竟然分不清这是个豪宅还是个刚需盘

五月份最后一个周末的前几天，一位开发商的朋友不停地在北京市区各个售楼处转悠。没到一处，心就往下沉一点。

他发现，售楼处的客户在以肉眼可见的速度减少。

更反应真实市场的二手房数据也在印证他的观察。三月份的时候，北京二手房成交量一举突破了2.4万套，是2019年以来的历史最高点。然后，这个数据迅速回落，四月份猛降到1.59万套，五月最后一周之前，数据只有1万套出头。

和同行交流的时候，大家已经形成共识：市场正处于下行周期。

想到这事，他就头大。当时，他所在的中建智地公司，正在准备搞个大新闻：

5月27日，北京中建国贤府示范区将正式开放亮相。

国贤府示范区实景

这是个在项目所在地块打造的实景示范区，客户看到的就是他们将来能得到的。这个朋友心里打鼓，他们是不是在一个错误的时间节点，在房山这个错误的地点，干了一件与市场形势相逆的事情。

5月27日是周二，中建国贤府的到访数据是40组，一直到周五，到访数据都稳定在40-50组之间。到了周末，数据变成了每天130-150组。

同行们都知道这个数据意味着什么，排除掉周一不算，他们这周的到访量能排进全市项目带看量排行榜首位。

他们没有排在榜单首位，甚至榜单里完全看不到他们的影子。原因很简单：

他们没有使用中介渠道，客户都是自然来访。

一

在渐趋寒冷的市场范围里大张旗鼓地开放示范区，吸引到的客户竟然还不断增加，平白说出来，谁也不会相信。

不就是又一个位于房山的刚需盘吗，还能翻出多大的浪花？表叔看书不多，看盘倒是不少，听到这个说法，决定亲自去看看。

从南二环出发，一路经过南二环、京开高速、南五环、京良路、长于大街、长虹东路、致美南街，来到中建国贤府示范区，全程46分钟。

项目就位于良乡大学城，就这片区域来说，所处的是最核心地段。

刚到中建国贤府示范区大门，表叔看到的是这样一个大门，五脊殿顶，飞檐峻峭，如果不是写着国贤府几个大字，还以为自己看到的是他们在奶西打造的豪宅项目中建宸园。

国贤府示范区实景

进入大门以后，是一道拱形石桥，两侧是两处水景，呈砚池状，听朋友介绍说，此为寓意“前塘似砚池，子孙登高第”。

如此隐晦地表达对知识的尊崇，这应该是一家读过书的开发商。

忘了交代一句，这是个实景示范区，整体加上前场占地面积大概6000㎡，售楼处所在将来也会保留。客户们眼里看到的就是实实在在的小区实景。

国贤府示范区园林实景

当然，最精彩的部分，还是围绕900平米湖面打造的，整体占地3500平米的中央湖景园林。

湖景园林的起点，是一段“左山右水”的山石水景，印象比较深刻的是转角处几块泰山石，几何线条凸显出鲜明的层次感，很有几分古朴的意味。

然后，重点来了。

这是一段蜿蜒小路，在欣赏山石水景的同时，能够听到水声传来，只是不知声音来自何处。这段小路初极狭，才通人，复行数十步，豁然开朗：

眼前竟然是一道飞流直下的瀑布。

国贤府示范区园林实景

可能是孤陋寡闻，这种巧思，让表叔一个土生土长的北方汉子，初次在北京这个城市领略了南方的园林意趣。

再往前走，就是湖景园林的主景观了，中心湖面上飘荡着一只乌篷船，东北是山，西南是水，山嵌水抱，宋氏山水园林的意味扑面而来。

穿过曲桥与山石，便是一座木亭，此处也是观赏整个示范区景色的绝佳地点。

怎么说呢，这片湖景园林，表叔一共走了也就几百步，平均十几步就要被震撼一次，下巴都有点脱臼的感觉。

朋友说，他们打造的这片园林的灵感触点，是《牡丹亭》中的“游园惊梦”。

汤显祖是江西人，江南水乡的温柔，园林的别致，他定是从小浸淫的。杜丽娘就应该是在这样的景色中不知不觉入睡，然后梦见了柳梦梅。

二

房子是用来住的，园林再好，关键还得是产品立得住。

目前这个阶段，买房不再是万无一失的事情，正确逻辑应是购买“核心地段的核心资产”。万柳片区的二手房下跌已经证明，即使是在核心地段，如果购买的不是核心资产，也可能会面临资产减值的风险。

