北京楼市，顶不住了？

最近的楼市有点魔幻，北京也在内。

怎么魔幻呢？土地市场冰火两重天，既有45抢1的局面，也有央企兜底的收场；新房市场都在宣传热销，但基本上都在降价卖；二手房市场成交下降，挂牌量却创造了新高。

这显然已经不是海水和火焰的问题了，北京天气越来越热，人心也越来越浮躁，人们眼前看到的世界也越来越不真实。

今天，楼Sir通过数据，来聊一聊最近北京市场的这些魔幻现象，希望能够透过现象，触碰到那些本质的东西，虽然这很难。

土地市场冰火两重

先来说说上周北京的土拍吧，最吸睛的莫过于顺义后沙峪69地块：

45抢1

那可是真真，创造了北京土拍的历史。

◎后沙峪地块土拍现场（图源凤凰网房产北京站直播）
这45家房企中，既有中海、越秀、金茂、龙湖这样的老朋友，也有福建雄旺、芜湖康润、如皋润皋这样的生面孔。

后沙峪69地块在如今的市场环境下为什么仍被群雄逐鹿？

楼Sir总结了几点原因：

首先在于69地块素质不错，地块比较纯粹，1.8的容积率、36米的控高要求，妥妥的洋房和小高层的配置。

◎69地块建设要求

再就是，69地块位于顺义区发展最好的后沙峪地区，地块附近医院、学校、交通、商业配套齐全。

◎19街区69地块、20街区6001地块位置

最重要的原因，楼Sir认为是，只要拿下69地块就能赚钱。

69地块的成交价是16.56亿元，这在北京，算是一个低总价地块，也在一些房企的承受范围之内。

此外，69地块的楼面价为2.91万/平，地块指导价为期房5.8万/平，现房6万/平。售价与楼面价的缝差在2.89万/平—3.09万/平之间，利润空间充足。

这次土拍虽然只有4块地，可依然将房企们的“势利眼”展现得淋漓尽致。

与后沙峪两地块吸引80多家房企争抢，形成鲜明对比的是，石景山衙门口713地块则显得异常落寞。

◎衙门口713地块具体位置

713地块最终被中海以28.3亿底价获得。

这个结果，在楼Sir看来，意料之中。原因是，713地块不好算账。

首先这块地不是纯宅地，是1宗F1住宅混合公建用地，30%接近2.4万平的公建配套，对开发运营能力要求较高。

再就是，713地块起始价28.3亿元，楼面价约5.1万/平，销售指导价7.95万/平，利润空间尚可。

但这块地一旦有房企往上叫价，利润空间会进一步压缩，如果拍到底价上限，楼面价和销售价的缝差就只有1.6万/平，会坑死开发商。

◎713地块信息

面对越来越精打细算的开发商，石景山713地块，就只有底价成交的命运。

就一句话，你能让我挣钱，我就考虑拿地。你看，就是这么简单。

所以，虽然有45抢1的史诗级场面出现，但也有底价拿地的爆冷结局，你能说北京土地市场是真的火热吗？

我们都在用力地活着。

二手房挂牌突破12万

再来聊聊北京的二手房市场，截至楼Sir发稿前，链家现在的二手房挂牌数量已经达到：

12万

◎图源北京链家官网

楼Sir用链家官网的筛选条件做了筛选，得出了一组数据：

去除商业类、车位等，链家官网二手住宅挂牌量为：11.21万；

权属是商品房性质的二手房挂牌量为：9.31万；

有电梯的二手房挂牌量为7.01万；

楼龄在20年以上的二手房挂牌量为5.71万；

楼龄在10年以内的二手房挂牌量为1.26万。

去年的11月份，#北京二手房挂牌量突破10万套#的话题冲上热搜时，楼Sir也做过分析。

和如今的12万相比，咱们来看看，有哪些变化。

去年11月4日，北京链家挂牌的10.1万套二手房中，楼龄20年以上的房源，有4.2万套，占比41.58%。

今年6月6日，北京链家挂牌的12.1万套二手房中，楼龄20年以上的房源，有5.71万套，占比47.19%。

◎老破小示意

还有一个数字，值得注意。

去年11月份的统计中，北京链家挂牌的10.1万二手房源，10年以内的次新房源有1.6万套，占比15.84%。

