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暗淡中见曙光,这些房企为什么能?

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本文由无冕财经(wumiancaijing)原创发布

作者:陈欣苗

编辑:陈涧

设计:岚昇

行业暗淡时刻,“正”能量的出现往往有风向标意义。

先看一组数据:1-2月,全国住宅销售同比增长3.5%,房价恢复正增长,涨幅为4.1%。同期,超四成百强房企累计业绩同比增长。

旷日持久的收缩过后,房地产市场在回正信号中乍现曙光。尽管如此,谨慎乐观仍是主流,毕竟市场仍处脆弱阶段,后续走势存在一些不确定性。

然而,恰是在这种不确定的市场中,一股确定的力量在支撑着行业企稳向好的信念。座次重排的TOP10房企,是这股力量的风向标。

开年前2个月,TOP10房企韧性凸显,销售回升最快,操盘金额门槛241.7亿元,同比增幅达25%

尤其是2月,中海、华润置地、招商蛇口、龙湖等优秀房企销售数据反弹明显,单月销售额同比增幅均超80%。不久前的3月17日,龙湖发布2022年财报,期内实现营收、利润双增长,在房企普遍预亏的当下实属不易。

你会发现,近年行业哀声一片,这些房企反而不约而同地表达了对行业的信心。

中海掌门人颜建国认为,“未来房地产行业还是一个很庞大的行业,是一个好行业,是一个可以长期坚持的行业。”龙湖管理层也表达了类似观点,“我们始终坚定看好这个10万亿量级的支柱产业。”

但机会也不再均等,房地产的长期发展更赖于优质房企的存续。以头部房企为坐标,一番严苛考验过后,作为行业的新引领者,它们将在新发展周期中探索和演绎新活法。

守正,方能出奇

行业不再追高时,围绕房企的关键要素也相应变化。

“行业重塑后,‘三高’模式转变,像招商蛇口这类稳健性企业迎来发展机遇。”招商蛇口董事总经理蒋铁峰在3月21日举行的2022年业绩发布会上这样说。

显然,“稳健”二字已非过往的“保守”之意,它更多是对房企过往商业模式的纠偏。而回溯这场始于流动性危机的淘汰赛,财务健康作为“稳健”的要素之一,已经成为决定房企安全系数,以及发展持续性的前置因素

这点在华润置地、中海、保利、招商蛇口、万科、龙湖等少数优秀房企中凸显。

地产从来与资金密不可分,可即便同行在高歌猛进,这类企业始终坚持财务自律,既不过度借贷,也不承担过高的利息。

可看下图,仅从“三道红线”上看,这些房企始终处于绿档,融资成本在同行中亦处于3%-4%的低位。

▲头部房企主要抗风险指标,无冕财经制图。

这当中,反应现金偿债指标的“现金短债比”,龙湖表现突出,为3.52,在头部房企中排在第一。市场变化愈剧烈之时,这一数字越高,房企的安全性越足。

稳健的财务状况下,融资的天平也向这些优势房企倾斜,这对房企保持流动性至关重要。

譬如央企招商蛇口。过去的2022年,招商蛇口便基于信用优势,抓住公开市场政策窗口,全年新增50亿元中期票据、100亿元公司债、100亿元超短期融资券额度注册。

包括碧桂园、龙湖、美的置业等,同样受益。

典型如龙湖,去年融资环境严峻之下,其发行了多个行业融资“首单”,总发行债券及境外贷款融资额达92亿元,融资成本也很低,多介于3%-4%之间。

▲龙湖2022年部分融资情况,无冕财经制图。

随着2022年下半年两笔2023年到期美元债(分别为4.5亿美元、3亿美元)的提前偿还,龙湖今年已无到期境外债。

更进一步,当下守住安全底线的房企,才能保持拿地节奏,稳固开发业务这一基本盘。

据克而瑞,2022年新增货值中有51%集中于10强房企,这当中,包括保利、华润、招商、龙湖等,表现相对积极。

这当中蕴含的巨大变化是,随着城市格局加剧分化,房企投资更聚焦于一线、强二线等高能级城市,并着眼于核心地段。

因为这意味着更具确定性的销售去化,以及利润变现,最终实现更高质量的发展。

参照龙湖的说法,其投资策略将会坚持“以销定支”,严守投资刻度,尽可能优中选优。

“在此前提下,公司将采取动态回顾的方式,精准进行市场研判,处理供销关系,重点则聚焦在确定的20个主力城市和14个机会城市里面。”

