻找朝阳或者丰台两居房屋。不知550总价是否有合适小区推荐。②思路二，继续持有，想交给自如管理，听说需要签三年合同。③两种思路的前提：5年内不考虑自己居住，不考虑学区，自己独自还贷，纯粹保值有收益即可，可理解为定期存储+房租增值逾期。基于上述前提，哪种思路会更适合我？

A：

1、今典花园，全北京第一批真正的小户型商品房，质量挺好的，学区溢价也不算太高。用不上学位就卖了呗，如果不自住的话就买朝阳的呗，在租金和流动性上占点儿优势。东四环外朝青有的是，这不用推荐，找当地中介就行。

2、继续持有也行呗，跟朝阳区的平均数也就差1000块钱左右，不算多，就是个海淀学籍的溢价而已。换房的话税费就算20万，用房租且挣不回来呢。

3、真要是五年的话换不换的意义不大，未必能赚回来税费，一般都是买完房再增加30%左右的额度才值当折腾一下。本来今典花园的溢价也不算多高，平级置换我觉得犯不上，留着也挺好。

仅供参考。

二

Q:

我们近期想买个小两居，初步考虑朝阳区。首付预算不多，200左右，考虑总价500以内左右的两居。我们夫妻俩每个月到手收入加起来5万多点（含双方公积金），目前在租房。两个人都算体制内，我在央企工作搞科研，她是高中老师，两个人的工作收入都相对稳定。有一个孩子今年准备上幼儿园，想去公立幼儿园，但没有房子只能上普惠。

我老婆是清华附某校区的高中老师，我跟我老婆还有孩子的户口都在朝阳区，孩子以后上学不需要考虑学区问题，可以走政保去清华附朝阳分校，如果去海淀买房，貌似可以解决清华附中海淀的分校，但现在我们面临的难题是：我俩这情况现在是不是买房的好时机？

如果朝阳买房的话，学区上比清朝分好的学校我们预算够不上。只考虑自住和保值的话，好像500以内总价能兼顾自住和保值的小区是不是不多，大概有哪些选择？由于望京酒仙桥一带离我们两个人上班都比较方便，所以目前主要看了一下樊谷水郡，还有驼房营南里，电子城小区……这几个小区虽然楼龄相对较新，但离地铁较远，也没有学区，是不是保值方面差一些？

将台路小区和芳园里等小区都挨着地铁但都是八十年代的老破小，我媳妇想着既然不考虑上学问题，与其买保值差的房子还不如附近租房住，我也比较纠结，后续可能还会再看看东坝，不知道您有什么建议？

A：

1、清朝在朝阳区算头部校，但肯定不如海淀的。子弟入学还用在海淀买房吗？不用吧。如果是不用房产，那就甭考虑海淀和朝阳的学区了，这预算也买不到太合适的，更没必要承担溢价。清朝周边的倒是溢价不高，可都是老房啊，看是否能接受了。

如果是买在朝阳，将来在海淀上学，那就两边换租呗。从现在来说，换租形式是能占海淀的便宜的，也就是学区溢价的部分。

2、酒仙桥是挺典型的自住板块，升值好的以高档小区为主，老房就是跟随板块大盘，但板块又被望京抢走些份额，短期内不太好改变。所以能买房龄新的就尽量，相对流动性好些。保值也谈不上吃亏，分跟谁比了，和望京等强势的比弱了点儿，跟大多数普通板块比都差不多，谈不上保值不好。

东坝升值好的也是那几个商品房，常青藤什么的，这预算不好买到。如果买在那些保障房小区就意义不大了，距离远，也没占到便宜。

3、是不是时机？我觉得还算。节前成交量大涨，但价格还没什么波动呢。节后这几天来找我咨询的成倍增加，反正没什么下跌的可能。有需求就尽快吧，酒仙桥在朝阳区算传导居中的吧，热门板块之后就该这里了。尽量选房龄新的，将来出手时占点儿优势。

仅供参考。

三

Q:

目前磨房北里58平米双南两居一套（对口陈经纶劲松），估计能卖400，还有100的公积金贷款待还。手里有现金250w，加上卖房后剩下300w，总计现金能有500-550。

