上海的商品房有哪些特点？哪些是坑？什么时期的房子最值得买？

上篇在文章中 ，我们主要讲了建国后上海楼市的两个主要阶段，这两个阶段的产品成为了今天楼市最为不受欢迎的两个群体：老破小vs老破大。

1998年后，我们今天熟悉的商品房才逐渐出现。

而后的25年至今，各个阶段的商品房由于所处的时代背景、行业形势、施工技术以及客户属性的不同，形成了非常鲜明的特点，而分析总结这些特点，对今天我们如何选房有很大的帮助。

本文会站在今天购房者的立场，综合分析各阶段商品房的特点和价值。

上海商品房的发展，和上海的城市发展息息相关。

1992年，闵行区与上海县合并成为闵行区，嘉定区也正式成立，川沙县建制撤销，与黄浦、南市、杨浦3个区的浦东部分和原上海县三林乡合并，设立浦东新区。

从此，上海的楼市格局基本形成。后几次的区划调整，只存在于区和区之间的合并，不再存在边界更改。

1992年的上海行政区划

1992年到2000年之间，上海逐步进行了工厂区的拆搬迁，棚户区改造等一系列动作。

比如瑞虹新城、新天地这样的整片旧改；大宁、天山的工厂拆迁，或者是古美、万里这样的农村地区土地整备，几乎都发生在这个时期；

上海的开发边界也在这个阶段逐渐从内环内转向了内环旁以及如今的内中环地区。

经过这一轮土地整备，商品房的大面积开发才有了发育基础。

98年房改后至今共25年的时间，上海的商品房发展历程大概可以分为1998-2008、2008-2015、2015-2019、2019-2023共4个阶段，每个阶段的商品房均有其鲜明的时代特点，背后是当时时代背景下，开发商、政策、客户需求之间的多方博弈。

1998-2008

上海楼市的黄金十年

以98年房改为开端，2008年金融危机为结尾，这十年可以称为上海楼市的黄金十年。

在1998-2008这个这一阶段，上海的商品房经历了价格的指数增长，在全国范围率先实现均价过万，经历了房价暴涨的居民也逐渐形成了“房子是资产”的意识；

上海的商品房也从早期的类公房/类外销房的设计理念逐渐转变为如今的宜居社区的概念，这时的开发商愿意在产品设计打造上花钱花心思，这一时期也可以说是商品房建造质量最好的十年。

