涉军住房清退的诉讼路径浅析

作者｜郝萍 刘笑言

一、案件背景

军队房地产是保障国防事业、保障部队内部建设、保障军人军属住房的重要资源，但是军队房地产尤其是住房存在着诸多违规占用的情形，很多军人军属违反军队福利房政策多占住房。近些年，全军的住房腾退工作成为难题，清退过程中各种纠纷频发，在多次教育、宣传、动员工作不起作用后，很多单位开始通过法律手段来开展清退工作，但是通过诉讼路径解决住房腾退问题也涉及诸多法律问题。笔者拟以自己代理的真实案例为例，结合相关法律法规，对军队违规住房清退的诉讼路径进行探讨。

二、案件简要情况

（一）本案涉案主体介绍（本案为笔者代理的真实案例，所涉人员均已采用化名，请勿对号入座）

原告：某部队，X厂

被告：李某（某部队退休军人）

其他案涉人物：杜某（李某配偶，于2000年去世）、李某某（李某儿子，于2014年去世）、李小某（李某孙子，未成年）

（二）案情简介

1993年，被告李某为涉案部队单位的军人，为派驻到X厂的军事代表，X厂为解决李某住房问题，向其出售福利性质的单位公有住房。李某当时没有身份证和北京户口，无法办理房屋产权登记，故由具有北京户口的被告配偶杜某与原告签订《单位出售公有住房买卖契约》，约定杜某以优惠价购买住房A并办理房产登记至杜某名下。杜某于2000年去世。后部队又与房地产开发商签订购房协议，购买几百套住房将这些住房作为福利住房再分配给退休军人。李某又分得该住房。

2007年，原告（甲方）与被告（乙方）签订《原住房腾退协议》，内容为乙方拟购买住房B，自领取新房钥匙后应在6个月内装修和搬迁完毕，腾退现住用的住房A，交给X厂；若乙方未在规定时限内腾退原住房，甲方不予兑现奖励和部队购房补助，同时乙方同意甲方暂不发放乙方所购住房的《房屋所有权证》，并同意甲方强制收回原住房，所产生的一切后果，由乙方承担。

住房A和住房B均属福利房，部队认为李某违反了国家和军队关于一个家庭只能享受一套福利房的政策，要求其按照腾退协议腾退住房A，但被告李某始终未腾退住房A。

原告诉讼请求为：被告应腾退住房A。

被告称，该住房其不应该腾退。住房A系杜某与李某夫妻共同财产，自己签订《原住房腾退协议》的行为系对房屋A的无权处分。2000年杜某去世，杜某遗产中住房A的份额由孙子李小某继承。李某还称于2016年将其所有的住房A的份额赠与了其孙子李小某。

法院认为：依法成立的《原住房腾退协议》合法有效，被告签订协议是否系无权处分不影响该协议的效力，当事人应当按照约定全面履行义务。被告于2016年将房屋赠与李小某的行为不能免除其承担《原住房腾退协议》中腾退住房A的合同义务。李某占用住房A缺乏权利基础，应予腾退。

（三）裁判结果

一审结果：判决被告李某于判决生效之日起三十日内腾空案涉房屋。

二审结果：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

三、涉案核心问题分析

实务中，军队腾房案件中涉及的核心问题包括：

（一）涉军腾房纠纷法院是否受理？

军队腾房纠纷因军队与军人之间存在行政隶属关系而被视为非平等主体之间发生的纠纷，因此军队欲通过诉讼途径开展清退工作存在被法院驳回起诉的风险，对此现行有效的规定如下：

1991年1月30日，最高人民法院在《关于军队离退休干部腾退军产房纠纷法院是否受理的复函》中规定：“因军队离退休干部安置、腾迁、对换住房等而发生的纠纷，属于军队离退休干部转由地方安置管理工作中的遗留问题，由军队和地方政府通过行政手段解决为妥。故此类纠纷人民法院不宜受理。”

1992年11月25日，最高人民法院在《关于房地产案件受理问题的通知》第三项规定：“因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”

2002年7月1日，最高人民法院在回复北京市高级人民法院的《关于中国人民解放军北京军区空军司令部诉吕全修等人腾退军产房是否受理的答复意见》中规定，“吕全修与中国人民解放军北京军区空军司令部（简称司令部）在签订腾房协议时，已经退休并转入地方，此时吕全修与司令部之间已经不存在行政隶属关系，是平等民事主体之间的合同关系。因此，司令部要求吕全修及其子女腾房符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条的规定，人民法院应予以受理。”