基本情况：

1. 孩子2029上小学。

2. 老人北京有房无贷，可以把房子过户给我们腾出首套资质。

3. 老人海淀有一套紫竹院区域的私有产房（不影响首套资质），无法交易过户，姥姥、妈妈、孩子户口在里面。

换房需求：

1. 现在想考虑改善（面积、环境）并兼顾学区，不求顶级学区，但求不错。

2. 希望给孩子提供好的成长环境（家庭空间、周边人群氛围、教育资源）。

3. 可以接受2改3居或2+1的户型，有在家办公需求，2居之外能有一个四五平米小书房足矣。

方案和问题：

方案1：老人腾出首套资质，跟老人接力贷买1000w左右的朝阳区改善兼具学区。今年赶上入学大年，看到章哥说学区溢价已经比较高了，孩子2029上小学现在考虑入手学区房是否太早？老人资质买孩子学位顺位是不是不稳？

方案2：现在买房纯考虑居住改善，不考虑学区，2029年用姥姥紫竹院的房子上学，学位顺位会不会很靠后？能指望的上么？

方案3：以我们夫妻的二套资质买总价700万内，兼顾改善和学区，优势在于房子在孩子父母名下，章哥有推荐小区吗？

方案4：推迟换房，寄希望于等待未来北京认房认贷政策放开，我们夫妻首套资质买，保学位稳。但是担心磨房北里老破小肯定涨不过改善房。

A：

1、真要是考虑朝阳就买溢价低的呗，1000万差不多了，再高点儿更好。嘉铭和陈分的商品房都没什么溢价，清朝的和陈本的是老房居多，其他的都有溢价，帝景的也不算高。既然在劲松就先看看帝景的呗，离得近。

2029年的朝阳区不会学位紧张，肯定是就近入学，这是最基础的原则不会变。现在也就是人朝的调剂多，嘉铭有一些，其他的都没什么吧，到2029就更没事儿了。

2、紫竹院也一样，从2026年开始就是六年级毕业生数量超过小升初的，也就是能富余出教室和教师，到2029就更多了，一年年的累积。所以大概率都是稳妥的，犯不上调剂。

3、700万之内，兼顾改善和学区，没有，这价位达不到，哪个区都够呛。亦庄凑合，但这学区质量到目前为止可跟朝阳没法比，跟海淀差的更远。

4、北京的政策放开，看是否下跌了。如果下跌那就有可能放开，可之前这小一年北京是全国唯一一个没出台地方政策，房价却没下跌的城市，从年前又成交量蹭蹭的涨，没什么下跌的可能。而且北京政府手里的筹码太多了，都不用放开限购，降点儿首付就能刺激不少，行政手段一般都是留到后期才使用的。磨房北里之前是肯定没涨过，以后最好成绩是能跟上大盘吧。

5、我觉得还是先确定在哪儿上学吧，如果是海淀那就甭琢磨朝阳的学校了，选择一下就多多了。如果是朝阳那就没几个小区可选，基本都在北部亚运村望京一带。

仅供参考。

四

Q:

我们估计2023年能积分到北京户口，现在昌平天通苑有一套106平房子，市值可能450万左右。俩娃，老大上三年级，手里有100w，想换一个相对好点的区域，钱又不多。您能给点建议吗？

A：

1、2023不就是今年吗，恭喜！

2、天通苑，三年级，那就看望京呗，陈分的学区房能买到了。先咨询看能否转学，不行的话就小升初转。但如果是小升初转就可以考虑其他学校了，比如嘉铭和朝外的中学学区房，基本没有溢价，更划算。慧忠北里就行，朝外学区。

3、不过俩娃，那二宝的小学学区可就受影响了，所以如果是两个兼顾，那还就是陈分学区吧，其他溢价低的就是清朝学区，新源里。但房龄就太老了，先看看能否接受。仅供参考。

4、也可以看看立水桥的立城苑，是城建的福利房，质量挺好，属于朝外的来广营校区。只是这校区跟本校的关系也不是太近，所以不算学区房。优势是没溢价，劣势就是现在的学校排名不如本校和其他头部校。

仅供参考。

五

Q:

近期看上了两个次新楼盘，一个位于西城广外片区，对口北京小学红山分校，均价12w2左右，小区环境佳但户型稍差。一个位于东城东崇前片区，均价12w4左右，小区环境稍显简陋但是户型南北通透，对口花市小学直升广渠门中学，但也有一定概率调剂到回民学校之类的。目前还没有孩子，最早上学也要6-7年之后了。请问您这两个小区哪个更有潜力呢？

