广东
◎掘金日本房产（ID：Japan_gold）| 栗川柚柚子
今天这篇原创，是我们【从小白开始入门日本房产】的第3篇。我们来讲一个被很多国人误解的概念——老房子。
在国内，房产投资界流传着这样一句话：买房别买老破小，一线城市的核心地区除外。这里的老破小中的老，指的就是建筑年龄20年以上的房子。
在不少人看来，如果楼龄太高，除非这个房产附加价值很高，否则就会被打上“容易贬值”、“不好出手”的标签。
但在日本，日本人却喜欢买老房子，平均的成交房龄是24年。相当于一半以上的人，买的是超过24年的老房子，而且这个趋势还呈逐年递增。
我们投资日本房产，也大多推荐大家买一些老房子，“甚至”不乏一些3、40年房龄的房子。
为什么投资日本房产以二手房为佳呢？日本的老房子，真的能买吗？
那些说日本房产不保值的“砖家们”，通常会提到一个词，【折旧】。
他们说：
日本的房子不能保值，房子的价值和建筑年限成反比，到了一定年限最终价值趋于0。
特别是还看到这样一个图：
出处：財務省令「減価償却（折旧）資産の耐用年数等に関する省令（昭和四十年三月三十一日大蔵省令第十五号）」
似乎过了40年，在日本买的房子后面卖出去就亏本了。
但其实房屋折旧跟汽车、电子产品有很大区别。好的房产不论新旧，出于性价比考虑，“折旧率高”的老资产其实更“保值”。
这里保值的意思，要从税务的角度出发考虑。
折旧的日语是“減価償却”。 而这一日语多出现在什么地方？ 计算个人所得税和房屋出售时的增值税，也就是会计折旧。
大致逻辑就是： 建物的折旧其实是你的账面损失，是可以抵扣税费的！
而在会计折旧中，房屋年限越长，每年折旧的金额也就越小，反映在房价上的比例也越小。因为折旧只为折到建筑物的价值，而不会影响到其下的土地。
而日本的房价是由两个部分组成的：建物价值+土地价值。房子本身确实是越老越不值钱，但是土地是保值的。
前段时间，我们掘金日本房产成交过一套昭和45年（1970年）的房子，当时做鉴定的土地和房屋价值如下：
可以看到，土地的价值占到了整个房价的将近9成。
这就是我们说的，为什么越老的房子 其实越保值。
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在知乎上，一个博主为折旧这件事做了个很好的总结：
房屋的折旧，按照教科书上的理论是折损的，但相比土地成本、稀缺性、供需关系等，房屋的建筑造价只占实际价格的一小部分，折旧的影响也是相对的，而不是绝对的。
日本的土地是永久产权，而在东京市区这样寸土寸金的地方，一半的土地上盖的是商用楼，留给住宅的用地是开发一块少一块，所以日本人爱买老房子，不是因为他们不爱新房，是因为优质地段早早有房盖在上面。
这些地方的土地越稀缺，房子越保值。 所以，日本房屋真正的价值所在，其实是土地。
比如前段时间我们遇到的一栋建于1968年（距今53年）位于东京品川区，距离车站旗の台大约240米的大楼。
即使建成已经54年了，但因为位于东京市的品川区，距离车站非常近（大约320米距离），周边配套设备也非常齐全（楼下就有7-11便利店，各种餐厅和银行），所以无论是交易还是出租都还是很吃香。
周边的配套设施，房屋所处的地段，都会为土地价值加成。
这样的老房子，往往房价低，租金还不错，回报率就高。 一些日本投资者还更喜欢投资这样的房子。
但是要从6、70年代的房子中“淘到”质量高的房屋，更多地要靠运气。 如果把房龄往后退一点，在3、40年的房龄中寻找，找到好投资物件的概率会更高。
那些1980、90年代（特别是新耐震）建的房子，不论从房屋质量还是新的程度，都会比正好在47年的老房子优秀。 它们也更容易有“增值”出售的情况。
所以，我们会一直推荐的日本投资房，主要集中在80、90年代，也是出于这个考量：这个时期的房子，土地价值占大头、建筑物占小头，而折旧是建筑物，但是土地不折旧，在投资性价比上最高。
正确理解“折旧”，才能做一个聪明的日本房产投资者。
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