高院裁判：未达约定的服务内容及质量标准，可以不交或少交物业费

裁判要旨

本案原审程序中，被申请人提交了小区业主联名书写的情况说明等证据证明小区无人服务，没有尽到物业服务人应有的服务义务。再审申请人提供了工作人员工资表、电梯日常维护保养合同、业主维修记录及协议等证据，证明已履行了服务义务。但再审申请人提交的证据未能证明其入驻案涉小区后已履行了合同约定的各项管理服务内容并达到了约定的质量标准。

山西省高级人民法院

民 事 裁 定 书

（2022）晋民申4434号

再审申请人（一审原告。二审上诉人）：阳泉市天正恒瑞物业管理有限责任公司。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：李红红。

再审申请人阳泉市天正恒瑞物业管理有限责任公司因与被申请人李红红物业服务合同纠纷一案，不服山西省阳泉市中级人民法院（2022）晋03民终307号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

阳泉市天正恒瑞物业管理有限责任公司再审请求：1．依法撤销山西省阳泉市中级人民法院作出的（2022）晋03民终307号民事判决；2．改判被申请人向再审申请人履行2013年1月至2019年5月期间的物业费10，764元；3．诉讼费用由被申请人承担。

事实与理由：（一）原判决认定的基本事实缺乏证据证明。1．再审申请人作为宏苑怡居小区合法物业服务人，已全面履行了提供物业服务的义务，对房屋及配套设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，而且被申请人已经实质性的享受了物业管理、电梯维护和水加压等服务，应当履行支付物业费的义务。本案中，再审申请人阳泉市天正恒瑞物业管理有限责任公司与建设单位阳泉市锦园房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》及《物业合同》。按照合同约定，再审申请人为宏苑怡居小区提供物业服务，且对双方权利义务等内容予以明确规定。根据再审申请人提供的证据可以明确看出来再审申请人对物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护，对物业管理区域的卫生进行清洁、从被申请人一审提供的照片证据也可以看出来再审申请人对物业管理区域进行绿化养护、提供监控管理，被申请人一审中的情况说明也均是对房地产公司房屋质量与配套设施的不满，与物业公司无关。2．被申请人一审提供的情况说明大多数是开发商问题，例如：基础设施不完善、开发商拆除活动板房、收取车位费、没有办理房产证、房屋质量问题，而针对物业公司只有一句小区物业收费不合理、没有任何物业公司为业主服务过，情况说明只是针对房地产公司的意见，与物业公司无关。被申请人在一审中提交的证据不能证明物业公司履行物业服务合同存在根本违约足以减免或不交物业费的情形。被申请人提供的相关图片显示的内容仅为该小区号楼交付后开发商继续进行5号楼工程施工，一段时间内导致小区内环境条件较差，该情形是工程施工过程造成的，再审申请人无能力也无力制止开发商施工，不存在过错，图片不能证明再审申请人没有提供物业服务。再审申请人在宏苑怡居小区进行物业服务管理，被申请人作为业主已实际接受物业服务，故被申请人应支付相应的物业服务管理费。物业服务具有综合性、长期性等特点，服务内容涉及小区和业主生活等多方面，评价物业服务是否构成根本违约，不能仅凭借物业服务公司某一时间或特定方面所存在的瑕疵作出认定，被申请人提交的证据不能充分证明物业公司履行物业服务合同存在根本违约足以不交或减免物业费。

（二）原判决适用法律确有错误。1．即使被申请人有证据证明再审申请人不履行或者不完全履行物业服务合同的内容，业主也仅可以要求再审申请人承担采取补救措施或赔偿损失等违约责任，但法律并没有规定业主可以拒不缴纳物业费作为抗辩手段或违约责任，被申请人有义务按照阳泉市物价局文件阳价管字（2013）47号文件的规定缴纳欠付的物业费，一审法院适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年）第三条的规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。而且本案有阳泉市物价局文件阳价管字（2013）47号文件关于宏苑怡居收取物业服务费的通知对物业服务费收取标准予以规范，被申请人应当按照本规定缴纳欠付的物业服务费。2．宏苑怡居小区五号楼已于2015年底及2016年陆续交付给业主，并与业主签订装修保证书、房屋设施明细表，并非被申请人提及的2019年才开始交付房屋，房屋已实际交付业主使用，再审申请人提供物业管理、水加压、电梯维护等物业服务，被申请人理应承担物业费。《物业管理条例》第四十一条第二款的规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。尽管《阳泉市物业管理细则》第四十条规定：未经竣工验收或者竣工验收不合格的物业，以及已竣工验收合格但尚未出售或者虽已出售但尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位承担。但《物业管理条例》作为行政法规，其效力高于《阳泉市物业管理细则》（地方政府规章），下位法与上位法在内容上发生“抵触”，必须适用上位法，即应当适用《物业管理条例》，本案不存在建设单位承担物业费用的情形。

