北京土拍的尽头，是玄学？

这是严肃君的第610篇推送

6月土拍月，最令人期待的海淀四季青两地块花落谁家，今天终于揭了题。

昨天（6月13日）房企报名结束后，两地块分别获得30/31家房企报名，以更多家青睐的小地块为例，又是一场房企新人大赏---

华润、城建、首开、中铁建、保利、中海、海开、京能、天恒正同、广安置业、中粮、建工、建发、招商、南通江海港、中建玖合、金隅、中铁、江苏师山、顺卓房地产、武汉联发瑞盛、如皋市润皋、绿城、华发、北辰、中绿、扬州华鹏、中旅、太原萃丰、中能建、东方雨虹+海门海泰。

最终，越秀以总价79.35亿，4.5万㎡超低能耗建筑面积摇中海淀区四季青2603-003-1地块；天恒正同以总价19.55亿，摇中海淀区四季青004-1地块。

呐，越秀就是现场摆了“大吉”纸袋的这家，20比1摇中最好的海淀四季青大地块，北京土拍已经开始走上玄学之路了吗？

对于其他“新人”们来说，运气差点，地没拿到，但最起码在北京楼市混了个脸儿熟。

像严肃君就借此记住了，由南通市代管的如皋市，以及主业为防水的东方雨虹。

同样今天出让的顺义新城地块，临铁+纯住宅+成熟配套，也吸引了21家房企参与竞拍，最终由石家庄创世纪摇号竞得。

截至目前，北京2023年已成功出让13宗宅地，土地收入共计约373.4亿元。

1.

具体说地块之前，严肃君想提醒大家，地市热度不等同于市场热度。

之前我们说，今天的土拍局面，就是明天的市场牌面，一个项目在土地出让时，众多开发商的青睐甚至抢夺激烈程度，一度是购房者买房时的一个重要参考面。

但今年的地市热度，有其特殊性。

比如北京最近几次拿出来的地，往往具备总价低+房地差大+纯住宅的属性，在开发商眼中翻译过来就是，投入少风险低、利润高有钱赚、土地性质好易操盘。

再加上北京嘛，可以说是当下房地产市场最健康的城市之一了，谁都觉得值得一搏。

各种因素下，北京地市频频热度创新高。

2.

具体到今天出让的宅地，海淀四季青两地块总结起来就是，真稀缺+新玩儿法。

稀缺之一在于，海淀西山别墅区，多年断供再上新。

四季青位于传统西山别墅区，素有“皇家板块”的美誉，首先就是不可再造的自然景观，往大了说，“三山五园”。往小了看，地块一公里内光高尔夫球场就能建两个，高贵值拉满，周边日常生活配套也很完善。

地儿好，供应却是真少。

最近的商品房就是20年左右的香山壹号院和颐和金茂府，其余都是2000年-2010年间的成熟别墅项目，像御墅临枫、四季香山、西山美墅馆、香山艺墅等。

稀缺之二在于，房地差够大，一二手房还价格倒挂。

普通二手房均价在10万/平左右，高端一些的或者新的项目，会贵的有点夸张，比如香山清琴山庄15.5万/平；颐和金茂府现在挂牌价已经到16w/㎡。

而新入地块销售指导价，只要12.1万/平。

关键是，楼面价不到9万/平，房地差超过3万/平，这下就比较好讲豪宅的故事了。

稀缺之三在于，容积率低，两块地加起来也就能出五六百套房。

要明确一点，海淀四季青两地块，容积率没有明面上1.05那么低。

因为根据土地建设规划要求，2603-003-2地块和2603-004-2地块是现状保留公共绿地，不纳入出让范围，也不计入绿地率计算，后期由四季青人民政府做管理维护。

换句话说，这部分绿地虽然是公用的，但在计算容积率的时候，是算进小区的。

那海淀四季青两地块的实际容积率，大概在1.2左右，也是多年来很难得的低密地块了；整体建筑规模为11.14万㎡，按照套均200平来算，将供应约550套房源。

新玩儿法就是，土地合理价格上限触达后，首次竞报地上实施超低能耗建筑面积。

实施超低能耗建筑会加厚外保温层，但所增加的墙体面积不计容，因此对住宅得房率并不产生较大影响，大家不用过度解读。

这个新玩儿法更多的是信号意义，未来低密住宅尤其是别墅类或将尝试推行超低能耗标准。

3.

接下来再看顺义新城第2街区地块，位于顺义老城区，好处是各项配套成熟，南侧就是地铁15号线顺义站。

问题在于区域内多为90年代左右建成的小区，房龄超过30年，挂牌均价在3.6万/平左右；最新的2010年交付的金汉绿港五区，均价在4万/平左右。

最近的在售新房项目是龙湖御湖境，成交均价为4.5万/平左右；远一点的仁和板块有星誉BEIJING、北京合院、公园和御等项目在售。

新地块用地面积约2.04万平米，建筑控制规模约4.75万平，容积率2.2-2.4。未来销售指导价为4.6万元/平米，具体价格可上下浮动5%。

从现场举牌情况来看，有地铁加持的顺义地块，显然让房企们好感度UP，举牌的小手速度也很快，5分钟触及土地合理价格上限，最终由石家庄创世纪摇号拿下。

据查，石家庄创世纪房地产开发有限公司成立于2007年6月，注册资金2.06亿元，隶属于河北润德控股集团。

得，又是一家进京的脸生房企~

当然，石家庄创世纪除了独立打造“润德·天悦城”“润德凯旋城”项目外，还曾与万科、龙湖等房企合作开发。

严肃君的N个500人置业群中，也有KOC表示，该地块很大可能将会与龙湖联合开发。

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