江苏
餐饮开店，在开业前就决定门店生死的，租费成本也是关键之一。
一家门店，即使资金充足、选址得当，但租金成本太高，往往也会对开业后的盈利水平大打折扣。若再遭遇到新项目运营不给力、周边入住率低，那就基本上是一笔赔本买卖了。
按行业惯例标准，餐饮门店的租费成本，通常保持在10%左右最佳，15%以内尚能生存，超过20%就属于严重异常，关店几乎就是必然了。
通过选址测算获得的客流、流水数据，可以较为客观的测算门店的销售，再根据市场行情把控租售比在15%以内，月租费的底线基本上就有了个大概数据了。
有了租金承受的底线，在和出租方、甲方谈判合同条款的时候，就可以心中有数，尽可能争取达到合理的预期水平，为今后的经营打下成本管控的良好基础。
一、租费成本包括哪些要素？
1、租金标准和计租形式：
行业通行的租赁计租方式有3种，固定租金、提成租金、两者取高。其中餐饮业态中较为普遍采用的是固定租金和两者取高。
1) 固定租金：甲方为保证基本收益按租赁面积每月向乙方收取的固定数额的租金（不包含物业管理费、推广费），以固定租金单价 **元/月/平方米×面积形式计算；
固定租金表格范例
2) 销售额提成租金：甲方根据乙方的实际经营状况，从乙方经营所得中提取的不固定数额的租金（不包括物业管理费、推广费），提成租金以每月含税销售额提成方式计算收取，含税销售额提成租金比例##%计算；
扣点提成计租表格
3) 固定租金和提成租金两者取高：租金包括固定租金和提成租金两种形式，乙方实际支付的租金以固定租金和含税销售额提成租金中数额较高者为准。
两者取高表格示例
2、支付方式：
交租时间：连锁商业集团惯例，每月20日前缴纳下一计租周期的租金和物业费；
押付比例：惯例按季度收取，一次缴纳3个月，押金也是同比例，简称押三付三。
3、免租期和装修期：
新开项目装修期不计租费，另外惯例会有1-3月的免租期，及开业日起的前1-3个月，免租。
4、递增幅度：每一种租金的计租方式都会包含递增率的约定，一般有逐年递增和每2年递增。
5、物业费、推广费：与租金计算方式基本相同，部分初次创业者会误以为租金就是全部的租费成本，其实不对，完整的租费包括租金和物业费、推广费等。
二、商务谈判必须要争取哪些关键租费条款？
1、严控租金和物业费承受底线。
租金和物业费是门店的绝对成本，必须严控在合理范围内，否则生存困难。
以一家100平米快餐店为例，根据对标参考客流、上座率、翻台率等数据测算，第一年每月预估销售额15万，按租售比一线城市平均水平15%来算，月租费在2.25万左右较为合适，拆分到月单价即为每平米的月单价为225元/㎡，按物业费+推广费65元每平米，则租金标准为160元/㎡。
商务谈判中就必须咬定租金和物业费标准不能超过这个比例，但如果对项目预期较保守，则租费比例可以按10%的比例争取，对未来经营成本更有保障。
据中烹协发布的餐饮大数据显示，2019年全行业平均租费营收占比为10%、人工成本占比22%，原材料成本占比约42%，能耗占比5%，行业平均净利润仅为12%左右。
但对新开门店来说，有着较多的不确定性，控制租费成本越低越好，可以参照行业平均标准来把控，只要对客流和上座率的测算不出现大的失误，基本开店不会因为租费成本而失利。
2、最大限度减少押付比例，减轻资金沉淀压力。