2002年7月2日，最高人民法院在《关于中国人民法院解放军北京军区房地产管理局请求法院受理军队家属住房清退案有关问题请示的复函》中规定：“军队转业人员、遗属及退休干部子女与军队单位之间因部队住房清退而发生的纠纷，在双方没有达成住房清退协议的情况下，属于军队和地方在干部转业、死亡以及离退休干部移交地方管理过程中历史遗留问题，中国人民解放军北京军区房地产管理局所采取的住房清退和借房安置的具体办法具有军队行政管理性质。依据我院1991年1月30日《关于军队离退休干部腾退军产房纠纷法院是否受理的复函》的精神，此类纠纷应由军队和地方通过行政手段解决，人民法院不宜受理。”

2003年8月8日，最高人民法院研究室在《关于人民法院是否受理涉及军队房地产腾退、拆迁安置纠纷案件的答复》中规定：依据最高人民法院1992年11月25日下发的 《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》的精神，因涉及军队房地产腾退、拆迁安置而引起的纠纷，不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起诉讼的，人民法院应当依法不予受理或驳回起诉，并可告其向有关部门申请解决。

2018年12月04日，北京市高级人民法院《关于立案审判适用法律若干问题的解答（一）》第三十五条规定，对涉及军队房地产腾退、拆迁安置纠纷案件是否属于人民法院主管范围，应当根据双方当事人之间是否存在平等合同关系或是否存在行政隶属关系，以及是否属于《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三项的规定进行判断。若双方当事人之间不存在平等合同关系或存在行政隶属关系，或者属于上述通知第三项明确的情形的，均不属于人民法院主管工作的范围。

从上述规定中可以总结得出，若军队清退房产纠纷中双方当事人之间不存在腾房协议等平等合同关系，或双方当事人之间仍有行政隶属关系，人民法院将不予受理；反之，若部队与军人之间签有腾房协议且该军人与部队之间已不存在行政隶属关系，则在人民法院的受理范围内。因此，是否选择诉讼方式解决涉军房产纠纷，需要考量双方之间是否存在合法有效的腾房协议且签订协议对象是否与部队不存在行政隶属关系，否则大概率法院将不予受理。

（二）需腾退原住房的不动产登记是否影响军队腾房请求的实现？

由于军人在购房时没有身份证和北京市户口，无法办理房屋产权登记，故军队住房腾退纠纷中常有需腾退住房登记在军人配偶或其他亲属名下的情形，退休军人往往借此主张房屋系夫妻共有财产逃避腾退义务。比如在本文所引真实案例中李某就主张案涉房屋系其与杜某夫妻共有财产，其与原告签订《原住房腾退协议》系无权处分。

首先，李某是否系无权处分不影响合同效力，其仍需履行《原住房腾退协议》中腾退住房的义务。其次，虽然该房屋虽然是申请人婚后取得，且涉案房产登记在李某配偶名下，但房屋的取得是基于其军人太特殊身份，与其军人身份不可分割，不能违反军队福利房的政策规定——一个家庭只能享有一套福利房。因此申请人主张该房屋为夫妻共同财产，并且已由案外人继承的主张是不能成立的。

综上，需腾退住房登记在退休军人家属名下不影响军队腾房请求的实现。

（三）需腾退原住房是否可继承和赠与？

本文所引真实案例中，李某主张其配偶所享有的份额于2000年死亡时由其孙子李小某继承，李某本人享有的份额则于2016年赠与孙子李小某，以此主张案涉房屋所有权人为李小某，其无法履行腾退房屋的义务。

本案中，李某与军队签订的《单位出售公有住房买卖契约》中，“乙方购房时享有部分产权，……，不得私自出租、转让、赠与或引进外单位人员居住”。因此案涉房屋不可私自作为遗产继承或者随意转让。且根据《民法典》关于善意取得的规定，善意取得须以有偿取得为前提条件，受让人在取得财产时，必须向出让人支付相应对价，李某孙子李小某不能通过继承、赠与等无偿行为善意取得案涉房屋的所有权。因此李小某不享有案涉房屋的所有权。

在军队腾房纠纷中遇到上述问题，首先要考察购房协议中是否有禁止赠与、转让、继承等条款，若存在前述条款，还需考虑第三人是否构成善意取得，再考察是否满足善意取得的构成要件才能判断第三人是否取得案涉房屋的所有权。

四、结语

结合本文所引的真实案例和上述法律分析，笔者针对军队住房腾退纠纷问题的诉讼解决路径总结如下：

1、法院受理住房腾退纠纷诉讼的前提是住房腾退纠纷属于不具有行政隶属关系的平等主体之间且双方存在合法有效的住房腾退协议，否则军队住房腾退纠纷法院会以不在法院受理范围内，而被法院驳回起诉。

2、案涉住房登记在退休军人家属名下不影响军队腾房请求的实现，案涉住房与军人身份不可分割，不属于夫妻共有财产。

3、若住房购买协议中包括不得私自出租、转让、赠与等条文，则案涉房屋不可随意转让，因继承和赠与属于未支付合理对价的情形不满足善意取得的要件，故需腾退原住房不可通过继承和赠与被第三人善意取得。