当时在市场唱主力的开发商大多为港资和外资，凭借着丰富的开发经验，打造了诸多超越本土企业建筑水平的标杆产品，让上海的商品房建设水平在短短几年内得到快速的进化。

这个时代，由于各类型产品间的较大差异，上海的住宅出现了第一次分化，老百姓逐渐对“豪宅”产生了概念。

2000年代初，陆家嘴江畔，上海的第一个超高层住宅世茂滨江花园，第一座仁恒社区仁恒滨江园，让上海人第一次有了对豪宅的认识。

世茂滨江花园

花园式的园林打造，管家式的服务理念，超大的会所，刷新了楼市的认知。

世茂滨江的园林会所

随后，浦西传统好地段南京西路板块的中凯城市之光、国际丽都城相继问世，但是从产品上还无法跟浦东豪宅相媲美。

2004，汤臣一品直接刷新了上海豪宅的天际线，随后浦西的华府天地问世直接在全国因零七“华府”热潮。

此时的翠湖天地一期也默默开盘，但是在国内没什么声响，毕竟售楼处直接就建在了国外，想买都找不到地方。

同时，豪宅的另一条分叉——别墅社区也同期开花。

联洋的九间堂，御翠园，金丰国际社区的万科兰乔圣菲，西郊的檀宫，佘山的世茂紫园，佘山庄园都在这一阶段问世，在全国房价没过万的年代让国人知道了房子居然可以卖到上亿。

九间堂

这一阶段没有限价政策，开发商在尽可能的堆砌真材实料让客户买单，一些产品设计理念逐渐成为了日后豪宅的标准。

比如汤臣一品的铝板外立面，华府天地的厚重石材外立面，都引领了一个时代；

汤臣vs华府

九间堂定义了新中式大宅，檀宫引领了庄园式独栋，全国各地开始了对别墅建筑形式的探索，别墅不再仅有法式一种风格；

同期还有西郊鼎邦丽池的0.6低密度大平层，中鹰黑森林这样的科技住宅，都成为业内争相模仿的对象。

而用于这些顶豪项目的精装修品牌也成为了行业内竞相模仿的对象。

比如劳芬的瓷，博德宝的橱柜，嘉格纳的厨电，旭格的门窗，几乎日后都成为了各地豪宅项目广告上“汤臣一品同款”的广告语。

当然，豪宅是楼市的特殊分子，上面提到的顶级豪宅至今仍是顶流，但是这一阶段的普通商品房到今天却出现了极大的分化。

大概可以用一句话对这一阶段商品房特点进行总结：位置好，设计乱，车位少，保养情况差异大。

位置好不难理解，这个阶段还是上海的内环时代。

商品房开发主要集中在市区，从内环的卢湾，陆家嘴，老静安，到稍后面内环边缘的的徐家汇、中山公园，都是市区的黄金地段。

为什么乱呢？

这一时期的社区，正处于产品理念更迭的时期。

这时期的产品经常会出现既有电梯房又有楼梯房，既有塔楼又有板楼，既有安置房又有大平层还有别墅的组合。

这种设计对于当时处于老公房和商品房时代的的交界处购房者并无不妥，毕竟当时还没有刚需、改善的划分，但在今天就有部分产品完全落后于时代了。

对于购房者来说，擦亮眼睛很重要。

同一个社区的一二三四期可能是完全不同的四类产品，但是电梯房，塔楼，电梯板楼在市场上的价格表现和涨幅是完全不同的，在宜居性第一的今天，不同产品之间价格的剪刀差会越来越大，千万别图便宜买个砸手里的房子。

当然具体问题要具体分析，楼梯房宜居性不一定弱于电梯房，综合比较很重要。

车位少也是这个时期社区的一个典型特点。

比如徐家汇，联洋这样核心的地段，主力总价已经上到了1500-2000万，但是很多社区的车位配比都小于1：0.5。

对于如今夫妻双方一人一台车的中产家庭完全不够用，买这一时期的小区，就要做好多花一百多万买停车位的心理准备了。

至于社区保养这个事很玄学，跟当年的开发商建筑质量有关，也跟社区物业的保养有关，还跟社区的业主圈层相关。

很难量化去评价不同社区每部分的占比，但是从结果来看却很直观：保养的好的小区在今天房价表现更好；均好型更强的社区，在未来保值增值抗跌能力更强。

2008-2016

市场分化的开端

2008年经济危机后，商品房开发进入了第二个时代。

这个时代，对上海楼市至关重要的两个政策出台，一个是四万亿，一个是7090。

前者加快了房地产行业发展的脚步，全国各地的房企冲入上海，摩拳擦掌打造标杆产品，极大促进了上海楼市的繁荣；

但是也一定程度上惯坏了开发商——有些开发商发现不用心做产品也能赚到钱，只要房子涨老百姓就不会抱怨。

7090政策更是直接影响了一整代产品的设计方向。

从70/90政策开始，市面上出现了一个新名词——偷面积。90平方的两房中出现了比阳台大的设备平台，比主卧还大的阳台，比房间大的挑空，这些只是为了让小户型多出一个额外的房间来。

当时的宣传页

在那两年，竞品之间的产品力竞争变成了钻空子能力竞争，市场上惊艳的产品少了，惊吓的产品多了。

好在这个政策在在09年后很长一段时间并未被过多提及，那个畸形的产品时代很快结束，直到15年后才再次站上舞台。

这一阶段上海的商品房出现了两大变化，第一个就是建筑质量上的两极分化，第二个是产品类型的进一步分化。

两极分化来自于开发商的不同选择。

由于当时还没有限价，一批开发商用真材实料做出了一批标杆项目，中鹰黑森林三期，翡翠别墅，绿城黄浦湾，融创滨江壹号院，古北壹号等都是这一阶段的产品；

绿城黄浦湾

与此同时，另外一批浑水摸鱼的房企造了一批外表豪宅、细看刚需、实则缝合怪的项目。这些项目一时间掀起了上海的维权热潮。

产品的分化来源于客户需求的变化。

相比于08年以前，这个时期上海楼市出现了刚需和改善的概念，产品设计上也借此进一步分化，从刚需、刚改、改善、豪宅、顶级豪宅，不同项目有不同的建造标准，房企也逐渐建立了属于自己打造标准化体系。

