天津的老旧小区安装电梯，难度有变？新规来了：不用一楼同意了？

近日，天津七个相关部门修订了《天津市既有住宅加装电梯工作指导意见》，其中明确四层(含四层)以上的房屋可以加装电梯，而且这份最新的指导意见将从今年的3月1日起开始施行。

如今相关政策文件有了，后面会如何做呢？老旧小区安装电梯的事变得容易了，还是变得更难了呢？咱们一起看看指导文件的具体要求。

• 安装电梯的房屋要满足的基本要求

  既有住宅加装电梯应当同时满足以下条件：（1）城镇范围内，依法建设交付使用的住宅房屋。（2）非单一产权。（2）未列入房屋征收范围和计划。（3）建筑层数为四层(含四层)以上。房屋建筑结构符合安全要求。
  

把以上需要满足的条件翻译过来的大体意思是：第一条，必须是已经入住的城市楼房才可以，而农村的楼房不行；第二条，有房产证的住户至少要有2个，或不是只属于某一个人独有的楼房，不能装了只供某一个人或一户使用；第三条，楼房不能面临拆迁，为了保证电梯有一定的使用年限；第四，对楼房的层数限制，层数太少的楼房没有安装电梯的必要性。此外，房子要有安全性，比如不能是危房。

• 安装电梯的业主要符合的表决情况要求

  既有住宅需要加装电梯的，申请人应当征求所在栋(门)全体业主(承租人)意见，经本栋(门)建筑物专有部分面积占比三分之二以上的业主(承租人)且人数占比三分之二以上的业主(承租人)参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主(承租人)且参与表决人数四分之三以上的业主(承租人)同意后，签订既有住宅加装电梯项目协议书。拟占用业主(承租人)专有部分的，还应当征得该专有部分的业主(承租人)同意。
  

这一部分的要求乍一看非常复杂，因为需要考虑很多不同情况，但只要细心些阅读，还是很好理解的。比如一个6层符合安装电梯要求的楼房，其每层的2户、每户100平米，那么这个楼房共有12户、“建筑物专有部分面积”为1200平米（2*100*6），超过三分之二面积就要超过800平米，超过三分之二的业主就要超过8户业主。也就是说，要有超过800平米、8户业主一起参与表决才有效。

同时在表决的过程中，参与表决的业主里必须超过四分之三的业主同意才行，而且他们的建筑面积总和也必须达到四分之三。在上面的案例中，就是超过800平米、8户业主参与表决，满足四分之三的要求就要超过600平米且超过6户业主同意才可以通过。

这种两次且都有一定百分比要求的表决，可能会出现只满足了其中一个条件的情况。比如在第一轮表决中，满足了三分之二以上的建筑面积，但没满足三分之二以上业主数量的要求，这种只满足了其中一个要求的表决最终是无效的。以此类推，在第二轮表中“四分之三以上的建筑面积和业主数量”也必须都满足才行。

• 难度增加，还是降低

从以上分析来看，在第一轮表决中只需要达到三分之二以上的比例，而这是比较好实现的。假设一栋6层楼房的全部业主，基本上“绕开”了一楼住户的态度，不必考虑二层全部住户的态度，只需要三层、四层、五层、六层的所有业主都同意安装，就能满足三分之二以上的两项比例要求进行表决，组织开展第一轮表决。在随后的第二轮表决中，基本也很容易满足四分之三以上的表决同意要求。

由上可见，未来一二层楼的住户对安装电梯与否的影响大减，甚至说基本没有影响力了，当三层楼及以上的住户都同意安装电梯，后续就大概率能实现安装电梯的计划。所以说，未来旧小区安装电梯的难度大体是降低了，更容易操作了，而且操作上还有了政策文件依据。此外对未来安装电梯过程中可能面临的纠纷问题，文件也有了协商调解的方案和程序。

• 结语

目前，在老旧小区安装电梯还有最多20万元的补贴，这对于能够安装电梯的楼门、楼洞来说又有了资金上的大力支持。市区内老旧小区的数量众多，加之60岁以上的天津老年人口数量多达306万（占总人口约22.28%），安装电梯可以便利众多老年人的生活。相信不久之后，陆续会有许多的老旧小区开始安装电梯。