恒隆、华润、龙湖等10家企业近300个商场租金坪效大扫描

以自持零售物业为主要业务方向的上市商业地产房企，一般会在年度或半年度报告中披露旗下部分购物中心期内的租金收入情况。作为商业地产行业平台，铱星云商会对各商业企业财报中购物中心租金进行盘点记录，并根据购物中心建筑面积和时间跨度计算出该项目整体月租金坪效，据此可大致了解一定时间范围内该零售物业的坪效水平。

此外，各规模商业地产上市企业对未来购物中心开业计划亦有公布，本文将一并收集列出。

说明：

1.商场月租金坪效=年度租金收益/商场GRA（商业建面或可出租建面）/12，各企业数据难以统一，结果仅供参考，不宜过多解读；

2.企业及各商场租金坪效不作排名，以企业拼音首字母为序；

3.本文选取的为各企业2022年年度报告数据；

4.货币单位未注明的均以人民币计。

大悦城

2022年末在营商场29个， 营收约27.6亿元

大悦城2022年报显示，报告期末，公司在营项目29个（含轻资产和非标准化产品），总商业面积 304 万平米；其中包括18个大悦城购物中心（含轻资产），总商业面积265万平米。在建、筹备的项目（含轻资产）17 个，商业面积约172万平米。公司聚焦重点区域、深耕核心城市，商业项目全国布局共46个（重资产29个+轻资产17个），轻重并举战略取得实质进展。

2022年，大悦城旗下购物中心业务实现营业收入约27.6亿元，实现销售额约254亿元，平均出租率90%，全年客流2亿人次。其中，北京朝阳大悦城年内实现销售额约42亿元。

铱星云商综合大悦城地产2022年报和大悦城2022年年度报告，整理出大悦城部分购物中心租金收入情况如下。

根据大悦城官方微信号及网络公开消息，铱星云商也整理出未来两三年大悦城计划开业项目清单。

恒隆

2022年末内地布局10座商业综合体，内地商场全年营收46.07亿

从1999年，恒隆集团布局内地首座物业综合体——上海港汇恒隆广场开业，至今恒隆已在内地9座城市兴建10座综合商业项目，已落成投资物业超过200万平方米。其中，内地商场2022全年营收46.07亿元，较去年减少1%。

恒隆地产2022业绩公告提及内地的投资物业发展情况为，

• 武汉「恒隆府」高端服务式寓所品牌的首个项目目预计于 2023 年下半年起分阶段落成。
• 昆明君悦居服务式寓所及别墅于2024年起分阶段落成，昆明君悦酒店则计划于2023年底开业。
• 无锡「恒隆府」、希尔顿格芮精选酒店及其它建筑预计于 2024年起分阶段落成。
• 包括一个购物中心、五幢甲级办公楼及杭州文华东方酒店的杭州恒隆广场目前桩基工程进度理想。项目预于2024年起分阶段落成。杭州文华东方酒店预计于2025年开业。
• 沈阳市府恒隆广场剩余综合发展项目的总楼面面积逾 500,000 平方米，当中包括的沈阳 「恒隆府」于 2027 年起分阶段落成。

华润置地

2022年末在营商场66个，租金收入138亿

华润置地2022年度报告显示，集团旗下投资物业合作品牌5500+，会员数量约3300万；其中，合作重奢品牌110个，位居中国重奢门店数第一位。

华润置地2022业绩资料显示，2022年末，在营购物中心（海口万象城与海口N次方公园合并计数，不计新增）66个，未来几年每年新开业购物中心10个或更多，预计2026年末，在营购物中心将增加至111个。受疫情及减租影响，华润置地旗下购物中心全年实现租金收入138亿元，按年微降1.3%，还原减租影响后，按年增长13.0%，同店增长4.8%，毛利率74.0%。

集团旗下购物中心零售额同比增长6.2%至1137亿元，整体出租率维持96.2%。月均零售坪效维持在2232元/平米，租售比12.1%，还原减租影响后，租售比仍维持在13.9%相对低位，未来租金收入仍有充足上升空间。

华润置地在2022年年度报告中披露了旗下如深圳万象城、杭州万象城、沈阳万象城等11个购物中心具体的年度租金收益，计算出月租金坪效最高的为杭州万象城，达596.41元/㎡/月。

