恒盛地产31亿贷款违约，深陷危机即将资不抵债

早在2012年，恒盛地产就开始陷入经营困境，号称“最差内房股”。

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违约

4月12日，恒盛地产（00845.HK）公告称，4月8日集团另一项本金数为30.59亿元的借款未按照贷款协议内的还款时间表偿还，因而构成相关贷款协议项下的违约事项。

公告显示，恒盛地产目前正就违约寻求法律意见，以期透过适当方式应对相关事宜。

此外，恒盛地产表示正不断努力获取资金以偿还欠款或就该等借款寻求延期或再融资。同时，公司正在持续评估违约对集团的法律、财务及营运影响。

值得注意的是，这并非恒盛地产首次发生贷款违约。

此前，恒盛地产本金金额共计77.97亿元的部份本金和借款的利息在贷款期间曾经逾期，虽然有关逾期金额已于2022年12月31日前付清，但该等借款依然被视为违约。
2022年12月31日，上述违约导致恒盛地产分别为数32.74亿及16.22元的借款本金及应付利息出现交叉违约。

此后，恒盛地产若干本金金额29.12亿元的借款并无按照贷款协议内的还款时间表偿还，因而构成相关贷款协议项下的违约事项。

其实，早在2019年3月恒盛地产就出现33.47亿元借款的利息逾期，虽其后已在2019年6月30日前付清。但因该违约事件，公司共有本金金额68亿元的借款被视为交叉违约。

在更早的2012年，恒盛地产就开始陷入经营困境，号称“最差内房股”。

02

债务危机

据官网介绍，恒盛地产是中国经济高增长地区领先的房地产发展商，专注于在上海地区、长三角地区、环渤海地区和东北地区主要经济城市之黄金地段发展大型优质房地产项目。

恒盛地产前身是成立于1997年的上海阳光集团（投资）公司，2007年更名为现名，2009年在香港上市。

从股权结构看，恒盛地产的控股股东为美年国际有限公司，持股比例为63.4%，公司实际控制人为张德璜。

不久前，恒盛地产公布2022年业绩，公司销售收入为63.85亿元。

此外，恒盛地产已出售及交付的楼面面积同比下降59.1%至14.3万平方米；已确认平均售价同比大幅上升371.2%至每平方米人民币44391元。

2022年内，恒盛地产取得房地产销售20.795亿元，同比下降69.6%；实现房地产销售面积14.252万平方米，同比下降57.4%。
截至2022年12月31日，恒盛地产已取得土地证或已签署土地收购协议的土地储备总量为590万平方米，平均楼面土地成本为每平方米1597元。

可以看出，恒盛地产的土地储备较为低廉，在如今行业寒冬的大环境下，其未来面临不小的去化压力。

从业绩看，2022年恒盛地产实现营收55.12亿元，公司拥有人应占亏损约2.97亿元，同比下降94.2%；而2021年公司更是巨亏51.5亿元。

截至2022年末，恒盛地产总资产有484.94亿元，总负债高达483.67亿元，净资产仅有1.27亿元，公司资产负债率为99.74%，距离资不抵债仅一步之遥。

《小债看市》分析债务结构发现，恒盛地产主要以流动负债为主，占总债务的94%，债务结构不合理。

截至相同报告期，恒盛地产流动负债有455.67亿元，主要为短期借贷，公司一年内到期的短期债务合计有209.64亿元。

相较于短债压力，恒盛地产流动性早已枯竭，其账上现金及现金等价物仅有7226.4万元，现金短债比低至0.003，公司短期偿债压力巨大。

此外，恒盛地产还有非流动负债28亿，主要为递延所得税负债，公司长期有息负债规模不大。

整体来看，恒盛地产刚性债务主要为短期有息负债，带息债务比为43%。

有息负债占比较高，恒盛地产2021和2022年融资成本分别为21.12亿和14.93亿元，对公司盈利空间形成严重侵蚀。

从融资渠道看，恒盛地产虽为上市公司，但渠道并不算多元，主要依赖于短期借款和股权来融资。

总得来看，恒盛地产业绩持续亏损、财务杠杆高企、流动性枯竭，公司短期偿债压力巨大，深陷债务危机不可自拔。

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隐形富豪

坊间传言，恒盛地产老板张志熔在资本层面长袖善舞、政商人脉深厚，交际能力极强。

上世纪90年代初期，张志熔通过建材交易和承包创造第一桶金，然后投资房地产。

1994年，在大量房企破产之际，张志熔开发的商品房却销售一空；随后他组建上海阳光投资集团，也就是恒盛地产的前身。

在2008年前后，恒盛地产一度与万科等龙头房地产企业规模相当。

2009年，恒盛地产赴港上市，当年拿地耗资达百亿元，张志熔也成为上海地产业年轻的大亨。

据悉，在恒盛地产上市时，张志熔的豪商巨贾朋友们纷纷认购新股，其中不乏有恒基地产的李兆基、新世界发展的郑裕彤等商界名流为其造势。

值得一提的是，同年张志熔旗下的熔盛重工也登陆资本市场，成为在香港上市市值最高的民营企业。

2010年，恒盛地产这家主要聚焦长三角市场的地产公司销售规模超过百亿，算是盛极一时。

在当年福布斯中国富豪榜中，张志熔以178亿元的身价排名第26位，赫赫大名无人不知。

不过，2012年张志熔陷入内幕交易的泥潭，这一年也成为恒盛地产由盛转衰的转折点。

由于恒盛地产高端定位、布局，以及调控政策的出台，2010年以后公司连续三年无法完成销售目标，资金链日益紧绷，甚至多地项目被传停工，陷入了“借新还旧”的恶性循环。

2013年，恒盛地产微弱盈利不到3个亿，2014年、2015年则分别亏损约32亿元和38.78亿元。

值得注意的是，2015年政府贪腐行动大幅展开，其中山西令氏兄弟落网，界面新闻爆出张志熔与令氏兄弟存在交集及商业往来，致使恒盛地产股市大跌23％，公司形势雪上加霜。

由于债务危机，市场一度揣测恒盛地产将成为下一个佳兆业，号称“最差内房股”。