这个板块，金玉其外，败絮其中！

　　上一篇，《》，我们聊了浦东新区张江科学城范围内的张家浜板块。

　　今天我们来看一看，同属张江科学城、正好卡在中外环之间的御桥！

　　御桥可谓是一个一言难尽的板块，“金玉其外，败絮其中”！

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　　我们先来看看御桥那些华丽的“金玉”外表：

　　从大的方向定位上来看，御桥处在浦东的“金色中环发展带”。

　　这条发展带在浦东的重心是“3+5”，即3个中心区+5个潜力地区：

　　3个中心区是：中央活力区CAZ前滩、张江城市副中心、金桥城市副中心；

　　5个潜力地区是：沪东船厂、张江集电港、御桥区域、新杨思区域、三林南区域（筠溪小镇）。

　　而御桥正好处在这个“3+5”的中环金丝带上，背靠前滩CAZ、花木和张江两大城市副中心，又近新杨思和张江集电港，御桥发展战略位置很显要！

　　上海“宠儿”浦东对御桥的规划定位是这样的：

　　“主要服务于北蔡镇南部和康桥镇北部地区，是以商业商贸为特色的综合型地区中心”。

　　看到没有，规划定位强调了要重点加强御桥地区的综合服务能力，提升商务和生活服务功能，辐射周边地区。

　　而实质上，御桥已经成了浦东南部的中心。

　　三林镇、北蔡镇的边缘区域和周浦、康桥两大镇的居民平时逛街都喜欢来到御桥。

　　复地活力城购物中心、宜家家居&红星美凯龙、百联东郊购物中心、开新里等都是御桥很有生活气息的商业。

　　随着2020年底上海地铁18号线的开通，在御桥与11号线交汇，御桥突然变成了一个双线换乘的枢纽站，交通能级陡然提升。

　　不止如此，御桥还赶上了2021年张江科学城扩容的大利好。

　　这个牛批的科学城把康桥、周浦的西侧辖区和唐镇东侧辖区，以及花木、北蔡、三林、川沙、航头、新场、合庆等部分区域都扩充了进来：

　　而夹在北蔡和康桥两镇交界的御桥，自然也被纳入了张江科学城，在上海金色中环发展带的基础上可谓是锦上添花！

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　　御桥其外的“金玉”很明显，但其中的“败絮”我们也不得不关注！

　　这其实是御桥的“硬伤”，而且还不小。

　　先来上两张图看看：

　　横贯中环路东西、穿越御秀路和锦绣路南北，目之所及都是高压线大走廊！

　　铁塔、电线密布遮天，御桥很多小区都被笼罩在其中。

　　御桥的高压线怎么这么多？看起来相当恐怖，这其中有两大原因：

　　一是奉贤南桥变电站过来的有两股500kV超高压输电线路，一股由此北上进入杨高变电站，一股由此折向西去往了三林变电站。

　　二是上海浦发集团御桥生活垃圾发电厂出来的220kV高压输电线路也经过了这里，当地居民已经困扰很久了：

　　上海浦发集团御桥生活垃圾发电厂，别看名字起得多高端，还不是一个垃圾处理厂？

　　以往这个垃圾焚烧厂“发力”的时候，还能从高处拍摄到它冒大烟的形状：

　　根据风向的不同周围各个小区影响的程度都不同，曾一度有居民反映几公里外还能闻到一些“特殊”的气味，引发头疼、发恶心，饱受诟病。

　　时不时，我们还能在附近的大马路上看到一辆辆垃圾清运大卡车，卷起一阵扬尘、夹杂着酸臭气味顿时漫天，如入仙境！

　　这个“大厂”已经被投诉反映过多次了，好在终于有了结果：

　　由垃圾焚烧厂改成垃圾中转站，在老港区域重新规划建设一座垃圾焚烧厂，尽管治标不治本，但现在这个垃圾厂影响力已经大大减弱了，变好了不少。

　　除了高压线、垃圾厂外，御桥还有一些厂房、仓库等庞然大物一起成为了“生活配套”。

　　御水路以东的上海天然气管网有限公司、浩瀚二手车市场，锦绣路和康安路之间的不少工厂和产业园，以及在御桥的中环路北大门还有一个诺大的上海农产品中心批发市场……

　　不仅影响了片区居住的舒适性，还形成了一幅城乡结合部的即视感，构成了御桥其中的“败絮”！

　　上农批的存在，在去年简直是沪版的“新发地”，让当时北蔡的疫情非常严重，“阳的被留在本地，阴的被拉走隔离”，真的很奇葩。

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　　这也难怪御桥本身处在北蔡和康桥的交界处，远离两个镇的发展中心；