华润置地在2022年年度报告中亦披露了未来4年即将开业的购物中心名单，总数量高达45个，其中2023年计划开业10个项目。

龙湖

2022年末在营商场76个，租金收入94.3亿

2022年，龙湖商业全年新增运营12座重资产天街及3座轻资产项目，年底在运营76座商场。旗下商场租金收入约为94.3亿元，同比增长16%。截至2022年12月31日，龙湖集团已开业商场建筑面积为722万平方米（含车位总建筑面积为927万平方米），整体出租率为93.9%。2022年，龙湖商业旗下商场营业额为423亿元；全年平均日客流200万人次。

龙湖在2022年年报中列出旗下74个商场的具体租金收入，如下表：

龙湖商业2023年、2024年及以后开业商场达24个，2023年计划开业5座商场，其中长沙芙蓉天街已于5月20日开业。

瑞安

2022年末运营管理13项投资物业，零售物业年租金超11.8亿元

瑞安新天地作为瑞安集团的物业投资及管理部门，2022年总收入为27.02亿元，同比上年减少6%。其中，投资物业租金收入20.4亿元，同比2021年减少8%，而零售及办公投资物业分别占物业投资租金收入的 58%（零售物业租金收入约11.83亿元）及42%（包括企业天地5号和湖滨道，以及南京国际金融中心）；物业管理收入5.12亿元，同比增长2%。

截至2022年12月31日，零售物业组合的出租率平均为89%。2022年报中，瑞安新天地旗下纯零售出租物业仅有3个项目租金数据，如下表：

对于未来，瑞安集团将因势利导，把握市场调整所带来的新增长机遇，聚焦上海以及长三角和大湾区的一线城市和强二线城市的策略性区位。综合瑞安集团2022年报及官方微信，我们整理出瑞安新天地未来开业计划如下：

• 全新升级的新天地时尚II已 于2023年1月在上海开业。
• 2023年4月29日，瑞安集团打造的城中村改造项目上海蟠龙天地，经过5年规划、4年建设终于焕新亮相，瑞安集团也正式落地了Urban Retreat城市微度假的全新概念。项目整体面积超50万方，包括5.3万方商业、23万公共绿地、3公里环形步道和近万方户外运动空间。
• 5月18日，由中国太保寿险、瑞安房地产与上海永业集团联合开发的上海太平洋新天地商业中心超甲级写字楼——太平洋新天地T1大厦迎结构封顶，标志着新天地版图中面向未来的重要商业项目主体落地。项目建筑面积约39万平方米（含地上及地下），其中办公部分约20万平方米，商业部分约8.3万平方米。封顶典礼上也首度公布了地块商办建筑体的分别命名：250米超高层超甲级写字楼命名为太平洋新天地T1大厦，两栋100米左右的甲级办公分别为太平洋新天地T2大厦和太平洋人寿大厦，裙房商业为太平洋新天地商业广场。据瑞安集团2022年报，集团持有项目的25%实质权益。办公楼将按计划于2023年至2024年间分阶段落成，而太平洋新天地商业广场购物中心则计划于2024年落成
• 2022年报中，瑞安也提到上海鸿寿坊综合体，项目总建筑面积6.2万平方米，其中，办公楼建筑面积4.8万平方米，零售建筑面积1.4万平方米，建筑工程于2020年下半年展开，计划于2023年竣工。据此预计上海鸿寿坊零售商业部分或于今年底开业

万科（含印力）

2022年末在营商场242个，商业营收87.2亿

据万科集团2023年一季度报告，截至2023年3月末，印力会员数量2,310万人，会员月活跃数量同比提升54%。

万科集团2022年年度报告显示，截至报告期末，集团累计开业242个商业项目（含138个社区商业项目），建筑面积1,227.7万平方米；规划中和在建商业建筑面积为365.4万平方米。其中印力累计开业102个商业项目（含23个社区商业，29个轻资产输出管理项目），建筑面积 868万平方米；规划中和在建商业建筑面积为124.4万平方米。报告期内集团商业业务(含非并表项目)营业收入87.2亿元，同比增长14.3%。其中，印力管理的商业项目营业收入54.8亿元，同比增长4.8%，整体出租率 93.2%，同比下降 2.1个百分点。

万科集团在年度报告中披露了旗下2022营业收入TOP10商场名单，包括上海七宝万科广场、深圳印力中心、上海南翔印象城 MEGA、杭州西溪印象城、深圳龙岗万科广场等。而印力汇德隆杭州奥体印象城、温州印象城MEGA、上海松江印象城均为2021年下半年开业的项目。

2023年，万科商业将提升运营水平，保障重点项目开业。其中深圳湾睿印RAIL IN已于4月30日启幕。

新城控股

2022年末在营145座吾悦广场，期内运营收入破100亿元

新城控股2022年年度报告显示，截至报告期末，公司在全国140个城市布局194座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量达145座，开业面积达1,319.74万平方米，出租率达95.13%。报告期内，公司实现商业运营总收入即含税租金收入100.06亿元（包含：商铺、办公楼及购物中心的租金、管理费、停车场、多种经营 及其他零星管理费收入），同比增长 15.82%。

