700多中国投资人“被坑”上亿美元！美国投资移民现破纪录失败案

去年3月，美国投资移民新政落地，国内再次掀起了美国移民高潮。

申请人在市面上寻找合适的EB-5投资项目，但项目实在很多，其中暴雷的项目也不少，比如最近有个多达900个EB-5投资人、融资额高达4.5亿美元的大项目出现问题，投资人被告知拿不回钱。

而今天的文章，我们就这个大案跟大家聊聊：

美国投资移民怎么申请？

爆雷的项目可以给我们什么启发？

有哪些需要特别注意的点？

美国投资移民法案

美国投资移民法案有两种，直接投资和区域中心。

直接投资很好理解，投资105万美金，为当地创造10个工作岗位，就可以申请绿卡。

那什么是区域中心？

简单来说，你可以把它理解为一个公司。

理论上，区域中心可以是私营单位，也可以是公共事业单位，但大部分区域中心，是以有限责任公司的形式设立，通过区域中心的项目，可以申请美国投资移民。

“区域中心移民法案”是美国政府1993年在移民法案中特别增加的，目的是提高区域生产力，为特殊地区创造更多就业工作机会。

区域中心和直接投资最大的区别是：

1、投资金额，直投是105万美金，区域中心的新政是80万美金；

2、计算就业方式，直投需要直接创造10个就业，区域中心放宽到“直接或间接”创造10个就业。

EB5投资移民成功的关键之一，是如何让移民局认定你的投资创造出来的工作，是符合移民法要求的工作。

目前EB-5投资移民法案创造出来的就业，有以下三种情况：

1、直接就业：直接投资的认定法

--你的投资实际创造出来的工作，比如你的美国投资企业直接雇佣10名美国公民；

--通常以W-2表（工资和税务报表）和公司的季度报表来确认。

2、间接就业：区域中心投资的认定法

--你在美国的投资企业，在购买产品和服务时创造出来的工作，比如带动当地交通运输，使当地运输业需要更多司机；

--这类员工不是由你直接雇佣，也不是为你工作，但却是因为你的投资而创造了岗位需求。

3、衍生就业：区域中心投资的认定法

--你投资企业的员工，用工资消费，带动其他行业岗位需求提升，比如你的员工每天买咖啡，带动了咖啡店员工数量的增加；

--但这种计算方式，移民局只是“可能”承认。

所以，对比下来，区域中心的优势就很明显了，第一是投资金额少，第二是计算就业的方式灵活。

然而截至今年的4月3日，全美有640个区域中心，而每个中心可以有一个以上的投资项目，所以目前市面上预估有上千个EB-5投资项目。

这当中就需要投资人擦亮眼睛选对产品了。但是，因为对美国当地情况（发展环境、法规、人文等）不了解，很多外国投资人在选项目时会做一个“偷懒”的动作：看名人效应，选大品牌、大项目。

然而，如果你想要拿回这笔投资款，这样选择会是大忌。以下就是这样一个例子。

迄今为止的最大失败项目

从去年到本月初密集讨论的大案——900个投资人、涉及EB-5金额高达4.5亿美元的洛杉矶世纪广场案，最近爆出投资人可能拿不回钱。

据说这个项目里，有700多个是中国投资人……

根据当地媒体的报道，这座位于美国西海岸大城市洛杉矶的酒店项目世纪广场（Century Plaza），是一座历史悠久的酒店翻新重建项目。

它最早于1966年开业，定位高端奢华酒店，有着在中国投资人看来非常光鲜的履历：

接待过大量的政商名流，比如南斯拉夫前总统约瑟普·铁托、美国总统林登·约翰逊、前英国女王伊丽莎白的丈夫菲利普亲王、以色列国父戴维·本-古里安等，因此被称为“南白宫”。

曾身为加州州长的里根，也在这个酒店的总统套房里接待过当时的美国总统福特，还留下了著名的影像。

此外，世纪广场酒店还是1967年艾美奖、1970年和1971年格莱美奖的举办地，再近一点，2009年和2010年视觉效果协会享有盛誉的年度颁奖典礼，也在这里举办。

大赛、名流的加持，对于推崇名人效应的中国人来说，实在是非常吸引人。

然而就是这样的酒店，2008年6月当地开发商打算翻新时，不幸遇上金融危机没搞成。而这一拖就拖到了2016年。

这一年，该项目拿到了10亿美元的融资，包括摩根大通的4.46亿高级贷款、Colony Capital（下称为CC）的1.25亿夹层贷款，以及CMB区域中心通过900个EB-5投资人融到手的4.5亿夹层贷。此外，它还从英国百万富翁兄弟David and Simon Reuben（下称DS兄弟）那里融了点高级贷款。

这里我们要突出说明一下夹层贷款（融资）。它一般是次级贷款，向融资方提供介于股权与债券之间的资金，通常是填补一些在考虑了股权资金、普通债权资金后仍然不足的资金缺口。

