清朝，老北京的房子保值吗？

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

清朝，老北京的房子保值吗？先看四合院的标准吧，五八丈，也就是面宽5丈进深8丈，占地400平左右，盖十间房约160平米。

北京城在明末清初的时候，一套四合院十间房，平均60两银子左右，每间房6两银子。所以顺治进北京之后实行“旗汉分居”，把汉人都轰到南城，每间房给腾退补偿是4两银子，也算说的过去。当然，政策从来都是还行的，到具体执行就指不定怎么折腾老百姓了。

之后北京内城的房子就都成了“公房”，也就是八旗官兵的福利房，按级别分配间数。一品大员20间房，相当于两个四合院。二品15间，三品正部级12间，四品副部10间，五品正司7间，六品副司5间，七品县令正处级的芝麻官儿4间，八品副处3间。之后就是九品科级官员以下的了，不论什么职务一律每人两间房。但这每人其实就是每家，都拉家带口的，够住不够住的自己想办法。

这公房制度一直执行，康熙到乾隆年间北京城人口增长，房子不够住，都曾经大兴土木给政府军政机关盖宿舍，各个单位也想办法解决员工的居住问题。每次分房的时候也都鸡飞狗跳的，甚至有觉得不公平跟佐领打起来的，都是为了房子啊，没办法，历史就是一个个的轮回。

虽然制度上是严禁公房买卖和出租的，但在实际中这种事情一直存在，只不过是只有居住权没有产权，所以或是打白条（白契），或是也有本单位或内务府的换房证明（红契）。在公房不准私自上市的时期，历朝历代都这么干。所以在乾隆之前的北京房价很不稳定，根本说不清楚价格。

乾隆时期，皇帝被八旗子弟的房子问题弄得实在没办法了，于是进行了改革。停止福利分房，改为住宅货币化，也就是允许公房上市交易。同时推出了商品房，如果从官方手中购买的话，还可以进行分期付款，首付50%，按揭最多7年，小房子4年还清就行。

但乾隆时期的管理还算是比较严格的，满汉分居继续执行，并禁止未经原单位同意的公房上市，必须办手续才行。同时为了提升北京环境，严格治理拆墙打洞的行为，内城不许做买卖，目的也是提高房价，好靠卖地赚钱。

当时西城区铁匠胡同有一所院子，十间房房卖了120两银子。也就是说，从清朝初年到清中期的100年里，房价翻了一番。问题来了，这房价高不高，保不保值啊？

是否保值就和人均收入做对比吧，在工业化之前，中国普通百姓的实际收入是没什么变化的，几乎就是温饱而已，绝对达不到小康。

那在明末清初，北京普通人的月收入1两银子，郊区农民也差不多，年均GDP十多两银子。李自成就是因为挣不到这些钱才造反的，甭说房了，连饭都没得吃。

而到了乾隆时期呢，那就参照《红楼梦》就行了，写的就是乾隆时期的事儿。刘姥姥的普通农民家庭收入一年20多两，大观园里的大丫鬟的月钱是1两，然后包吃包住，其实也等于2两，恩格尔系数50%。

那也就是说，从顺治到乾隆，北京人的收入翻了番，但房价也翻了番。原来一年的收入不吃不喝能买两间房，现在不吃不喝还是两间房，只是这房子更旧了点儿而已，这算保值还是不保值呢？而且这还是有限制的福利房或保障房，和明朝的纯商品房是不能比的，如果限购的话，升值就不止是翻番了。

但是，乾隆时期是刚实施商品房放开不久，价格还算平稳。之后随着汉人进入北城买房，那价格就不太稳定了。

简单说吧，从1750年到1920年北洋时期，这个院子170年间的交易记录高达六次，也就是平均28年一次，一代人买卖一次房产。价格呢，那当然一次比一次贵了，到了1920年，也就是鲁迅先生在北京买房的时候，这个院子已经价值1400银元，折合白银1000两，比乾隆时期涨了8倍以上。

鲁迅先生故居的院子是800块银元，折合600两银子，看上去很便宜。但这是因为这套房首先地段儿差，在阜成门城墙边儿上，从一开始这种地方就是八旗汉军营的驻地，所以多数都是破院子。鲁迅先生买房花了800，买到手之后翻修花了1200块，整体算下来2000大洋买了个新院子，一点儿不便宜。

那问题来了，北京房价涨了这么多，到底算不算保值？

还跟普通人的收入作对比呗，别跟鲁迅比就行，人家一个月挣400大洋呢，几个月就能买个院子。而当时北京的平均收入是每年140块大洋，每个月12块钱。骆驼祥子就相当于当年的滴滴司机，拉散座儿每个月十块，拉包月能多个两三块。这已经比毛伟人挣得多了，图书管理员就是最基础的事业编，或者是派遣吧，反正每个月8块大洋，一年挣不了100块。

那也就是说，自从乾隆嘉庆时期放松限购之后，价格就已经放飞了。普通百姓从一年收入能买两间房，170年后也就顶多买半，还是破旧的二手房，鲁迅那种翻修完的新房连想都不要想。

这问题来了，从清朝到民国的这200多年里，北京的房价保值吗？可以说保值吧，从清初的六两一间，涨到了民国的100两一间。尤其是商品房价格放开的后170年，比普通人的收入涨的快，快了至少一倍。老北京人，什么时候想拥有自己的房子都不容易……

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