高校、地铁，在房山，中建国贤府的地段确定性没有问题。据说，挑剔的房山本地人来到售楼处，上来第一句话就是问置业顾问：

这里是高教园9号地0023地块吗？

如果是刚来的置业顾问，甚至没有本地人对这个地块的认可更深。在他们眼里，过了长虹东路这条街，他们甚至认为就不再是良乡大学城。

是区域核心地段还不够，还得是核心资产才行。

中建国贤府的主力户型是105㎡三室两厅两卫、142㎡四室两厅两卫，配有少量85㎡小户型和165㎡大户型。

先看105户型，首先，中建国贤府没有停留在该面积段只做两面宽的时代，而是给到了南向三面宽，南北通透。在三面宽的基础上，客厅面宽做到了3.75米。

我们知道，客厅面宽代表的其实是主人的尊贵感，是外在的面子，在这点上，国贤府没有丢分。

有个细节大家注意到没有，国贤府的飘窗是没有垛子的，这是加分项。

通常来讲，105户型给到3.75面宽，往往带来的弊端就是房间功能尺度的不足，牺牲的是实际的居住体验。

国贤府105㎡户型样板间-主卧

但从户型图可以看出，国贤府这款户型在3.75米客厅面宽的基础上，主卧面宽仍然达到了3.6米。如果三面宽是正常水平，这样的功能尺度把握，就是超水平了。

既有面子，又有里子。如果从技术角度分析，这应该是105户型最大的亮点、270度转角窗带来的另外一个意想不到的结果：

飘窗的超比例使用，让卧室空间变大了。

当然，大家第一眼肯定是被卧室270度转角窗带来的视觉感受震撼，确实，看过国贤府令人惊艳的宋式园林，如果在周末的午后端一杯咖啡，在满屋的阳光下，与家人一起惬意地欣赏这湖光景色，表叔也觉得，人生之美满，不过如此。

但表叔更加关注的是另外一个细节：

转角窗没有柱子。

之前，销冠100曾经详细分析转角窗进化的三个时代，在国贤府，表叔终于看到了这样一款户型：

它同时做到了三面宽、不牺牲卧室功能尺度、消灭转角窗的柱子。

在中建学府印悦100两面宽户型，他们曾成功地消灭了转角窗的柱子，但他们并没有固步自封，还是再一次进化了。

当然，105户型并非没有丝毫缺憾，入户玄关的处理再完美一些就更好了。

另一款主力户型142㎡四室两厅两卫，同样让表叔震惊了一把。

经典“四叶草”格局设计，主次卧独立规置，这些都不用多说，进入样板间的第一个瞬间，表叔就被北向次卧的转角窗吸引了。

南向次卧的转角窗虽不多见，可并非没有，但在国贤府，这是北向次卧呀。

国贤府142㎡样板间实拍-北向书房

在这个房间，透过270度转角窗，国贤府把他们自信满满的园林景色，送到了在书房阅读的主人眼前。

除此之外，大家可以重点关注一下这款户型的厨房设计。这是我见过的最别出心裁的厨房。

他们把厨房门放置在了左侧，正面打造成了吧台，一个142户型，竟然有了中西厨结合的意味。吧台下方设计多个橱柜，增加了厨房的收纳空间。

国贤府142㎡样板间实拍

在表叔看来，这个设计真正的妙处，是让吧台变成了一座连通厨房与客厅的桥，变成了家人与家人互动的社交场所。

因为北向次卧的开窗比，因为厨房的玲珑剔透的设计，142户型给人的感觉，是通透感更加强烈。

国贤府只做了两个样板间，更大165平米户型，由于房源较少，他们没有做。

这个项目的限价是4.5万，看完他们实景示范区的园林效果，以及户型设计，估计大家也会产生和表叔同样的疑问：

这是个500多万就能买到的刚需盘吗？销冠100

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