第二轮救市开启，楼市拐点来了？（上）

拐点一音频：00:0007:48

最近，市场端高呼“大规模救市要来了”，甚至有些媒体故弄玄虚，接连发文暗示即将开启大规模的救市……

嗯，面对这种情况，我想和大家拉通几个信息：

• 房地产维度的“高层”决策层中，中国有几家房企的总裁或者副总裁是有机会参与到“顶层”决策的献言献策中的；

• 不仅是房企，金融机构“大神级”的研究员或者董事也有机会参与“高层”的献言献策中的；

在满屏幕“利好、救市”出来之前，某证券首席经济学家私下透露过——

“在酝酿一个提振信心的大会”。

基于此，某位民间声望颇高的经济学家发表了一篇“救楼市才能救内需”的文章。

这两件事让“近期将有大规模救市”的言论甚嚣尘上！

与此同时，国务院常务会议于6月2日召开，从“新能源产业高资质发展的政策举措”通稿看，末尾有这样一段话：

会议还研究了其他事项。

但新闻通稿并未提及“其他事项具体是指什么事项。基于此，有大量媒体解读和暗示“其他事项”是指房地产行业。

嗯~我呢，对于这样的暗示和解读不太感兴趣，因为——

刺激增长——调控降温——楼市低迷——再刺激增长，每一次经济复苏都是通过房价上涨带动的，每一次调控之后都伴随着松绑政策。

过去20年，从调控到救市的钟摆理论屡试不爽。

尤其是2023年4月份之后，楼市行情拐头下行的背景下——

“出台更大力度的救市政策”根本不用预测，因为这已经是我们的“本能反应了”。

所以——

与其琢磨即将到来的“更大力度的救市政策”是什么，不如关注多维利空之下，“更大力度的救市政策”能否让楼市“支棱”起来更有意义。

今天的文章就以“楼市拐点”为切入点，谈谈我们的看法。

01

“楼市拐点”不是一个时间节点，而是一个结果，是多维度、多层级动态因素输入后产生的结果。

这话是什么意思呢？

楼市拐点这个结果出现前，需要政策拐点、经济拐点、供需拐点、信心拐点、成交拐点这五个维度的变量都触底。

其中，政策拐点是指每一轮调控和救市松绑的转换，包括房企端和市场端两个维度。

首先看房企端。

2021年至今，楼市经历了三道红线调控降温、房企暴雷、烂尾等史无前例的重创。

如果将时间拉长看，2008年、2015年的楼市调控均以市场端降温为主。

而2021至今的这轮楼市行情，是以房企债务违约并集中暴雷为典型事件。

所以——

2021年至今的这轮楼市行情，本质上是房企端暴雷导致市场端降温的。

那么，房企端的政策拐点出现了吗？

出现了。在2022年12月先后颁布了“三支箭”和“金融16条”。

只是落地执行不如预期。

我们从房企内部人员了解的情况是：

“三支箭”让房企在信贷、债券融资、股权融资三个维度拥有“政策支持”。

但是，

落实到具体执行过程中，各银行和金融机构仍是“救伤不救死”、“救优不救劣”。

这点从2023年房地产行业发生的一些事件也能窥见端倪：

比如——

2023年5月底，金科申请破产；

再比如——

2023年有40家左右的房企从深圳、上海、香港退市！

各位朋友，还记得金融16条允许房企回归大A这件事吗？

政策是有了，可现实是：

大A没有新增一家房企，反而是大量房企退市。

这说明什么？

说明房企端政策见底也仅仅保住了如碧桂园、龙湖、万科等尚有一席之地的大型房企不再滑向暴雷边缘。

而高负债的房企如融创、恒大、佳兆业、合金泰富、泰禾、蓝光、奥园等民营房企注定走入贱卖资产甚至破产的境地。

虽说优胜劣汰无法避免，但大量的民营房企退市、破产、贱卖资产带来的连锁反应，在未来3到5年内仍会持续地影响市场。

在民营房企暴雷后，国央企接棒撑起了楼市的“半边天”，各地方城市也开启了市场端的拐点：救市。

市场端的救市拐点始于2022年2月19日，山东菏泽打响了救市的“第一枪”，将首付比例由30%降至20%。

而强二线城市苏州、南京在2022年10月份放开限购将救市推入高潮。

从地域范围看——

救市由三四线城市开始，逐渐向二线城市蔓延，一线城市逐步放松。

到2023年上半年上海临港新区放开限购、北京台湖和马驹桥放开限购、深圳深汕合作区放开限购，广州南沙、从化、黄埔放开限购。

从政策角度看——

各地方城市政策力度不一，救市主要围绕“降低购买门槛”，多围绕增加公积金、人才落户、减免税费等举措为主。

截至目前，救市政策仍有余力，仍未见底。

之前，和一位“老法师”聊天，我们聊起曾经的救市政策：

