为什么政策豪宅线144平，实际“豪宅线”却要去到180平？

导读

144平豪宅线是怎么来的？

有关文件规定，普通住房标准之一，为单套建筑面积在120平米以下，各地可适当浮动，向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。因此120上调20%，就出现了144㎡的豪宅线。

政策豪宅线144，是根据大部分家庭的人均居住面积、税收等方面的综合考量得出来的。

但为什么，市场上实际在卖的豪宅，面积多数要去到180平及以上？

政策的豪宅线，由来年代也有些久了，而随着近年改善需求的深化，高端产品面积的评判界线会有所上升，也属于是大势所趋。

我们先来看看符合政策规定的产品，能否达到市场对豪宅的需求？

宁波·保利·锦上印

156㎡四房两卫

户型本身是可圈可点的，独立玄关，独立储物室、宽厅、双联阳台，150级的户型能做到这点，这是大部分140级面积段的项目所做不到的。

这个户型156㎡是已经超过了豪宅线，但是要作为市场上的豪宅产品而言，还是不够的，这只能算是一款好的改善产品。

△宁波·保利·锦上印

再来看重庆长嘉汇156㎡的户型，项目单价也是当地房价的两倍。

我们看到这个户型已经开始接近“豪宅感”了，最吸睛的宽境方正客厅，LDKG一体化，还有独立吧台空间。四个房间的面积也比较阔绰，全部都带飘窗。

但真正的豪宅产品还需要多套房、更高的舒适度，能实现更多元场景的空间。

超过了豪宅线的产品，还不算“豪宅”

那么真正的豪宅应该是怎么样呢？

一起来看品牌房企最新的豪宅产品！

01

高端里系，交付品质感

成都中海·天府里

项目 · 档案

建筑设计：LWK + PARTNERS

建筑面积：200328.2㎡

容积率：4

绿化率：30%

中海地产 竞争力指数：95.08

房企产品力

20

品牌力

20

稳健性

20

营收

20

市场

布局

10

物业

管理

10

19.13

18.66

20

19.1

8.6

9.57

★★★★★

★★★★★

★★★★★

★★★★★

★★★★☆

★★★★★

产品力：★★★★★

创新

品质

人居

价值

人气

规模

获奖

项目产品力均值

项目人居均值

销售均价(元/㎡)

总浏览量

公众号阅读量

操盘金额(亿元)

21

78.83

15.58

18545

318155

106795

2807.3

稳健性：★★★★★

融资评级“三道红线”

新增土储货值

国际机构信用评级

绿色档

1787亿元

BBB+（标普）

★★★★★

★★★★★

★★★★★

营收：★★★★★

销售操盘金额

净利润

团队规模

2807.3亿

245.56亿

1.5~2万人

★★★★☆

★★★★☆

★★★★

项目供方数据、TOP20企业数据，加入金盘会员获取

中海天府里项目位于天府新区“天府中央商务区”板块核心地段。项目以高层、超高层产品为主，精装交付，是中海在全国范围的标杆项目。

舒适兼备实用户型

190㎡四房三卫

户型设计：

1、相比150平级产品，餐客厅尺度明显扩充：LDKG“横厅”客厅开间6.8米，进深5.4米，面积约54平米，尺度感十足，极为方正；

2、双联阳台长度达到9米4，赏景视野和生活实用性都得到升级；

3、入户的独立玄关，独立的吧台，面积都要比150平的产品更大；

4、三间卧室朝南，双套房的同时，豪宅能做到“卧室小家化”，步入式衣帽间、带浴缸带双台盆主卫……这才是豪宅产品该有的标配。

△项目双联阳台视野

205㎡的楼王户型，豪宅品质进一步提高。

最明显的升级是：餐厅和客厅等宽，且都配备阳台。含中厨在内，整个LDK-G家庭厅实际使用面积约82㎡。

景观阳台封闭交付并做了进深局部放大，由此多出一个功能空间。

这处功能空间既可作为空中花园，也可作为茶室或棋牌区使用。

△205㎡户型阳台实景图

豪宅建筑立面：圆弧立面典范

豪宅项目，也要有匹配得上高端调性的高颜值、品质感外形。

大窗墙比：

形式追随功能，立面线条沿平面水平展开，以线成面，双重线条变化，形成韵律与细节变化，多重元素搭配组合，交融为一个整体。

丰富城市天际线&沿街立面：

高密度下借助斜向布局，形成城市主干道沿线通透富有品质感的整体立面，城市主干道沿线梯级变化，空间逐级递进。借助建筑阳台、建筑转角、挑檐屋面形成强烈秩序下富有变化的沿街立面。

