城镇子女：“无房”不能单独继承宅基地使用权。专家：房灭地失

我国自然资源部门曾明确：农村村民的宅基地使用权可由城镇户籍子女依法继承使用并可办理确权登记，但是这并不意味着城镇子女可以无条件继承父母遗留下的农村宅基地。

村民无宅基地所有权，更谈不上“继承”

根据我国土地管理相关法律法规精神，农村宅基地所有权属集体所有，村民对自家宅基地并没有所有权，而享有使用权。因此村民并不能完全自主去处分自家宅基地，比如继承、赠予和出售等。

农村宅基地的使用权也并不是人人都可以获得的，是具有所在村集体经济组织成员身份才有资格无偿分配得到的，村集体内部成员之外人员即便是“有偿”也是“买不到”的。

由此可见，个人对没有所有权属的农村宅基地来说，自然谈不上去继承。

宅基地使用权：需“凭房”继承，无房不继承

但是宅基地上的农房的权属性质却和宅基地不同，它是所有人的私有财产，是拥有所有权的，因此农村房屋可以根据我国法定继承顺序去依法继承。

可是宅基地与房屋本身就是一个有机的整体，谁离开谁都将失去存在的意义。虽说“房”属于个人私有财产，所有人本该有自由处分的权利，但是处置房屋的同时势必会牵扯到对房下“地”的处分，可是限于“房”下“地”的权属限制，使得所有人对“房”的处分上也有所限制，并不是完全自主的，比如不能出售给城里人、不能改变住房用途等等。

因此城镇子女可依法继承父母的私有财产―农房。但“房、地”是一体的，因此只继承房屋而没有房下宅基地使用权，继承房屋就显得毫无意义。因此我国在处理“房、地”这一矛盾有着“地随房走”的原则，也就是在继承农房的同时可以获得在房屋存续期间房下宅基地的使用权。这是国家对于个人合法私有财产的保护的一种保障和体现。

但是毕竟继承农房的城镇子女不符合获得宅基地使用权的资格，因此在对父母遗产的继承上也是有条件限制的，需“凭房”继承宅基地使用权，无房则不能单独继承宅基地使用权，也就是说子女继承父母遗产前提是“地上有房”。

据此相关专家解释到：城镇子女继承农房后，只能获得房屋存续期间宅基地的使用权，一旦房屋灭失，则就失去了继续使用宅基地的主体资格，“房灭地失”将不得不从这处宅基地上彻底离开。这又体现了农村土地资源属集体所有的本质。

继承前提是“合法”

由于历史和一些复杂的现实原因，在农村普遍存在着不“合法”的农房，这里大多是由于无合法手续或无合法权源的用地原因。

目前国家对农村土地管理越来越严格，农村“未批先建”将被认定为“新增非农建设违法用地”处理，涉嫌占用耕地建房的将被视为“新增占耕建房行为”。国家对于这两种情况都是持“零容忍”态度的，大概率是要被拆除的。

即便是暂时没有发现这些“不合法”的行为，但是对以后房屋的继承、出售等会存在很大的影响。比如违规占用耕地建造的房屋，以后子女是不可能得到合法继承的。

“暗渡陈仓”式的“遗赠”将不被允许

也许有人会认为，既然农村房屋属于村民私有财产，因此村民可以自由处分自己的这份财产，比如出售给他人。但是事实是限于“房地一体”下对“地”没有所有权，因此对房的处置上并不能做到完全自主，也是有限制的。

比如规定农房可以被城镇户籍的法定继承人依法继承，并获得房下宅基地的使用权，但是继承并不适用于“遗赠”，也就是不能有法定继承人以外的人以其他任何方式继承。

这一规定也是在堵政策漏洞，预防他人钻空子，侵占农村土地资源。比如那些采取“暗渡陈仓”方式，以立遗嘱“遗赠”形式，行农房买卖之实的行为。

农村房屋和宅基地使用权的继承只是基于亲缘关系基础上的特殊许可，并不能在没有亲缘关系的人之间流通，由此可见宅基地使用权具有强烈的人身依附性，其设立初衷就是为了给所在集体的村民一基本的生活保障，实现村民“户有所居”的目的。农村房屋和宅基地使用权不适用于“遗赠”继承，则是为了避免社会资本的侵蚀和农村资源的外流。

存在同户子女的情况下，将不产生继承关系

这里说的是多子女户，如果有子女与父母同属一户，那么父母离世后遗留的农村房产，将优先顺承给户下子女。此时并不会产生继承关系，也就是说城镇户籍的子女将无法通过继承诉求获得房屋和宅基地使用权的主张。

但是这里需注意一点：由于农村房屋属私人财产，此时其作为父母遗产是可以平等分配给子女们继承所有的，这里当然包括城镇户籍的子女。但是限于“顺承”优先于“继承”，在宅基地使用权继续由户内子女享有的前提下，其他的城镇户籍子女就只能对地上房屋的折算价值主张继承。也就是说顺承父母房屋宅基地的子女需要对同样具有房屋继承资格的城镇户籍的兄弟姊妹给予一定的房屋折算补偿。

由此可见，农村房地资源是用来保障村民基本生活需求的，在对存在“外流”风险的情况下，农村房屋和宅基地使用权的继承也是有条件限制的。

你对“无房”不能单独继承宅基地使用权，房灭地失有什么看法？