暗淡中见曙光，这些房企为什么能？

本文由无冕财经（wumiancaijing）原创发布

作者：陈欣苗

编辑：陈涧

设计：岚昇

行业暗淡时刻，“正”能量的出现往往有风向标意义。

先看一组数据：1-2月，全国住宅销售同比增长3.5%，房价恢复正增长，涨幅为4.1%。同期，超四成百强房企累计业绩同比增长。

旷日持久的收缩过后，房地产市场在回正信号中乍现曙光。尽管如此，谨慎乐观仍是主流，毕竟市场仍处脆弱阶段，后续走势存在一些不确定性。

然而，恰是在这种不确定的市场中，一股确定的力量在支撑着行业企稳向好的信念。座次重排的TOP10房企，是这股力量的风向标。

开年前2个月，TOP10房企韧性凸显，销售回升最快，操盘金额门槛241.7亿元，同比增幅达25%。

尤其是2月，中海、华润置地、招商蛇口、龙湖等优秀房企销售数据反弹明显，单月销售额同比增幅均超80%。不久前的3月17日，龙湖发布2022年财报，期内实现营收、利润双增长，在房企普遍预亏的当下实属不易。

你会发现，近年行业哀声一片，这些房企反而不约而同地表达了对行业的信心。

中海掌门人颜建国认为，“未来房地产行业还是一个很庞大的行业，是一个好行业，是一个可以长期坚持的行业。”龙湖管理层也表达了类似观点，“我们始终坚定看好这个10万亿量级的支柱产业。”

但机会也不再均等，房地产的长期发展更赖于优质房企的存续。以头部房企为坐标，一番严苛考验过后，作为行业的新引领者，它们将在新发展周期中探索和演绎新活法。

守正，方能出奇

行业不再追高时，围绕房企的关键要素也相应变化。

“行业重塑后，‘三高’模式转变，像招商蛇口这类稳健性企业迎来发展机遇。”招商蛇口董事总经理蒋铁峰在3月21日举行的2022年业绩发布会上这样说。

显然，“稳健”二字已非过往的“保守”之意，它更多是对房企过往商业模式的纠偏。而回溯这场始于流动性危机的淘汰赛，财务健康作为“稳健”的要素之一，已经成为决定房企安全系数，以及发展持续性的前置因素。

这点在华润置地、中海、保利、招商蛇口、万科、龙湖等少数优秀房企中凸显。

地产从来与资金密不可分，可即便同行在高歌猛进，这类企业始终坚持财务自律，既不过度借贷，也不承担过高的利息。

可看下图，仅从“三道红线”上看，这些房企始终处于绿档，融资成本在同行中亦处于3%-4%的低位。

▲头部房企主要抗风险指标，无冕财经制图。

这当中，反应现金偿债指标的“现金短债比”，龙湖表现突出，为3.52，在头部房企中排在第一。市场变化愈剧烈之时，这一数字越高，房企的安全性越足。

稳健的财务状况下，融资的天平也向这些优势房企倾斜，这对房企保持流动性至关重要。

譬如央企招商蛇口。过去的2022年，招商蛇口便基于信用优势，抓住公开市场政策窗口，全年新增50亿元中期票据、100亿元公司债、100亿元超短期融资券额度注册。

包括碧桂园、龙湖、美的置业等，同样受益。

典型如龙湖，去年融资环境严峻之下，其发行了多个行业融资“首单”，总发行债券及境外贷款融资额达92亿元，融资成本也很低，多介于3%-4%之间。

▲龙湖2022年部分融资情况，无冕财经制图。

随着2022年下半年两笔2023年到期美元债（分别为4.5亿美元、3亿美元）的提前偿还，龙湖今年已无到期境外债。

更进一步，当下守住安全底线的房企，才能保持拿地节奏，稳固开发业务这一基本盘。

据克而瑞，2022年新增货值中有51%集中于10强房企，这当中，包括保利、华润、招商、龙湖等，表现相对积极。

这当中蕴含的巨大变化是，随着城市格局加剧分化，房企投资更聚焦于一线、强二线等高能级城市，并着眼于核心地段。

因为这意味着更具确定性的销售去化，以及利润变现，最终实现更高质量的发展。

参照龙湖的说法，其投资策略将会坚持“以销定支”，严守投资刻度，尽可能优中选优。

“在此前提下，公司将采取动态回顾的方式，精准进行市场研判，处理供销关系，重点则聚焦在确定的20个主力城市和14个机会城市里面。”