豪宅入户设计

在细节处理上，层间铝合金型材，强化建筑形体的挺拔感和精致感。

入户大堂世纪雅钻与香槟金铝合金结合，追求近人尺度的温暖与细腻感受。

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02

别墅与大平层的“破界”

重庆·龙湖金茂·北岛

项目 · 档案

建筑设计：HZS滙张思

建筑面积：78038㎡

容积率：1.5

绿化率：30%

龙湖集团 竞争力指数：87.89

房企产品力

20

品牌力

20

稳健性

20

营收

20

市场

布局

10

物业

管理

10

17.94

18.63

16.87

18.4

8.76

7.26

★★★★★

★★★★★

★★★★

★★★★★

★★★★☆

★★★

稳健性：★★★★★

融资评级“三道红线”

新增土储货值

国际机构信用评级

绿色档

670.6亿元

BBB+（标普）

★★★★★

★★★★☆

★★★★★

营收：★★★★★

销售操盘金额

净利润

团队规模

1827.9亿

328.23亿

4万人以上

★★★★☆

★★★★☆

★★★☆

项目供方数据、TOP20企业数据，加入金盘会员获取

豪宅选别墅好还是大平层好？对于这个没有绝对答案的命题，龙湖北岛为之实现“破界”。

自然的景观不仅是平面的社区环境，获取向上生长的自然，与自然的时刻相伴，才是设计的愿景。

为了引景入户，汇张思重新思考户内与户外的关系，6.5米高的庭院，打破传统平面角度的阳台视野拓展方式，

立体的开阔户内视野及采光，仿佛加高的自然舞台，让建筑与自然的对话，更加亲近。

院馆大平层

200㎡四房三卫

打破别墅和平层的界限，在自然的空中，设计院落。

客餐厅和厨房与空中院馆连通，形成客厅之外的互动交流系统。

并以阳台客厅餐厅厨房形成洄游动线，打造更具自然属性的家庭引力中心。

户型布置上，模糊传统的功能分区界限，

一体化的公区空间结合六米挑高的空中院落，

跳出传统住宅乏味的整齐平面布局，让客厅、餐厅、厨房等生活功能不再割裂，

通过更紧密的联系，给使用者家庭更多的陪伴和心灵的慰藉，

从垂直方向探索了品质生活的可能，给予了家庭理想的院落生活场景。

空中花园带来丰富的家庭生活场景

孩子：6米多高的空中花园视野真好呀，我好喜欢这个空中花园，白天可以晒晒太阳，晚上我们一家人还可以吹着晚风看星空，还可以在院馆中种上我喜欢的花花草草，真是棒极了~

妈妈：站在厨房也可以看到院馆里的风景。院子里的花草又该打理了，今天天气这么好，不如直接在阳台上摆个桌子吃吃饭，正好孩子现在也在院馆里玩得这么开心~

爸爸：今天天气真好，两层通高的空中院馆将光线更好的引入室内了，真是阳光满庭呀，咱们目光平视之处皆是蔚蓝的天空和绿意密然的绿植盆栽，看小孩在院馆玩得多开心呀~

△庭院之景

豪宅的归家动线设计

归家礼序——寻找内心的岛境：

为了让用户体验更为整体的自然之境，设计将“家”的概念放大，拓展至整个社区及周边，

从靠近社区的时刻开始，即能感受到归家流线带来的舒适与安心。

△建筑夜景

归家仪式感拉满：

将社区北侧主入口作为归家动线的起点，以深色铝板挑檐与浅色石墙的巧妙搭配，营造开放而尊崇的社区入口形象。

大门则是一座真正完整的建筑，打造成为酒店式入园的大堂，不仅分隔着园区内外，更是将归家仪式感拉满。

△景观夜景

多层次的空间串联：

从城市街道至社区，从园区至入户大堂再入家门。

△社区会所

归家空间立面：

大量采用仿木纹铝板和通高玻璃幕墙构筑的，有别于传统建筑外立面。

仿木纹色彩与自然更为亲近，通高的玻璃幕墙则让建筑更具现代感，融合与补充，贯穿在整个设计当中。