A：

1、潜力，成熟板块谈不上潜力，不可能有特殊的利好，也就都没有走出独立行情的可能了。

2、考虑好吧，今年是北京有史以来的入学最高峰，明年也算，所以是学区房溢价最高的时候。2025年之后就逆转趋势，2026年就是确定性的入学低谷期，有可能影响到溢价部分。所以也就更不好谈潜力了，而是得谈支撑了。

3、我建议先上网搜搜历年的出生数据吧，然后再谈潜力。任何投资品，一般都是最早进入的赚大钱，越往后的利润越少，在高峰期接盘的一般都建议更多考虑避险。

仅供参考。

六

Q:

我本人京籍，孩子2025年上小学，计划近期在东城或西城买个小两居。首套资格，首付预算230以内，总价控制在550以内。买房主要考虑学区、兼顾自住，我和爱人都在南城郊区上班。目前主要在看东城天永片区和西城的大椿天片区，有些迷茫。想请教一下您：

1、天永片区和大椿天片区是否为优选片区？毕竟预算摆在那，一直听说陶白比较好，但是挤不进去。

2、目前初步选了东城景泰小学对口的天坛东里中区、永定门东街（东、中西、中里）、以及西城育才学校对口的虎坊路小区。天坛东里中区的房子给我的感觉最好，但是出房比较少，得等，且景泰小学只有120定额升片区内相抵较好的文汇南中学。虎坊路小区的话，楼龄太久，还没改造，环境有些差，但育才学校九年一贯，初中在片区内不算太差。现在不知道如何选了。

3、很想听听您的建议，帮忙捋捋思路，看看买哪个小区合适？毕竟将来得住个小10年。

A：

1、优选可谈不上，这都是东西城排名很不高的学区了，更大的价值就是东西城的学籍，学区质量不能算好的。陶白是指性价比吗？也谈不上，都是一分钱一分货而已，优势就是直升校多，小升初的时候相对省心。

2、要是我就买虎坊路了，省心。而且既然是从拆迁改为保护了，那维护是肯定的，而且大概率还得认真点儿，要不然老住户不满意啊。另外就是已经很老了，也没什么房龄的纠结，相对到稳妥。育才还可以，中规中矩的学校，孩子天分高的话去搏点招不就得了，东城还没点招呢。也就是西城多了出路，而且上限更高。

3、反正要是我就买虎坊路了，图个省心，要不然到小升初的时候就知道有多纠结了，且得提心吊胆的呢。

仅供参考。

七

Q:

预算1000-1300w，主要考虑小孩初中（小学外地就读）和房产保值增值。新房优先，目前只考虑东城西城海淀朝阳。

A：

1、怎么感觉这是来搞笑的啊？全北京除了中信城四期还有学区房的新房吗？那就去争取中信城吧，1300万买个一居室没问题，两居室如果是楼层朝向不太好的话，估计也能买到小户型。

2、另外海淀有初中的学区房吗？我对北京不太熟，真有点儿孤陋寡闻了。连海淀教委都几次澄清，好中学靠房子没用，这还非得较劲，相当于说想买套小房子就能移民美国似的。

反正到目前为止，海淀的牛校主要靠点招。转学的买了好学区的也是派位靠运气，就算派进了牛中也肯定进不去牛班，没什么意义。

3、东西城都一样，买了房靠运气派位吧，中信城优先，但转学生一般不允许直升啊。朝阳是有可能单校进入好学校的，但没有新房。即便有新房也未必在下房本之前有学位，何况还肯定不是好学校，挂名校的也不算学区房。

4、总之我觉得这是突发奇想吧？挺有意思的。最后提醒一句，这两年是北京有史以来的入学最高峰期，学区溢价高。两年后就是入学低谷期了，溢价部分有可能受影响。如果注重保值的一般建议买顶级学区的豪宅，普通人买不起的才相对稳妥。这预算稍微少了点儿，最好再加一些。

仅供参考。

八

Q:

