狮山全新TOD项目亮相！苏州多个地标TOD项目来了！将重构城市格局！

　　近日，新区狮山板块又一地块迎来调整规划。

　　根据官方发布的《苏州高新区中心城区C-01街坊控制性详细规划调整》显示，狮山何山路北或将新增一个TOD项目。

　　根据规划，调整的C-01街坊范围东至塔园路，西至长江路，北至枫津河，南至何山路。

　　调整内容为：将原居住用地、商住用地调整为商业办公轨道交通混合用地/科研轨道交通混合用地、二类居住用地，并相应优化控制指标。

　　调整前

　　调整后

　　从调整后地图来看，居住用地面积有了较大的增加，同时地块性质包含交通、科研、商业、住宅，将打造TOD项目。

　　地块周边配套也相当不错，紧邻轨交3号线何山站；西侧就是何山公园；南侧约500m就是绿宝广场，再往南即是龙湖天街、淮海街等狮山核心商圈；周边还有枫桥中心学校、枫桥中心幼儿园等教育资源。

　　二手房方面，地块附近的二手房大部分价格在2.1-3.7万元/㎡左右，荷澜庭均价最高达7.5万元/㎡。新房方面，今年狮山板块新房均价已经达到了4.8万元/㎡。

　　在地段与轨交TOD规划加持下，项目入市后或将引发一波市场热度。

　　可以发现，最近几年苏州的TOD项目逐渐吸引了市场的目光。

　　作为国内首个建设和开通轨道交通的地级市，苏州轨道交通不断发展的同时，不断加深对TOD模式的探索与开发。

　　在城市发展规模的扩张过程中，苏州仅用了数年时间就将TOD与区域规划、城市更新等相结合。

　　目前苏州现有的TOD项目则大致可以分为两类。

　　第一类是以地标性公共空间为代表的TOD项目，即城市型TOD。

　　以大型地铁站、高铁站为中心，连接周边的商场，办公，住宅，同时形成城市地标，这也是苏州比较常见的一类TOD项目。

　　比如苏州早在2017落成投用TOD综合体项目苏州中心，这座地标项目一直以来运营出色，也让TOD这个词在苏州人的概念里，从陌生变得熟悉。

　　再比如相城高铁新城，这也是目前苏州唯一形成了“站城一体、产城一体”人居新模式的TOD。

　　（图源：今日相城）

　　第二类是自带商业综合体的地铁上盖住宅项目，即社区型TOD，以生活型业态为主，商业等功能区与生活区联结紧密。

　　比如苏州的多个龙湖商业天街项目。

　　狮山天街、东吴天街、胥江天街（在建）、相城天街（在建），这四座天街揉合了地铁、商业、办公、住宅等城市功能,对于提升区域价值和居民生活品质都起到了重要的作用。

　　随着“轨道上的长三角”不断推进，加上宏观政策的支持下，苏州也按下了TOD发展的快进键，目前苏州多个在建的TOD项目迎来了新进展。

　　工业园区

　　桑田岛TOD项目是国内首个已运营由两个停车场重建且上盖TOD项目，位于新庆东路以南、桑田街以东，占地面积23.7万方。

　　根据最新的规划公示，桑田岛TOD将结合苏州东站规划，未来将打造为涵盖住宅+商业+酒店式公寓+幼儿园+轨交车辆基地，达到站、城、产、人的高度融合，将来形成具有园区特色的TOD4.0示范性标杆。