近人尺度呈现出更精致细腻的节点细部，则是建筑高级感的直接表达。

△楼栋门口

归家人视尺度设计：

项目采用双入户大堂设计。在大堂入户门头的设计上，以抽象几何手法进行设计，造型多以菱形拼接形成锐利的棱角，壁柱细部强调空间虚实的转换、门头微妙的凹凸关系丰富着人视尺度的界面，诸多元素组合给人一种尊贵典雅的气息。

△入户大堂

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03

“天”字塔尖奢居系列

厦门中骏·天盈

项目 · 档案

建筑设计：厦门上城建筑设计有限公司

室内设计：SLD梁志天设计

建筑面积：177002.57㎡

容积率：3.869

绿化率：30%

厦门上城建筑设计 竞争力指数：91.99

产品力

20

项目价值30

甲方价值10

创新

10

经营

10

运营

10

25.45

28.6

10

9.67

10

8.27

★★★★☆

★★★★★

★★★★★

★★★★★

★★★★★

★★★★

项目产品力均值

项目溢价

84.83

50.40%

略高于20-100强平均值

比20-100强溢价高9%

创新

经营

运营

获奖

数量

人居

舒适度

合同额

企业

人数

总浏览量

平均浏览时长

8

19.11

2.5亿+

500-1000人

51622

2分钟45秒

项目供方数据、TOP20企业数据，加入金盘会员获取

中骏"天"字系产品，是中骏在长期主义的品质坚守下，沉淀独具中骏匠心基因的塔尖奢居系列。

"天"字系打造遵循严苛择址与产品高标准，并根植于核心城市都芯，精研高端人群生活方式，从而构筑了独有的审美艺术和人居体验价值体系。

科技奢华·闽南峯层

260㎡五房四卫

中骏天盈260㎡大平层全明户型设计，南向双套房，三面宽，舒阔居家体验。

独立入户玄关：顶配的尊贵&收纳&智能

入户玄关，一处让人可以卸下心防的空间，金属、石材等装饰材质本身带来的视觉和感官特性，高端的体验呼之欲出。

入户墙面的右侧暗藏式收纳柜，宽大的设计蕴藏着强大收纳功能，同时设有隐藏的紫外线杀菌功能按钮，对鞋子针对性杀菌，为你和家人划定安全范围，可以最大程度上隔绝外部健康隐忧。

餐客一体化：阔绰瞰景与极致功能

开放式的空间布局，3.15米极致层高、餐客一体的圆角天花吊顶，造型简洁且家具呈现结构线条感，天花与墙面在色调上的呼应统一，强化了空间在视觉上的延伸感。

超大面宽南向客厅，以更敞阔的空间承载更极致的居家及宴客功能，大面宽观景玻璃，营造天际瞰景的优越感受，描绘和谐的生活意境。

定制岛台：闽南峯层主场需求

茶是闽南人的日常，也是社交舞台。相比于常规岛台，梁志天团队降低200mm高度，更懂闽南峯层主场需求。

岛台特别设计隐藏空间，小型冰箱收纳位柜，便于昂贵的茶叶的专属低温储藏。

岛台设计让整个餐客厅更加万能，在酒柜储存、收藏、展示酒品功能外，预留水槽增加排水功能，可作为茶具清洗及简单西厨使用。

双主卧套房：给自我的保留地

媲美五星级酒店的主次卧双套房，步入式衣帽间和独立卫生间，最大程度保证私人空间，营造自我私享的场域。

主卧采用270°环幕落地景观窗，采用圆弧式转角设计，融合极具流线感弧形玻璃窗，空间线条流畅圆融，阳光穿透无阻，整体空间更显通透澄明。

极致景观视野的占有、整体柔和的平衡之美，是卧室空间的极大亮点。

主卧配置男女主人双衣帽间，规划衣物、包包、珠宝柜、多宝格及指纹密码柜，定制订制扪皮柜门，以高档皮革包裹，提升空间整体质感。

更懂你的全屋智能

入户门处设置超级智能面板，指尖开启智慧人居生活。一键智能开关系统、居家安全系统，从生活的每一个细节体贴考虑居家安全。另外全屋百余项人性化智能细节，将有温度的关怀带给每一位居者。

