18城首轮土拍近半“触顶”成交 民营房企拿地积极性明显提升

证券时报记者 张达

今年，集中供地政策有所优化，此前试点的22城普遍发布2023年土地拟出让清单，并采取“多次少量”模式供地，这些城市土地拍卖情况备受关注。

据统计，截至4月21日，22城中有18城完成了2023年首轮集中土拍，其中“触顶”成交地块占比达48%，合肥、成都、杭州、上海触顶成交地块占比均超六成。

业内人士指出，2023年以来，随着经济预期边际好转、房地产政策进一步显效，核心城市土拍市场回温，上海首轮土拍热度创下2021年开启集中土拍以来的热度新高，虽然拿地房企仍以央国企为主，但是部分城市民企拿地积极性明显提升。预计5月、6月份将迎来一批供地小高峰，二季度成交规模也将迎来周期性回升。

核心城市热点地块

竞争激烈

4月21日，上海完成了为期4天的2023年首轮集中土拍，挂牌的19宗地均成功出让，成交总金额约520亿元。

其中，最热地块是闵行区莘庄社区MHP0-0201单元16A-07A地块，28家房企参拍，最终由中华企业以20.1亿元竞得，溢价率8.47%。另外，成交总价最高的是闵行区梅陇社区MHP0-0306单元5-3、6-3、5-5、6-5地块，9家房企参拍，最终由中铁建和万科联合体以75.49亿元竞得，溢价率8.98%。

本轮土拍有多达50家房企报名参拍，其中不乏民营企业。万科、华润、中海时隔3年重回土拍市场，且多宗地块有10余家房企参与现场竞价。除4宗地块底价成交外，其余15宗地块均进入一次性报价区间，触顶成交地块占比达到79%，整体溢价率高达7%。

克而瑞研究中心指出，受新房市场热度回升、土地质量改善和部分地块房地联动价放松的多重影响，2023年上海首轮土拍热度创下2021年开启集中土拍以来的新高。

除了上海，北京、杭州、合肥、成都等核心城市热点地块也竞争激烈。其中，北京朱辛庄地块吸引42家房企参拍报名，创北京地块参拍企业数量纪录；杭州一地块共有60家房企参与摇号，创下近两年单宗地块报名房企数量新高；成都土拍有52家企业报名，青羊区内金沙35亩地块有35家进入摇号抽签环节。

据中指研究院统计，截至4月21日，18城中，“触顶”成交地块占比达48%，其中，合肥、成都、杭州、上海触顶成交地块占比均超过60%，苏州、宁波、南京、长沙、青岛核心区域土地也竞拍至地价上限。

中指研究院指数事业部分析师孟新增指出，2023年以来，随着经济预期边际好转，房地产政策进一步显效，核心城市土拍情绪回温，但城市、板块间分化现象仍较明显，非核心区土地多底价成交。郑州、长春、天津土地市场仍在调整通道，出让地块均以底价成交。

民营房企拿地积极性

明显提升

从18城拿地企业来看，虽然仍以央国企为主，但是部分城市民企拿地金额占比提升，拿地积极性明显提升。

上海本轮成交的19宗地中，有近八成地块被央国企竞得，占到土拍总金额的九成。其中，保利发展将宝山大场、闵行莘庄2宗地块收入囊中，并且这2宗地均为进入一次性报价区间的地块。招商、金地、象屿表现也比较突出，均收获2宗地。另外，万科、中海、华润时隔3年重回上海土地市场，补仓意愿强烈。

而上海此次由民企竞得的地块仅有3宗，总成交额42.7亿元。其中，新天和、龙湖+建华建材联合体分别竞得的奉贤金汇、嘉定江桥地块均是底价成交，安徽新华竞得的金山亭林地块是本场土拍中唯一一宗民企竞得的进入一次性报价阶段成交的地块。

克而瑞研究中心指出，虽然近来面向房企的融资政策有所放松，但在行业资金偏紧的背景下，受益房企较为有限，大多数民营房企的资金压力仍旧趋紧，进而影响了房企的竞拍热情，因此拿地主力依然是央国企。

不过，从参拍企业来看，同策研究院研究员黄钰骋表示，上海此次民企参拍积极性显著提升，除去年就已拿地的龙湖、祥源和大华外，华丽家族、碧桂园、九龙仓、美的等民企也纷纷参拍。

黄钰骋认为，当前民企拿地积极性提升的现象仅限于上海等一线城市和热点二线城市。同时，像碧桂园这类以往重点布局三四线城市的房企，也公开表示未来在一二线和三四线城市的布局是五五分，并在上海本轮土拍中参拍4宗地块。由于一二线城市市场更稳定，且供应地块较为优质，总体来看，房企投资范围回归一二线城市。

展望未来，克而瑞研究中心认为，在房企流动性偏紧，三四线城市库存压力尚未明显缓解的当下，聚焦核心城市仍是上上之选。