请教您24年非京学区房问题。情况介绍：

1）北京1套万象新天两居600万，贷款还剩100多；

2）其他一线城市一套1800万房产，贷款800多，暂不能卖，减去租金月供3万；

3）夫妻俩年薪到手小200，工作目前还算稳定但也不好说不敢加太大杠杆；

4）这几年都在买房换房，没啥存款，存款和万象贷款持平。

诉求：24年孩子上学，非京，小学初中希望找个还不错的学区，高中换到其他一线城市或者国际路线。

换房预算1000万，最多提到1100-1200（DYD，如果提到1500感觉杠杆太高了）最好三居，请问推荐哪些小区兼顾学区和增值？

目前看了卧龙小区，有些公房可高贷，担心老破大以后会跑输大盘？其他比如嘉铭桐城（朝向一般的三居室），珠江帝景两居室（溢价太高，这个预算朝向也不行）。望京不太了解，听说1200有的小区三居室可以够够，澳洲康都之类的。

写的比较乱，想看看您建议。

A：

1、卧龙小区不是老破大的问题，而是溢价偏高，和东西海的差不多。2025年之后就供需逆转，说不太好是否受影响。常规建议是如果注重保值，那就避开这种溢价高的。而且朝外太热门了，2024年也是高峰期，是否会多校说不好，非京籍至少是不占优势。

2、那就以嘉铭东区的为主吧，大户型的商品房都没什么溢价，相对低的多，比帝景低。帝景也不算太高，就是这两年高峰期才出现的，之前都没有。但这一南一北的是不是离的太远了，通勤怎么考虑的？

望京的主要就是陈分，澳洲康都也可以，考虑好空调的问题吧，年头儿长了维护都不太容易。价格走势之所以有些走低和这个有一定的关系，价格低自然有其道理。

3、另外嘉铭东区是去年据说有被调剂的，今年也有可能。陈分是没听说，可能学位相对足吧。所以先看看望京的吧，也没什么溢价，保值相对好。

仅供参考。

九

Q:

老大上西城育翔小学二年级了，是731之前买德胜阳光丽景。今年准备要老二，计划把阳光丽景卖掉，入手白云观南里5号楼半地下室，育民的学区房，现在出手入手时间点合适吗？半地下后续有没有升值的空间？您有什么其他更好的建议？

A：

1、这是图什么呢？半地下室不好卖，一般都是等别的房子都涨完了才轮到这种，未必吃亏，但无论排序还是流动性都排最后，纯粹的占坑儿房。我觉得没什么意义。

2、这会儿再炒学区房有点儿晚了，之前入手早的差不多都在清仓了。反正这两年是入学的最高峰期，应该也知道吧？过了2025年就入学儿童低于六年级毕业生了，到时候就算是月坛的学区好，这种半地下室也更不好卖了。考虑好吧。

3、我没什么建议，炒房我不懂。尤其这会儿接盘带硬伤的，实在是有点儿富贵险中求的意思了。帮不上忙。

仅供参考。

十

Q:

准备三年内结婚生孩子，两人月收入税后3.5w，公积金1w。目前手头现金150w，公司可低息贷80w，再借一些预计首付可到260w，分别在海淀上地（稳定），朝阳国贸（不稳定）上班，优先考虑在海淀置业。请问老师：

1、推荐新房还是二手房？

2、新房永丰栖海雲颂是否推荐购买？杠杆率是否会太高？万一断供会如何？

3、二手房有无推荐小区？什么时候上车比较合适？

另外当前买海淀压力巨大的情况下，是否推荐昌平南？听闻今年昌平供地很多，新房库存也很多，北清橡树湾降价维权，昌平置业能否保值增值？

A：

1、注重自住就买新的，注重保值买二手的。或者是确定长期自住就买新的，过几年还要置换就买二手的。这就跟买车一样，注重驾乘体验的自己开就买新的，注重性价比或卖的时候保值再考虑二手的。

2、栖海澐颂还行，楼面价低，理论上应该质量不错。不过新房我不熟，这得咨询卖房的，他们更专业。

杠杆率高不高的得自己评估啊，别太高不就得了。也尽量别断供呗，断了的话就得先跟银行协商看能拖多长时间。最好是自己卖了还月供，拖到拍卖就还得多花不少钱呢。

3、这还是先说预算吧，光说了首付，总预算是多少啊？有需求就尽快呗，看看北京这成交量，二手房可增加了不少，至少是没什么下跌的可能。

4、这还是聊点儿具体的吧，太宏观的我不懂。昌平也太大了，聊这些没意义。

仅供参考。

关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。