年报中，新城控股按省份披露了对应的购物中心数量、建筑面积、平均出租率及出租面积的租金收入情况。具体如下

铱星云商观察到，新城控股商业2022年新开15个吾悦广场，这些新开项目分布于江苏、安徽、陕西、山东、湖北、江西、四川、吉林、辽宁、河南和重庆等11个省市， 且大部分在下半年开业，如2022年9月连开山西大同云冈、江苏宿迁沭阳、陕西安康、湖北宜昌、重庆江津、江西南昌进贤等6座吾悦广场。因此，需要注意的是，上表中租金坪效是某省全部项目12个月租金坪效的平均值，由于新开项目不足一年的开业期，但租金也被按12个月来平均，如此计算的结果一定是比实际租金坪效低的。

年报提到，2023年，新城控股商业将提升对用户的洞察能力和服务能力；各区域、项目根据实际情况，打造属地优势服务内容；与商户共同面向用户进行商业内容的打造和用户服务的提升，追求“为用户创造价值”和“让商业空间更有价值”等，开启深度运营新的步伐。

2023年，新城控股计划新开吾悦广场及委托管理在营项目20座，全年商业运营收入目标为110亿元。其中，兰州安宁吾悦广场、石家庄长安吾悦广场、滕州吾悦广场、重庆铜梁吾悦广场、重庆北碚吾悦广场、昆明晋宁吾悦广场等6个项目已正式开业。

云南城投

实现轻资产运营转型，2022年租金收入4.26亿元

自2020年起，云南城投就逐步由房地产投资开发向轻资产运营方向转型，实施了两次重大资产重组及资产出售。

2021年，云南城投处置了包括银泰项目在内的25家子公司股权。完成资产出售后，2021年公司的净利润同比减亏近20亿元，年末公司净资产转正，并于2022年5月11日撤销退市风险警示，云南城投成功“摘星”，股票简称由“ST云城”变更为“云南城投”。

2022年，云南城投又通过云交所公开挂牌方式出售持有的20家公司若干比例股权，后来调整为出售旗下14家公司股权，合计成交总价约18.7亿元。2022年年报显示，公司通过两次重大资产重组收回股权款及债权款逾100亿元。

截至2022年12月31日，云南城投在管大型购物中心及其他商业项目21个，主要分布于杭州、宁波、台州、天津、成都等城市，签约面积约268万平方米，其中：2022 年度新增外拓项目1个，新增管理面积9.6万平方米。

云南城投2022年报显示，报告期内公司承租房地产的对外出租面积为 235,689.08 平方米，租金收入为42,562.10 万元，根据前述两数值可得出云南城投2022年商场月租金坪效为150.49元/㎡/月，在行业内还属于不错的水平。2022年云南城投自持商场的出租情况如下表：

招商蛇口

2022年末在营商业项目超60个，2025年末集中商业将达100个

招商蛇口2022年年度报告显示，2022年末，公司持有管理商业项目超60个，总体量超700万平方米；公司管理范围内集中商业在营项目 33个，总经营建筑面积约288万平方米；在建及筹开项目41个，总建筑面积约404平方米。2022 年，公司集中商业运营收入（未扣除租金减免金额）为12.89 亿元，实现 EBITDA4.69亿元。

在2022年年度报告中，招商蛇口也披露了公司主要运营管理的集中商业项目的全年运营收入情况。

2023年3月，招商商管举办2023全国招商大会，会议信息显示，截至2022年12月，招商商管已与4000+个品牌建立合作关系。未来三年，招商蛇口将有32个不同类型的商业项目陆续入市，遍布深圳、华东、中北、西南、华南等区域。

继2021年首次提出持有物业“双百”战略后，会上，招商商管董事长袁嘉骅此次再提“双百”战略。招商商管将持续不断拓展全新商业项目，主动布局优质区位，重点聚焦一线、新一线。目标至2025年实现购物中心100座，持有物业营收100亿元。同时，招商商管也释出部分筹开项目名单，其中，深圳会展湾花园里已于4月29日亮相营业。

中国国贸

国贸商城2022年租金收入10.97亿元

中国国贸2022年度报告显示，中国国际贸易中心综合体中的零售商场——国贸商城2022年出租物业的建筑面积为180,460平方米，出租房地产的租金收入为1,097,432,138元。

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