2005年底到2007年上半年这段时间，深圳、广州不仅不限购，还有首付2万元的房子，大部分银行都可以做到1成或1.5成首付。

也就是说，一线城市曾经“被许可”可以执行不限购，低首付的救市举措。

从6月2日青岛将首付降至20%的情况看，到2023年下半年会有更多“省会城市”加入降低首付的行列。

接下来的“第二轮救市”大概率会聚焦在降低首付、放开限购的维度。

因为——

除此之外，我们已经没“牌”可打了。

总体而言，房企维度的政策拐点已经见底，但市场端的政策仍有较大余力。

02

现在这轮楼市周期与2008年、2015年显著不同的地方在于——

居民负债：2008年居民负债率17.9%，2015年居民负债率52%,2022年居民负债率已经达到64%；

在过去，只要经济总量增长，个人收入不断增加的预期存在，居民负债率不是大问题。

因为随着收入的增加，负债率等于变相降低了。

只是这轮楼市行情，不仅有居民负债率的问题，还叠加了经济大周期下行的问题。

咱们接着看经济维度。

经济维度：三架马车出口、消费、投资中有两架马车的“腿瘸”了。

比如，

2023年1-2月出口5063亿美元，同比下降6.8%；

再比如。

大基建投资在2023年的打法是“开局即全局”超前超量投资，但对经济拉动的边际效益在递减；

从数据维度看，各地方城市的基建投入力度很大——

雄安新区2023年一季度 43个项目开工，总投资416亿元；广东省重点项目1530个，总投资约8.4万亿元，年度计划投资1万亿元；陕西2023年重大基础设施项目71个，年度投资1355亿元……….

这是什么情况呢？

就是钱还是往死了砸，但是水花越来越小了。

所以，回归文章的主题：经济拐点。

从内部看——

出口短期内难以改善，大基建投资边际效益在递减、内需消费数据也并不乐观。

尤其是之前寄予厚望的内循环，在口罩放开之后并没有出现“报复性反弹”，连续三个月CPI徘徊在通缩边缘。

从外部看——

美联储加息导致资本持续外流，红票子不断升值。

之前很多人搞不明白为什么5月份之后，市场一下子就冷了。

因为在2022年11月份到2023年4月份之前，相对而言绿票子走弱，红票子走强，这段时间人民币没有破7

很多人不明白，为什么“买房卖房”、分析楼市行情要说红票子的“升与跌”。

因为——

大多数购房者在“人口、政策、金融”三段论的荼毒之下，真的不明白宏观周期与楼市周期的关系。

我呢，在这里简单给大家回顾一下：

2007年雷曼暴雷，次贷危机之后美联储停止加息，2008年我们开启了4万亿；

2014年欧元区通缩，美联储退出量化宽松，2015年3月份330新政开启大规模楼市刺激，降低首付和利率之外，将棚改货币化这只巨兽放了出来。

2022年3月至今，美联储开启了加息周期，在此之后，红票子震荡上扬一直到了7.1的关口。

这背后的逻辑要说清，没有几万字是不行的。所以，对于普通购房者而言，大家记住一点就可以：

资本流出，红票子走弱（贬值）国内资产承压是铁律。

回归本篇文章的主题：经济拐点

从国内外的情况看，经济拐点的底部还没出现。

在到达底部之前的这段时间，M2的增速、信贷成本（利息）、企业经营的扶持政策都有很大空间。

不过，从高层经济思路看，政策还是“姿态甚稳”。

政策没有采取大开大合，仍以小步快跑为主。

为什么这么说？

5月17号党报刊登了二中全会的一句原话：

不能有大干快上的冲动，不能不按规律办事，急功近利、急于出成绩，要把急躁的心态压下来，要踏踏实实的搞现代化建设。

如果说这是纲领，那么江苏代表团开完会后，江苏省的“大家长”多次在央媒刊文就是表态，其中部分原文如下：

拼经济要防止四个冲动，防止不按规律办事、盲目大干快上的政绩冲动，防止无视财力，不顾风险盲目举债的投资冲动。

结合现在的基本面和高层的思路，我个人认为：

经济维度的政策空间很大，大到给未来“出台政策”都留出了余地，属于“底部未现，仍有余力的状态”。

03

今天的文章是围绕“新一轮救市利好”的前瞻性预期，盘点各维度的“底牌”。

楼市拐点是结果，而造成拐点的“内因”有很多，包括经济、房企、救市政策等等。

从盘点的情况看，我们在政策维度仍有“余量”，且空间较大。

只是政策的出台属于“小步快跑，不断升级”状态，这点和之前的2008年、2015年救市也有显著不同。

文章至此已经3500字了，看来这篇稿子要分成上、中、下三篇说给大家听了。

如果大家想看供需拐点、信心拐点、成交拐点的分析记得点赞哈！