比如超级大盘中远两湾城，就是这一时期刚需住宅的代表。

中远两湾城

2008年，中远两湾城是普陀区成交量排名数一数二的超级大盘，新盘均价只有2万块，三房仅需250万元，的确十分划算。

随着上海商品房项目数量的爆发，上海的住宅建筑形式也丰富了起来。

外观上，翠湖天地的artdeco一时引领了风范，此外现代风，简约风，新亚洲，法式各种风格的项目层出不穷。

翠湖天地二期

外立面材料应用上也从铝板，石材拓展到了新式的玻璃幕墙，此时也出现了万科五玠坊这样的陶板岩板的外立面，可惜并没有成为主流。

五玠坊的陶板立面

建筑功能上，科技住宅的概念开始出现，伴随着朗诗和金茂府的推广，一时间很多项目都开始在售楼处做起来功法样板间介绍建筑工艺。

金茂府主打的科技住宅

很多媒体会把08年前的房地产时代当作理想城乌托邦，歌颂那是个黄金时代，但是我认为08到15这个阶段的商品房才更能代表上海楼市。

08年前盛产绝版孤品项目，恰恰是因为那个时代行业没有章法，产品天马行空，精品不少但垃圾更多。08年后是建筑工业真正爆发的年代，房企的产品从青涩走向成熟。

随着市场的火热，土拍价格逐渐拔高，开发商为了匹配更高的价格不断提升产品的配置，在不断的正向循环下，市场价格在15年达到巅峰。

2016年，融信的静安百亿地王拍出，成为这个时代的巅峰，却也成为行业落寞的冥灯。

2016～2020

行业至暗的五年

上海楼市的巅峰不久就迅速跌落，2015-2020这个阶段可以称之为上海楼市的至暗时期。

2016年，为了调控楼市，沪九条出现，限购限贷；同时期上海楼市又推出了限价政策，让开发商直接丢掉了利润。

市场陡转直下，楼市横盘期，新房开始用起了中介分销。

对于开发商来说，限价政策的推出压缩了利润空间，市场变差拖慢了回款周期，而在土拍市场上的新政策就更是让开发商难上加难。

上海推出了新政策，地块出让要有15%自持和5%保障房，这15%自持并没有明确的销售退出办法，是一笔只有成本没有收益的糊涂账，进一步压缩了利润空间。

总的来说，这几年开发商也的确不容易。

开发商没利润，这一阶段的商品房能省则省，配置上抠抠减减，交付维权成为了常态化。

更悲哀的是，70/90政策也在这一时期再次重出江湖，让市场上的产品越来越同质化，几乎都是为了满足功能性的99平小三房。

大热盘华发唐镇的户型（仅作代表）

最近因为维权闹得沸沸扬扬的唐镇某项目，就是这个阶段的尾期拿地，这块地仍未取消15%自持，属于利润不怎么样的项目。

并非想为其洗白，更多是感慨这个时代的悲哀。

当然，并非16年后所有项目都很烂，一些16年前拿地报批的项目还是很不错的。

记得仁恒公园世纪最后一批次275户型开盘的时候，预售证均价仅10.5左右，比前批次价格还有所下降，但实际上交付品质却没有打折扣，归根结底来说，还是要看开发商的良心。

补充一点，新房维权并不意味着二手一定不保值。

新房维权是对开发商宣传没有实现广告宣传效果的不满，次新房入市还是要放在同板块内去比拼品质。

实际上大宁金茂府，静安府，交房时业主都闹过，到了二手依然也成为了板块的标杆。

但是这也是因为他们自身的配置并不差。

如果是涂料+简装+光秃秃的绿化+毛坯地库，大概率要被别的项目吊打。

2020-至今

疯狂到底走向何方？

疫情后，随着土拍规则的改变，15%的自持取消，土拍一场比一场火。

当时开发商拍地都在拼预期，你按10万算账我就按10.5，压力交给审批签字的报批报建部和营销部，造成土拍溢价率一路攀升。

以当时的势头，继续搞下去怕是又要重演2015年前的情形，于是政府就推出了联动价指导市场。

第一个联动价记得是普陀那块地土拍的时候，拍地现场政府给了指导价，此后，联动价成为了上海楼市的标配。

这一阶段，地价和联动价中间的空间其实都很宽裕，后面又出了摇号政策限制了溢价率，zf又支持早取证加快回款节奏，每个项目利润率都不错。

按道理，开发商应该能造出点好房子了。

但是伴随着20年后二手市场行情的起飞，新房突然都变成了倒挂盘十分抢手，开发商们顺势又开始了摆烂。

不仅产品没啥进化，甚至还想出来通过封阳台和装修包来创造额外利润的这种骚操作。

越是热门的地段，装修标准就越简单，那一个个白墙面的“精装房”，不由得让人感慨时代在倒退。

对于当下的市场，如果要去买新房，要做好两个心理准备。

第一个就是倒挂可能无法实现。

进入二手市场，就是品质之间真刀真枪的厮杀，你涂料立面加上光秃秃的园林绿化，价格真就赶不上比你房龄多几年的品质社区。

第二个就是新房扎堆的板块，五年后可能出现踩踏。

市场的本质还是供需关系，大家都是同样的99三房，品质差别也不大，五年限售结束后，一个小区挂个五到十套，一个板块五六十套同样的产品竞争，这时候基本就只有降价这一条路了。

选择新房，不能只看倒挂不看品质，没有竞争优势的房子，倒挂都是空气；

选择二手房，回报率也不一定比新房差，核心还是要选对筹。

而选择次新房，更是一门学问。

除了本文分析的产品特点，还需综合考虑板块价值，规划落地性，产品流通性，客户需求变化……有具体的问题，欢迎联系我们。

以上为正文

编辑∣环线咨询