因而夹层基金本质上仍是一种借贷资金，在企业偿债顺序中位于贷款之后。

注意，EB-5也多数是这样的贷款形式，而问题就出在它的还款顺序上。

如果按照贷款偿还的顺序，世纪广场的顺序是：摩根大通≈David and Simon Reuben＞CC的夹层贷≈EB-5区域中心融资。

也就是说，如果这个项目出现还款困难，EB-5的投资人估计会是第一个被牺牲掉的群体。

实际上的情况也确实如此。

在2016年开始融资到2020年9月，夹层贷款额度达到了8.21亿，要偿还需要靠再融资，以及酒店后期经营和整体资产价值的增长。

但是，众所周知酒店业遭遇了新冠疫情黑天鹅，到2021年9月改建完成重新开业时，开发商已经捉襟见肘。

仅仅开门三个月，DS兄弟就告知阶层贷款参与方之一的CC，开发商贷款违约了。而DS兄弟趁机迅速买下了摩根大通的高级贷款，使得DS兄弟成为了唯一的高级贷款人。

接下来他们又搞定了CC的夹层贷。截至2021年底，这对金融大鳄手上对这个项目拥有8.9亿的高级贷款以及2.71亿夹层贷款，占了贷款的大头。

而就在去年底，他们发起了UCC止赎拍卖，即使其他贷款方发起诉讼也被驳回或走到和解，一步步地控制了这块资产。

就在不久前，DS兄弟掌控了几乎整个项目。

至此，业内人士认为CMB区域中心的900名EB-5投资人已经丧失了对4.5亿美元的债权，追讨资金无望……

接下来只能等着看CMB对DS兄弟诉讼能否获得相应的补偿，尽量减少损失了。但这诉讼，也是要花钱的。

那么，怎么理解EB-5投资呢？回归到这个模式的底层逻辑：EB-5投资人把钱交给区域中心进行投资和打理，最终目的两个：1.拿到美国绿卡；2.拿回本金并赚些投资的钱；

而这也使得EB-5投资包含了几个特点：一次性购买（投资人不可能复购）、撤资难度高、转换项目难度大、投资者谈判地位低。

CMB项目暴雷就给了我们投资人在选择EB-5项目上，上了堂重要的课：

1. 不要轻信大牌、不要轻信规模，EB-5项目融资规模越大，割人的镰刀越锋利。

2. 有知名银行做贷款担保也并不能说明问题，因为银行的还款顺位一般是高于EB-5投资人的；

另外，需要了解政策详细情况的，直接私信我们，发送【美国投资移民】，获取美国投资移民改革法案，和项目资料。

其他需要注意的问题

除了上面提到的项目风险，还有其他问题，大家在考虑投资的时候，也要非常注意。

1、项目资金规模及EB5资金占比

项目越大，风险其实是越高的，特别是EB5在总投资中占的比例越高，风险也相应会提高。

首先，项目规模太大，建设周期就会很长，特别是一些酒店类项目，施工安全和建筑验收的程序非常严格，建设周期长，就会影响到投资收益和资金退出。

其次，EB5资金占比高，项目就会存在因为EB5资金募集不到位，导致资金链断裂的风险，甚至可能致使项目倒闭。

2、投资的项目类型

还是尽量选择房地产项目。

第一，资金的问题。各地方的政府，对房地产项目的立法很严格。而且房地产项目在运营过程中，各方利益牵制，比如银行、开发商、承建商等，资金受到多方监管，还有第三方财务管理公司监督，乱用资金的问题比较少。

而实体公司，比如钢铁厂、发电厂，资金可控性方面，就不太好。

第二，就业率的问题。EB5投资移民的必要条件是，创造10个就业岗位。如果选择了一个自动化行业，比如风力发电，就有一个致命问题：风力发电的企业，几乎不用很多的人力，只需要控制机器，这样有可能没办法创造足够的就业，影响绿卡申请。

3、还款模式

EB-5投资的期限一般是5年，现有的还款模式主要有两种：再融资和出售。

还款模式和投资项目有关。举房产项目的例子，商业类地产，像酒店、公寓，一般情况下是再融资，用融来的钱还给首批借钱爸爸们。

然而，项目方也无法准确预测5年后，项目通过哪种方式能获得更大利益，所以投资人在选项目的时候，重点考虑的，是退出机制是否合理，项目顺利完成的概率有多高。

4、还款顺序

还款的顺位顺序，非常重要。一般情况下，EB5投资人的还款顺序，是在银行贷款之后。

但如果有项目方宣称，EB5投资人可以作为还款第一顺位，你就要非常小心了！

因为这可能代表，这个项目没有其他任何银行机构提供资金。

美国的银行同意放贷的首要条件，就是必须为还贷第一顺位，且必须有已存在的不动产做抵押，仅凭EB-5项目一纸计划书，银行绝不会放贷。

5、排期

投资移民新法案会出现排期吗？答案是肯定的。旧法中，排期已经在十年以上。

投资移民每年的配额是固定的，而目前的新法案下还没有排期。

但申请人不断增多，再次出现排期只是时间问题。此前有人预估是明年年中将出现排期，所以要尽快递交抢占名额，才能避免排期。

需要了解政策详细情况的，直接私信我们，发送【美国投资移民】，获取美国投资移民改革法案，和项目资料。

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◎本文作者 | 周周、水门玉

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