龙湖去年的投资正应了这策略,2022年其新增地块主要分布于北京、上海、成都、重庆、杭州、合肥等一、二线高能级城市,这些地块的平均溢价率仅4%。

当然,逆势扩张也不止于公开市场。去年,招商蛇口、华润置地均在收并购市场有所收获,且均是相对优质的资产。

招商蛇口青睐于旧改,接连与富力、佳兆业等出险房企在旧改方面达成合作,还接盘了原恒大在深圳的优质项目饼干厂。华润置地则以124亿元的交易价格接盘了华夏幸福的南方商办物业资产。


拓宽“蓄水池”,持续“增肌”

发展要素由“快”进入“稳”后,如何“进”,成为房企的另一关键命题。

如果从房地产发展历程上看,寻求传统地产开发业务之外的第二增长点,即多元化业务以求“进”,已经是老生常谈。只是在开发业务还如火如荼之时,多元化业务多被视为难成气候。

种类上,房企的多元化又是五花八门,跨界发展的业务如机器人、农业、医疗健康、新能源等,还有与原本业务相对密切的,如商业地产、长租公寓、产业地产等。

到底哪种可以成为房企逐鹿下半场的抓手?答案似乎开始明朗。

以商业地产、长租公寓、物业管理等为代表的经营性业务,正成为房企探索新发展模式的关键

在这个领域,华润置地算得上“老大哥”。

作为内地首家租金收入过百亿的开发商,目前华润置地的经营性不动产业务(购物中心、写字楼、酒店)收入居房企TOP1,据2021年财报,公司该部分业务收入达174.3亿元,营收占比8.60%。

此外,代建、长租公寓、产业地产等,其均有布局。

根据规划,华润置地要在十四五期间实现购物中心综合实力行业第一、商管行业第一,长租业务管理规模央企第一、行业前十、盈利能力前三。

华润置地之外,中海、招商蛇口、龙湖、万科等,同样强调在经营性业务方面的布局,且提升这类业务在整体业务收入、利润中的占比,成为共识。

万科在今年提出各个经营性业务要对集团形成正向利润贡献的要求,并称“第二利润蓄水池正形成水位”。

招商蛇口同样提出要通过提升资产运营(商业、产业办公、公寓酒店、长租公寓等)和城市服务(物业管理、邮轮、会展、康养等)等非开发业务在收入利润中的占比,形成稳健均衡的业务结构。

中海则加速商业物业投入运营,去年上半年新增7个运营商业物业,期内租金收入24.4亿元,同比上升7.5%。按照规划,中海每年在商业方面将投入8%左右的资源。

龙湖的目标更为明确——未来五年,龙湖的经营性业务利润占比过半

稳定的现金流、较高的毛利,无疑让经营性业务在开发业务受重创之时优势凸显。

可看一组数据:2022年,龙湖经营性业务收入为236亿元,同比增幅为25%,该项业务利润占比达27%。

拆解来看,该公司的运营业务(商业投资、长租公寓)、服务业务(物业管理、智慧营造)毛利率分别达到75.6%、28.9%,远高于17.9%的开发业务毛利率。

▲龙湖多元化业务收入情况,图片来自克而瑞。

2022年度业绩会上,龙湖管理层说,在未来,龙湖要“体重不变的情况下增肌”。“增肌”的要义便是追求高利润,经营性业务则是关键。

但不同于卖房这一回钱快的“一锤子买卖”,经营性业务需要长线资金,比拼的是运营能力,也需要更多时间沉淀,进入的门槛更高。

从这一角度看,像华润置地、龙湖这类在该领域深耕多年的房企,已斩获先机。

2010年前,华润置地、龙湖便在一二线城市落地大型购物中心积攒经验,这样算起来,这两家房企已在商业领域运营超12年,目前营收均已过百亿。

这不正应了一句话:“机会总是留给有准备的人。”

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