全屋人性化设计：户内采取无高差设计，预留回转空间，方便担架和轮椅进出。

豪宅建筑立面：轻盈的翱翔之姿

中骏的每一座“天”系列产品都根植于本土文化之上，创造全新的精神高度。

在厦门中骏·天盈的打造上，设计打破传统住宅小区的规划形态，

以海洋为引，以“滨海文化+白鹭文化”为创作理念，带来打破传统的地域性作品。

在建筑造型上，摒弃传统的排列手法，提取白鹭羽翼的伸缩层次与舒展弧线，

利用横向挑板，尾部层层渐变的方式，描绘出层层叠叠的线条节奏，营造出白鹭展翅的优美形态。

以不同的表达方式与顶部造型互相呼应，带来更具轻盈气质的建筑视觉。

巨幅落地玻璃，辉映着犹如海面的粼粼波光；立面流动线条与弧形转角窗的灵动曲线，串联起白鹭凌空翱翔之姿，每一处凝造，仿佛让建筑拥有了生命力。

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04

第三大中央公园之畔

中交·中央公园翠澜峯境

项目 · 档案

建筑方案设计：大象设计有限公司

建筑施工图设计：上海天华建筑设计有限公司

建筑面积：126465㎡

容积率：4

绿化率：32%

如果说在喧嚣的城市中需要寻得一方宁静，公园便是城市人心灵的栖居之所。

重庆中央公园，位于渝北和两江新区腹地核心，占地约2300亩，是继纽约·中央公园、伦敦·海德公园之后的世界第三大城市中央公园，也是亚洲最大的开放式城市中央公园。

翠澜峯境项目遵循高端住区的择地原则。以人为本，以未来为基础，落址于重庆中央公园的西南角，12.48万方精致住宅，坐揽中央公园森林之境。

创新极致宽厅

196㎡四房三(两)卫

餐客厅创新亮点突出：南向大横厅、转角宽景阳台、客厅一侧带飘窗270°瞰景；

餐厨一体化设计，可以看到中西厨相连是一个超大厨房，同时中厨可分可合，隔绝油烟。

4开间朝向中央公园，可极目约2100米绿色生态景观长廊。

四房两厅三（两）卫户型，既满足三代同堂的温馨，又容纳多子女时代的幸福，尊重家庭生命周期规划，从容有序，舒适生活一步到位。

精装则围绕隽永经典的空间美学，将对雅致细节的追求转化为对现代时尚的雕琢，力求达到一种纯粹和极致。

大量弧形家具的运用，让空间充满了浪漫与自由，恢复潜在的诗意。

都市人居格调城市会客厅SOCIAL SPACE，为邻里交流提供了雅致轻奢的空间氛围。实现多场景的自由切换，不论休闲聚会或独享空间都能在此处找到归属感。

在色彩与质感之间，简约主义是设计师想追寻演绎出的空间情调。

通过纯净石材肌理与柔和的设计线条、极具艺术感的装饰造型、有温度的中性高级棕，以及满足聚会的餐客一体化空间，重新探讨多种生活空间的可能性与设计的包容性，引导面向未来一代的美学趣味。

城市界面，豪宅造景

建筑师通过设计，将小区入口作为城市界面的一部分进行打造，将介于两栋塔楼之间的主入口，塑造成宽22米、高度近9米的金属门头。

现代简约而极具力量感，予人高门大院的空间感受，成为周边城市环境中一抹亮眼的风景。

玫瑰金色的竖向格栅与圆形玻璃穹顶的对比充满视觉冲击力，每当夜晚业主归家时，既有星光洒落，又有灯火暖意，整个小区的品质在初见的第一眼便凸显高贵典雅的气质，实现了小地块大界面的视觉冲击，放大了核心地块的土地价值。

