REITs周报 | 年报专题（二）——中关村REIT发布2022年报

【2023.3.20-2023.3.26周报】

上周二级市场表现

上周公募REITs分化明显，产业园REITs上涨为主，中关村走势存疑

数据来源：WIND，清控科创产业园REITs研究中心整理

上周公募REITs 下跌为主，仓储物流、保租房、高速公路REITs均全线下跌。产业园REITs除中关村（-2.17%）及蛇口产园（-1.69%）下跌较多外，其余均实现小幅上涨，上涨幅度在0.12%~0.51%。上周蛇口首披2022年报，表现较四个季度披露情况相一致，但市场仍给予了消极判断。中关村上周没有消息披露，价格变动与活跃度表现走势相反，其背后动机及进一步影响仍有待观察。

上周公募REITs整体交易额17.69亿元，较前一周小幅缩减5%。产业园REITs整体交易额6.22亿元，与前两周持平。产业园REITs平均日均换手率1.848%，和达高科活跃度上升1%、合肥高新活跃度下降1%，其余均未发生明显变化，交易最活跃的依然为上海临港REIT的5.264%。

公募REITs试点开展跟踪

发改委发236号文，证监会发常态化通知，公募REITs再迎里程碑

3月24日，发改委及证监会同步发布重磅政策，对市场产生重大影响。发改委从586号文，到958号文，再到如今的236号文，从“做好”、到“进一步做好”，再到“规范高效做好”，公募REITs迎来深化发展阶段。证监会配合发布通知，也进一步定调了未来一段时间公募REITs进入常态化发行的基本方向。总结发改委及证监会的两份文件，主要从以下几个方面对市场产生深远影响：

1. 关于资产方面，强调了资产前期培育工作，以及强调了资产合规及申报材料的真实客观，对于资产的合规性要组织部门协调补办、确认等工作；首发门槛从10亿元下调到8亿元，产权类资产的现金流分派率要求从4%下调至3.8%，特许经营权资产的IRR要求不低于5%；

2. 利用购物中心等消费业态打开商业不动产REITs突破口，一方面作为商业不动产REITs试点，另一方面有利于促进扩大内需消费载体的投资。

3. 关于发行方面，规范完善申报流程，缩短咨询评估周期，项目正式受理后从较长且不确定的等待时间降为3个月内完成。

4. 关于回收资金方面，首次明确不超过30%的净回收资金用于盘活存量资产，不超过10%的净回收资金用于已上市REITs的小股东退出或补充发起人流动资金。且回收资金可跨区域、跨行业使用。且首次明确回收资金要在2年内使用75%以上，3年内全部使用，并在每个季度结束后上报发改委回收资金使用情况。

5. 再次明确了资产运营管理的重要性，运营管理的可持续性以及实时披露运营管理情况，加强资产运营管理指导。

产业园REITs相关动态

中关村REIT发布年报，关键词：力保达标，未来承压

3月30日，中关村REIT发布2022年年度报告，并披露了最新估值及审计情况。首批发行的产业园REITs已经历首个完整年度，园区类REITs的风险情况也得到了充分暴露，具体情况如下：

运营表现

三个底层资产2022年全年租金收入1.92亿元，其中物业租金收入1.88亿元，停车场租金收入3.92亿元，本期收入预算完成率86%，通过降本增效措施本期EBITDA完成率104%，本期可供分配金额1.25亿元，可供分配金额完成率100%。受疫情影响2022年减免租金约2225.8万元，差额由相应期间的基金管理费和运营管理费冲减，因此可供分配金额暂不受影响。

截止到2022年末中关村REIT三个底层资产的时点出租率为81.29%，较去年下降较大。其中互联网创新中心出租率78%，孵化加速器出租率49%，国际与区域协同创新中心出租率100%。互联网创新中心出租率较去年末下降12%，孵化加速器出租率较去年末下降50%。年报和季报均未曾披露孵化加速器及互联网创新中心的租户退租时点，何时恢复也未能可知。

2022年基金管理人的管理费计提金额482.5万元，资产支持证券管理人的管理费计提金额 232万元，基金托管人的托管费计提金额 57.7万元，外部管理机构的管理费计提金额 1384.8万元。其中运营管理费率为7.21%，运营管理费采用预付账款冲减，共计400万元，因此本年度实际管理费率为约5.1%。

估值变动

截止2022年末，中关村三个底层资产的市场价值为30.76亿元，相比2021年末上市时的估值30.73亿元上涨0.03亿元，上涨幅度不明显。

估值变动主要体现在：土地剩余年限缩短导致的收入预测期间变化，市场租金较去年评估时点分别上涨0.625%、1.14%及1.8%，2023年资本性支出约360万元，占总收入的1.88%，租金增长率及折现率与发行评估时保持一致。

其他情况

中关村REIT将继续保留负债4.61亿元。2022年度单位可供分配金额0.1390元，参考2022年基金平均价格，其现金流分派率约3%。按2022年最后一个交易日计算，其现金流分派率为3.4%，随着年末基金价格下调，市场风险有所回调。

份额持有人

2022年随着中关村首批份额解禁，机构投资人比重显著增加。持有人户数从18万户下降至11.5万户，户均持有份额从5000份上升至8000份。机构投资者比例从88%上升至90%。同样，份额解禁后国寿投资、北京首钢基金、太平人寿保险作为除原始权益人以外的前三大份额持有人持股比例没有发生变化。

转载发布本篇内容，请联系原作者授权，
同时须以不小于14号的非浅色字体在文末标注
“文章来源自清控科创产业园REITs研究中心 ”。

清控科创产业园REITs研究中心

立足清控科创全国事业版图，以园区开发建设及运营管理两大核心业务为依托，积极挖潜公募REITs的工具价值利用，践行专业化能力建设及核心资源链接，致力于补齐产业园区“融-建-管-退”的最后关键一环。

欢迎咨询：18910093326（刘女士）