　　而在2009年南汇区并入浦东新区之前，这里还是两区的交界地带，很容易受忽视。

　　结果我们看到，御桥的医院和学校都不怎么样。

　　御桥没有一家综合医院，有的只是社区医院，看一些大病还需要前往周边的街镇。

　　好在离张江曙光医院、三林东方医院南院、塘桥儿童医学中心等都不算太远，6公里可达。

　　但没有家门口的医院还是不太方便。

　　因为分属北蔡、康桥两个镇管辖，御桥内部的学区划分也有些混乱。

　　不过北蔡这边学区整体要比康桥的好很多。

　　北蔡的建平实验中学（地杰国际城校区）只是浦东第三梯队的学校，办学不及张江集团、新竹园中学、上实、华二华师大二附中。

　　不过这个学校放在浦东南部已经算不错了。

　　北蔡的福山正达外国语小学进了一梯队，但是康桥的浦东万科学校、尚德实验学校都一般，是三梯队。

　　另外北蔡的御桥小学（御山路校区）相比也逊色，同为三梯队。

　　学校品质参差不齐也就算了，而学区划分的混乱更是让丈二的和尚摸不着头脑：

　　大多数京浦路以南的小区对口都是很远的御桥小学（高青路校区），初中是有名的菜中吴迅中学；

　　而京浦路以北的小区对口的才是最近的御桥小学（御山路小区），以及家门口的初中好很多的建平中学！

　　具体对口的情况我列成了以下的表格，方便查看：

　　公办小学对口情况

　　公办初中对口情况

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　　这正好印证了那句话，“金无赤足，人无完人”，没有哪一个板块都很完美。

　　要是御桥各方面都很优秀，岂不是到处房价都上了10W+元/m²？普通购房者还怎么买得起？

　　就目前的配套和现状来说，御桥的房价相当匹配。

　　但御桥也在努力变得更好。

　　御桥不甘心只做浦东南部的商业和居住中心，配合“金色中环”的建设，还给自己规划了一个陆家嘴科创园，谋求片区功能的升级蝶变。

　　这个科创园就位于沪南路以西的产业园区内，与东部住宅区隔路相望：

　　科创园规划超百万方，涵盖企业总部、写字楼、商场、学校等配套，结合11号线预留的严御路站，未来将成为御桥的新中心！

　　肉眼可见，这里的一些产业大楼已经开始建造了，一个新御桥正在崛起：

　　御桥想摆脱目前的发展困境我们能理解，但搞这些CBD未来究竟能有多大成效还有待观察，毕竟御桥最大的靠山还是张江。

　　随着中西方割裂的加剧和外企的加速离开，张江已经受到了很大的影响。

　　张江的芯片产业承载的是国运所在的战略产业，也是民族复兴的希望，未来能否带领中国突围至关重要。

　　张江强，则御桥强；张江弱，则御桥也要弱。当然我们希望御桥跟着张江一起变得更强。

　　除张江因素影响最大外，坐落浦东南部的御桥，未来还会受到浦东中部正在高速发展的张家浜的制约。

　　张家浜同样打造的有CBD、大商业、还有大公园，卡位张江金桥两大城市副中心中间，哪一点不比御桥强？

　　张家浜的起势，就是对御桥的利空。

　　未来张家浜将会开发建设大量的新房，打造碧云国际社区的2.0版。

　　当来自张江的高收入群体有了更好的产品选择后，是否还看得上有些破落的御桥？

　　本身就称不上中高端改善产品的万科系列产品，房价是否还能站稳10万+元/m²？这些都充满了挑战性。

　　不过万科金色城市、万科海上传奇这两个小区也并不全是缺点，有些楼栋距离高压线还是有些距离的，而且产品放在浦东还很稀缺。

　　你想想，预算1000万想买一个带学区、房龄新，又兼顾商业和地铁的三房产品，浦东哪里可以选？也只有御桥了。

　　可能这时候有人会想到唐镇。

　　论地段来说，唐镇与御桥那可是真的有一拼！

　　从唐镇的2号线与御桥的18号线到达龙阳路都是对等的4站距离，而两地商业氛围也差不多，只不过唐镇在外环外、而御桥在中外环之间。

　　但是唐镇目前开发的新房大多远离地铁，唐镇四兄弟坐地铁都不便，而御桥的万科地铁盘优势仍无可替代。

　　当然御桥的枢纽优势也是唐镇不可取代的，唐镇只有一条干线2号线，而御桥是11+18号线的双线。

　　18号线为御桥带来了更多沿线换乘的可能，11号线同样4站还可直抵东方体育中心前滩核心，让御桥收获了来自前滩、张江两个方向的双重外溢。

　　这还不止，唐镇大范围入市的新房也对该片区的二手房造成了冲击，这与土地基本开发饱和的御桥完全不同。

　　这是环线对唐镇新房开发数量的统计，看看有多少：

　　除融创未来金融城大盘外，浦发唐城、华发半岛华庭、浦发虹湾等都是唐镇的新房供货主力，而御桥只有一个新盘港城中环汇·云启待入市。

　　唐镇新房供应多，所以本地的二手房已经不好涨价了，而御桥新房有限，二手房更有发挥的余地！

　　综合来看，御桥的功能定位是商业和居住，商业已成熟，学校和医院配套还有待加强，双线枢纽提升了交通能级，新御桥中心@11号线严御路站后续也会开通，但高压线和垃圾厂的影响持续存在，这些“硬伤”解决后御桥会更加宜居！

　　 以上为正文

　　 编辑∣环线咨询