而如今（6月6日），12.1万套二手房中，10年以内的次新房减少到1.26万，占比也降至1成左右。

这意味着，打算出售的二手房中，“老破小”的占比越来越高，“次新房”占比越来越低。

也就是说，北京二手房挂牌量越来越多，但优质的房源却变得更为稀少。

◎次新房示意

我们再来结合成交看。

上周一周（5月29日—6月4日），北京二手房网签套数连续四周下降，跌破3000套，只有2970套，环比下降2%。

而近一周，链家平台二手房挂牌量达到4086套。

按照趋势，挂牌量如果一直大于成交量，北京二手房市场挂牌量还会再往上增长。

再看月度成交量，北京在今年的2、3月份经历了一波小阳春，2月份二手房成交量达到1.53万套，3月份更是突破两万套，达到2.22万套。

着实是经历了一波小高潮。

◎图源链家官网

但好景不长，疫情后积压的购买力在这两个月得到充分释放。4、5月份二手房市场开始回归正常，4月份二手房成交量降至1.39万套，5月份再降到1.3万套。

每月1万多套的成交量，在北京算是正常现象，也不能说明北京二手房市场遇冷。

但挂牌量越来越多确实是个不可忽视的现象，尤其是优质次新房变少、老破小越来越多，加之北京学区房政策频繁出台，以及房产证上必须出现房龄的要求下，那些楼龄偏大，周边又没有好的配套的房子，只会更难卖。

我们等着看，北京的二手房挂牌量，会不会出现新高？

新房都在降价卖？

最后，说说新房。

先看成交数据，整个5月，北京新房市场无论从供应量、成交数量、成交面积还是成交单价来看，都是：

下降

具体来看，北京2023年5月份：

新增供应1391套，环比下降6%；

新增成交5830套，环比下降25%；

成交面积73.19万平，环比下降25%；

成交均价5.32万/平，环比持平；
成交金额389.3亿元，环比下降25%。

这组数据说明，在北京，二手房市场不好过，新房市场也不咋样，整个行业仍然处于水深火热的状态。

除了整体的成交数据，还要拿什么来探讨一下北京新房市场呢？

楼Sir想了想北京最近热销的一些项目，那就做做项目指导价和网签价之间的价差吧。

◎北京部分新房网签价、指导价对比

在楼Sir统计的26个新房项目中，只有4个项目的网签均价高于销售指导价，而且高的不多。

也就是说，目前北京大部分的新房项目，其实都在：

降价卖

其中价差最大的，是房山的北京建工揽星宸，竟超过了1万/平。

房山的新房项目已经内卷出了新高度，包括比揽星宸近几个地铁站的学府印悦二期，也是在降价卖，指导价网签价价差达到5365.96元/平。

没办法，房山新房不好卖，不降价更不好卖。

楼Sir还发现了两个项目，就是指导价都为9.5万/平，而且紧挨着的两个项目—中海和瑞叁号院和永定金茂府，实际售价却不一样。

从网签均价来看，永定金茂府的网签均价为9.35万/平，与9.5万/平的指导价相差不大。

而中海和瑞叁号院的网签均价只有8.91万/平，与9.5万/平的指导价相差6089元/平。

当然，虽然是在北京，也逃不出“性价比”这个词。

实际成交套数来看，截至6月6日，永定金茂府成交78套，而更“便宜”的中海和瑞叁号院成交了258套，是永定金茂府总成交的3倍还多。

◎永定金茂府网签信息

◎中海和瑞叁号院网签信息

在没有降价卖的4个项目中，咱们来说说栖海云颂。

栖海云颂在海淀，就在中海富华里汇园的南边，汇园的实际网签均价是8.26万/平，与栖海云颂的网签均价一样。

但在指导价方面，汇园是8.5万/平，栖海云颂却是8.2万/平，位置一样的情况下，栖海云颂完全可以顶着汇园的价格卖，不用刻意降价。

综上，北京的房地产市场，土地要看不太好的地会不会有人争抢，二手房要看老破小好不好卖，新房则要看有多少在顶着指导价在卖？

如果，冷门地块都出现争抢，二手房新成交大于新挂牌，新房大部分售价高于指导价，再来谈北京市场转暖了。

如果不是，那还是要淡定，不要人为制造焦虑和恐慌。