同时无论《民法典》还是《物业管理条例》均未规定未竣工验收而交付使用的物业，业主可以拒交物业费用。而且本案为物业服务合同纠纷，即使是前期物业服务合同约束的也是业主与物业公司，应当由业主支付物业费用及履行合同义务。本案的实际情况是：2013年前后，被申请人就将房屋交付给被申请人，虽然房屋并未验收，但根据《物业管理条例》的规定，房屋已交付给被申请人，物业服务费应当由被申请人承担。而且根据再审申请人提供的证据可知，案涉的房屋已经开始办理房屋产权证书，意味着房屋已经经过验收合格，更应当交纳物业费。综上所述，再审申请人的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第（二）（六）项的规定，请求山西省高级人民法院对本案进行再审并依法改判，以维护再审申请人的合法权益。

本院经审查认为，本案系物业服务合同纠纷。本案的争议焦点为：再审申请人请求被申请人支付物业费的主张应否支持。

再审申请人主张其为案涉宏苑怡居小区提供了物业服务，被申请人李红红系该小区业主应交纳物业服务费10，764元。而被申请人认为再审申请人的服务标准、收费情况及收支均未进行过公示，因小区基础设施未完善，不具备物业进驻条件，物业也未提供过相应的服务，不同意支付物业费。

本案中，再审申请人与阳泉市锦园房地产开发有限公司签订前期物业服务合同。根据合同约定，再审申请人应提供的物业管理服务内容包括：1．物业共用部位的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、雨污水井、停车位等；2．物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，包括：共用的上下水管道，落水管、污水管、共用照明、室外消防设施、配电设施、加压泵、弱电系统、电梯系统、报警和监控设施；3．物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4．公共绿化的养护和管理；5．停车位和车辆停放税序管理；6．公共秩序维护、安全防范等享项的协助管更；7．附属配套建筑和设施的维修和管理：8．装饰装修管理服务；9．物业档案资料管理。

再审申请人提供的物业服务应达到的质量标准为：1．公共建筑外观整洁无损；2．定期对共用设备进行维修养护，保证其运行正常无管理贵任事故；3．共用设施养护维修完好；4．公共环境定期养护，完好率95％以上；5．车辆停放有序，非业主和物业使用人车辆禁入；6．安余防范无责任事故；7．清洁卫生：（1）楼道每两天清扫一次，楼道窗户每季节擦拭一次；（2）公共道路每天清扫一次；（3）保洁率100％；8．绿化完好率95％以上；9．秩序维护：使用和维护好监控设备，设置门岗，24小时轮流值守，每2小时逃视一次；10．及时处理投诉，投诉回访率100％。

本案原审程序中，被申请人提交了小区业主联名书写的情况说明等证据证明小区无人服务，没有尽到物业服务人应有的服务义务。

再审申请人提供了工作人员工资表、电梯日常维护保养合同、业主维修记录及协议等证据，证明已履行了服务义务。但再审申请人提交的证据未能证明其入驻案涉小区后已履行了合同约定的各项管理服务内容并达到了约定的质量标准。故根据在案证据及当事人陈述，本案尚无法确认再审申请人已履行了合同约定的提供合格物业管理服务的义务，其请求被申请人支付物业服务费的主张无法支持。

综上，再审申请人阳泉市天正恒瑞物业管理有限责任公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十一条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十三条第二款之规定，裁定如下：

驳回阳泉市天正恒瑞物业管理有限责任公司的再审申请。

审判长　　仲俊光

审判员　　韩德荣

审判员　　孙成宇

二二年十二月三十日

书记员　　胡　静

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