龙湖去年的投资正应了这策略，2022年其新增地块主要分布于北京、上海、成都、重庆、杭州、合肥等一、二线高能级城市，这些地块的平均溢价率仅4%。

当然，逆势扩张也不止于公开市场。去年，招商蛇口、华润置地均在收并购市场有所收获，且均是相对优质的资产。

招商蛇口青睐于旧改，接连与富力、佳兆业等出险房企在旧改方面达成合作，还接盘了原恒大在深圳的优质项目饼干厂。华润置地则以124亿元的交易价格接盘了华夏幸福的南方商办物业资产。

拓宽“蓄水池”，持续“增肌”

发展要素由“快”进入“稳”后，如何“进”，成为房企的另一关键命题。

如果从房地产发展历程上看，寻求传统地产开发业务之外的第二增长点，即多元化业务以求“进”，已经是老生常谈。只是在开发业务还如火如荼之时，多元化业务多被视为难成气候。

种类上，房企的多元化又是五花八门，跨界发展的业务如机器人、农业、医疗健康、新能源等，还有与原本业务相对密切的，如商业地产、长租公寓、产业地产等。

到底哪种可以成为房企逐鹿下半场的抓手？答案似乎开始明朗。

以商业地产、长租公寓、物业管理等为代表的经营性业务，正成为房企探索新发展模式的关键。

在这个领域，华润置地算得上“老大哥”。

作为内地首家租金收入过百亿的开发商，目前华润置地的经营性不动产业务（购物中心、写字楼、酒店）收入居房企TOP1，据2021年财报，公司该部分业务收入达174.3亿元，营收占比8.60%。

此外，代建、长租公寓、产业地产等，其均有布局。

根据规划，华润置地要在十四五期间实现购物中心综合实力行业第一、商管行业第一，长租业务管理规模央企第一、行业前十、盈利能力前三。

华润置地之外，中海、招商蛇口、龙湖、万科等，同样强调在经营性业务方面的布局，且提升这类业务在整体业务收入、利润中的占比，成为共识。

万科在今年提出各个经营性业务要对集团形成正向利润贡献的要求，并称“第二利润蓄水池正形成水位”。

招商蛇口同样提出要通过提升资产运营（商业、产业办公、公寓酒店、长租公寓等）和城市服务（物业管理、邮轮、会展、康养等）等非开发业务在收入利润中的占比，形成稳健均衡的业务结构。

中海则加速商业物业投入运营，去年上半年新增7个运营商业物业，期内租金收入24.4亿元，同比上升7.5%。按照规划，中海每年在商业方面将投入8%左右的资源。

龙湖的目标更为明确——未来五年，龙湖的经营性业务利润占比过半。

稳定的现金流、较高的毛利，无疑让经营性业务在开发业务受重创之时优势凸显。

可看一组数据：2022年，龙湖经营性业务收入为236亿元，同比增幅为25%，该项业务利润占比达27%。

拆解来看，该公司的运营业务（商业投资、长租公寓）、服务业务（物业管理、智慧营造）毛利率分别达到75.6%、28.9%，远高于17.9%的开发业务毛利率。

▲龙湖多元化业务收入情况，图片来自克而瑞。

2022年度业绩会上，龙湖管理层说，在未来，龙湖要“体重不变的情况下增肌”。“增肌”的要义便是追求高利润，经营性业务则是关键。

但不同于卖房这一回钱快的“一锤子买卖”，经营性业务需要长线资金，比拼的是运营能力，也需要更多时间沉淀，进入的门槛更高。

从这一角度看，像华润置地、龙湖这类在该领域深耕多年的房企，已斩获先机。

2010年前，华润置地、龙湖便在一二线城市落地大型购物中心积攒经验，这样算起来，这两家房企已在商业领域运营超12年，目前营收均已过百亿。

这不正应了一句话：“机会总是留给有准备的人。”