中心花园应该是自然的、平和的、轻松的，尽管项目景观空间有限，设计师仍然将中心花园景观轴分成了四个场景：

第一个场景是主入口门厅与圆形喷泉，恢弘大气；

而进入中心花园后，则用一个巨大的跌水水景营造出静谧感，两只鹿型雕塑表示自然的象征，水池映射出挺拔优雅的建筑和曼妙的植物，宁静且富有仪式感；

第三个场景是水池景墙后的林下休闲空间；

最后是一片开放式多功能阳光草坪，从观景、休憩到户外活动，各个空间动静结合，将诗意生活与视觉艺术完美结合在一起。

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05

全景奢享大平层

佛山越秀阅湖台

项目 · 档案

占地面积：68860㎡

建筑面积：226539㎡

容积率：2.5

景观设计：metrostudio迈丘设计

示范区室内设计：广州市泽辰装饰设计有限公司

样板间室内设计：广州赫尔贝纳室内设计有限公司

越秀地产 竞争力指数：84.57

房企产品力

20

品牌力

20

稳健性

20

营收

20

市场

布局

10

物业

管理

10

17.92

17.81

15.25

18.1

6.89

8.59

★★★★★

★★★★☆

★★★☆

★★★★★

★★★

★★★★☆

产品力：★★★★★

创新

品质

人居

价值

人气

规模

获奖

项目产品力均值

项目人居均值

销售均价(元/㎡)

总浏览量

公众号阅读量

操盘金额(亿元)

12

78.35

15.26

30182

70911

560667

1246.9

稳健性：★★★☆

融资评级

“三道红线”

新增土储货值

国际机构信用评级

绿色档

1167.4亿元

BBB-（标普）

★★★★★

★★★★

★★★★

营收：★★★★★

销售操盘金额

净利润

团队规模

1246.9亿

61.37亿

1.8万人以上

★★★★☆

★★★★

★★★★

项目供方数据、TOP20企业数据，加入金盘会员获取

户型亮点：独立二进玄关、L型IMAX阳台+L型全景主卧、餐厨客厅一体化

豪华入户：独立电梯，二进玄关，尊贵感满载；双入户动线，生活待客互不影响。

灵活大阳台：约12米豪华观湖阳台，270°俯瞰孝德湖一线景观，阳台一处可根据生活需要改为房间，灵活百变。

（阳台改造前、改造后）

实现设计与自然的对话，在尊重自然的基础上，思考设计赋予的精神意义，才能实现恰如其分的场景与匹配画境。

舒适社交与生活场：餐厨客厅互动性强，L型边厅，中西双厨岛台，家庭交流方便。

超高便捷实用度：靠近玄关厨房处设置独立家政间，卫浴三分离设计。

顶级私人享受：双套间配置，主卧带L型全景飘窗及书房空间、独立衣帽间。

引湖入园，还原生活本意

好的产品离不开好的社区环境，园林景观由于是用户大量参与体验的部分，必须确保其品质，才能体现项目大平层的竞争力。

来源：metrostudio迈丘设计

佛山越秀阅湖台位于佛山市罗村，据佛山CBD约13公里，往东与孝德湖公园仅一路之隔，生态资源优越，具备成熟公园配套系统，为地区板块内最具环境优势的地块。项目以自然为邻，以人性化的设计营造公园生活，打造所见即所得的高品质社区。

为了最大化实现所见即所得，迈丘设计引入孝德湖内外呼应，塑造园中院落；自然无界，将社区与公园融会贯通，还原生活本意。

岭南传统园林以住所、园林之间的糅合见长。园/居相融，园林/生活空间之品质得以相互渗透。设计立足孝德湖公园景观，以岭南传统园林-梁园为灵感范本，以传统造园布景手法结合现代美学师法自然，编排极简几何性空间，赋予整体诗意，打造两轴双园十二景。

△ 佛山民间艺术-乐安花灯

园/居相融的爆发点：踏镜池凌于湖上，脚踩水中星汉，背靠花灯琼廊，面朝粼粼波光、碧荷荡漾，再品梁园荷香小榭之远韵。设计再现梁园荷香小榭之远韵，以精巧的花灯琼楼、宽广的朴雅湖景之间对比映衬，打造湖/居关系的爆发点。

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