　　桑田岛TOD项目目前停车场及上盖平台已经完成全部主体结构工程施工。

　　园区另一个正在火热施工中的重点TOD项目就是位于吴淞湾未来城的镬底潭TOD项目。

　　项目用地面积约27.6公顷，根据规划，将构架“三轴”、“四核”、“双区”，打造TOD社区，实现高效TOD换乘动线无缝衔接。

　　而在规划布置方面，将实现“多元产品 魅力新城 ”；交通方面，做到“人车分流 便捷交通”；景观设计方面，营造“立体绿化 海绵城市”。

　　项目建成后也将缓解车坊板块缺乏大型商业的痛点，目前项目第一块结构梁板已经开始浇筑。

　　姑苏区

　　胥江龙湖天街与石路的华贸中心两大TOD综合体即将开业。

　　胥江龙湖天街为轨交2、5号线双轨上盖，将填补姑苏古城西部大型商业空白点，7月即将营业。

　　华贸中心则位于石路商圈核心地区，地铁2号线上盖，项目总建筑面积78万㎡，是北京华贸中心的升级版，将成为姑苏古城最大的商贸综合体，即将开业。

　　此外，6号线的悬桥巷站也将打造悬桥巷TOD项目。

　　悬桥巷站位于观前街与平江路景区的交界处。悬桥巷本身就是一条历史古巷，这里是多位名人的故居，叶圣陶、顾颉刚等人都曾在悬桥巷居住。

　　未来这里也将以悬桥巷站为中心，集合商业、活力、艺术为一体的旅居目的地。

　　届时悬桥巷站TOD也将与平江路景区将、观前商圈形成一个整体。目前项目处于施工阶段，预计明年即将能与我们见面。

　　去年3月，高新区科技城发布了《苏州科技城核心区TOD综合开发城市设计》国际方案征集公告，科技城核心区TOD的整体面貌也向我们揭示。

　　项目规划范围东至潇湘路、南至科普路-科秀路、西至龙山路、北至青城山路，面积约2.66平方公里。

　　区域内将有多条轨道汇集，包括规划苏锡常城际铁路，规划轨道交通9号线、11号线、15号线，及已建有轨电车1号线交汇而成，未来也将打破科技城与市区之间的交通壁垒。

　　科技城TOD项目将打造TOD站城一体化的“升级版”，树立“站产城融合”的国际典范，目前项目方案正在深化中。

　　此外，新区两个TOD项目住宅部分在售中，分别为雅乐云庭与澜庭叙项目。

　　雅乐云庭位于新区浒关城铁板块地铁3号线惠昌路站。

　　整个TOD项目包括有总部办公，商务集群、国际酒店、商业街区、品牌公寓和科技住宅等6大业态，分为东、西两大区。

　　目前住宅部分在售105㎡、125㎡、135㎡㎡科技住宅，备案均价30200元/㎡。

　　仁恒澜庭叙项目位于太阳山板块，规划9号线站点上，整体打造为超100万方城市聚合体，集办公、酒店、商业、公寓、国际住宅于一体。

　　住宅部分在售建面110-143㎡户型，备案均价26800元㎡。

　　吴中区

　　吴中区的天鹅荡TOD项目有些特别，项目定位为湾区城市TOD范本。

　　项目位于苏州市吴中区太湖新城西部，旺山路以西、竹山路以东、东太湖路以南、五湖路以北。总研究范围约74.28公顷（A+B+C地块），体量非常大。

　　项目将融合复合业态、无缝出行、滨湖生态、低碳绿色、智慧生活、健康活力、地域特色、经济效益八大设计理念，以0米，9米，15米，三层板承担不同的城市基盘和开发功能，创造多元生活的三叠地面。

　　吴中区另一个重点开发的TOD项目即胥口TOD。项目位于吴中区胥口镇孙武路、茅蓬路、燕河路、繁丰路所围合的区域，基地东南角设5号线茅蓬路站。

　　项目开发规模约40万平方米，涵盖住宅、商业、办公等功能。

　　去年的第二次集中土拍，苏州轨道交通一举拿下胥口18号地跟19号地，根据规划条件要求，两宗地块均为胥口TOD项目，未来将会用天桥进行联通。这也宣告着胥口TOD项目即将与我们见面。

　　相城区

　　相城区最重磅的当属苏州北站站城融合TOD综合开发项目。

　　升级后的高铁北站将五轨并站、六铁到达，充分发挥交通优势，围绕交通站点布局商业、居民区、配套设施等，打造立体交通城市。

　　同时高铁北站将积极发展科技研发、数字金融、文化创意三大产业。占地约10平方公里的长三角研发社区、京东智谷，将会聚集众多高科技研发人才。

　　相城区苏州轨交7号线莫阳TOD项目与2号线太平车辆段上盖开发项目也都在路上。

　　此外，高铁新城的TOD项目大悦繁华图住宅部分也即将开盘，户型建面在105-169㎡。

　　项目轨交2号线大湾站上盖，内部自建高铁新城文体中心，内含游泳馆、网球场、羽毛球馆、社区图书馆、室内篮球场、乒乓球馆、基层社区中心、生鲜超市等业态。

　　吴江区

　　吴江区重点打造的是苏州南站TOD站城一体项目。

　　项目位于吴江汾湖，将以“苏州南站”为核心，这里是沪苏湖和通苏嘉甬两条高铁“十”字交汇枢纽，同时规划苏州轨交10号线、上海轨交17号线也将在该区域无缝对接，这里也将打造一座新的“高铁新城”，实现产、城、人、居的高度融合。

　　目前苏州南站已开工，预计2025年苏州南站TOD站城一体项目基本完工。

　　从以上十多个在建与规划中的TOD项目布局看，项目位置分布都比较平均。

　　由于轨道交通起步较晚，苏州TOD项目开发方面还有很大的发展潜力。

　　目前苏州的轨道交通已经进入快速发展的阶段。在4月19日召开的《苏州市域城市轨道交通线网规划（2035）》技术审查会上，经过讨论，原则同意《苏州市域城市轨道交通线网规划（2035）》规划通过审查。

　　《苏州市轨道交通线网规划（2035）》拟提出构建“十字快线+中心放射”的整体架构，远景形成22条线路、总里程1086公里。

　　也就是随着苏州城市的扩容，未来的苏州轨交交通线网将更加密集，苏州TOD也将迎来更合适的发展窗口。

　　同时苏州也将进一步利用TOD理念重构城市格局，加速进入“轨道上的苏州”新时代。

　　本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考

　　引用数据及观点请注明来源：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）

　　仅代表克而瑞苏州机构观点，供参考

　　引用数据和观点必须经克而瑞苏州工作人员同意转载务必按照以下格式：转自：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）