实操指引+案例剖析！城市更新视角下土地盘活、处置升值

控制新增，挖潜存量，是新时代“国土”政策之导向，未来新增建设用地供应减少，传统招拍挂拿地越来越难，已是必然趋势。新时代，企业发展、生存，必须转型、破局，紧跟政策、机遇发展。必须由“新增”获取，转战“存量”挖潜。2023年城市更新布局、企业盘活存量资产、操作资产升值、进行存量资产处置、收购转让存量资产已成为核心开发主线。

传统招拍挂拿地，投资、测算、研判，每一位投资者均得心应手。然而，时代转变，原有技能已然不能满足工作需求。新时代、新团队，必须掌握存量开发、城市更新技能、技巧、技术、策略以及风险把控技巧，抓住市场机遇、政策机遇，快速加入城市更新行动。

7月22日（星期六），合一更新整备商学院特邀土地开发利用专家于老师结合实战案例与大家分享：城市更新操作流程、实务与风险；存量盘活、不动产处置、城市更新涉及土地问题剖析、解决、规避、路径与处置。致力于带领各位优秀事业伙伴，系统学会“存量”开发，规避重大风险。

课程收益

1、全方位解读《土地管理法》、《土地管理法实施条例》关键要点。

2、掌握参与《国土空间规划》编制流程、要点、时间。

3、掌握争取新增建设用地指标机遇、流程、模式、费用。

4、掌握、了解存量建设指标盘活模式、利用方式。

5、系统了解农转用操作流程、前提、方法。

6、系统掌握土地用途变性（修改规划）方法，工改住、工改商。

7、深度剖析城市更新与政府合作、条款签订、要点把控、费用支付、成本审计回收、开发周期、拿地开发关键要点。

8、深度剖析存量开发交易的秘密、陷阱、策略、博弈、路径、退出与城市更新操作流程、实务与风险。

课程提纲

城市更新视角下土地盘活、处置升值、风险规避实操指引与案例剖析

第一讲：城市更新、资产盘活土地问题梳理、痛点剖析与风险把控

规划问题

1、如何争取新增指标，将农用地转为建设用地

2、如何挖掘存量建设，进行建设用途变更，突破升值瓶颈

3、如何参与规划编制，操作公司项目符合政府原始规划

4、如何快速修改规划，解决棘手痛点问题，获取定制土地

规划问题

5、如何研判土地现状建筑合法合规性，决策参与方式

6、如何筛选、盘点合法补偿现状物，出具补偿依据

7、如何对地上现状物进行合理评估，控制成本

8、如何引导现状布局、安排，解决规划建设问题

征地问题

12、如何操作项目进入《成片开发区》进行项目征收

13、如何操作集体转为国有，做好住宅+产业模式

14、土地征收最新流程与程序

15、土地征收补偿标准确认

权属问题

9、如何核实土地所有权，明确土地归属

10、如何核实土地使用权，决策操作方式

11、如何核实土地资格权，把控投资风险

农村土地利用问题

16、如何操作耕地、林地转为集体建设用地，布局建设项目

17、如何利用集体经营性建设用地，盘活农村土地

18、如何利用耕地、林地，进行高效利用

19、集体土地产业勾地拿地模式及风险控制

20、如何进行“点状供地”，节约勾地资金

土地闲置问题

21、研判土地是否已造成闲置

22、提出闲置处置解决方案

23、规避闲置土地投资风险

违法建设问题

24、明确违法项目形式

25、研判投资项目是否违法建设

26、提出合法建设指导

不动产转让问题

27、研判转让依据

28、提出转让方式

第二讲：城市更新、资产盘活土地痛点解决路径、方法、策略与重大风险规避

1、如何争取新增指标，将农用地转为建设用地

2、如何挖掘存量建设，进行土地用途变更，突破升值瓶颈

3、如何参与《国土空间规划》编制，操作公司项目符合政府原始规划、抓住窗口机遇

4、如何研判土地现状建筑合法合规性，规避收购、转让、处置风险

5、如何对地上现状物进行合理评估，科学定价、公平交易

6、如何操作项目进入《成片开发区》进行商品住宅建设，提升项目价值

7、如何操作集体土地转为国有土地，开辟途径、规避风险、做好盘活

8、土地征收最新流程、程序、痛点与注意要点

9、如何核实土地所有权、使用权、资格权，明确土地归属

10、如何核实土地规划、现状，明确土地情况、预估土地价值

11、如何利用集体存量土地，操作集体经营性建设用地入市

12、认识规划发展历程，抓住“机遇”、“窗口”

13、把握土规、城规、生态规关系逻辑，认识“多规合一”，更好对接政府

14、农用地、建设用地、未利用地等地类与土地开发利用系统学习

15、规划时间、审批程序、工作内容把握，精准对接报批报建部门

16、土地用途区、建设用地管制区深刻理解、利用，确定可开发区域

17、如何确定禁止开发区域，及禁止开发区利用要点，避免后期被拆

18、基本农田利用方向、调整操作方式、空间机遇

19、如何操作项目划定《成片开发区》，建设商品住宅

20、如何操作项目，达到土地征收前提条件，实现农用地转用

21、城市开发边界、成片开发与土地征收关系分析

22、规划图件学习提升，地块规划要点分析，合法性研判

23、如何让公司项目符合原始规划详操与流程，避免后期修改规划（结合案例实操讲解，包括要点、程序、时间等内容）

24、XX开发商争取新增建设用地指标操作案例

25、XX县存量建设用地盘活、周转案例

26、土地、房产性质风险如何识破（涉及收并购、城市更新项目）

本章节可系统解决：如何参与、怎么参与、解决哪些问题、找谁解决、解决周期、解决难度、投入成本、终极效果、痛点难点、风险把控等关键问题

第三讲：城市更新、存量盘活案例剖析

案例一：存量土地交易的秘密

——土地一二级联动项目收并购案例深度剖析

1、我们该选择何种项目进行交易？

2、项目交易前提、原则、关键点都有哪些？

3、如何全方位做好项目尽职调查

4、存量交易过程中需要注意哪些要点？

5、如何设定合作条款，制定合理方案

6、如何谈判条款，落实条款内容

7、如何做好退出机制，管理投资预期

8、如何设定合同违约条款，保障交易利益

9、如何全方位把控土地、资金、政策风险？

10、如何看待项目升值，理性投资

11、如何预判市场、确定投资目的

12、如何选择合作伙伴，确定合作目标

13、土地一二级联动全流程解析

14、土地一二级联动成本测算

15、土地一二级联动拿地策略

16、土地一二级联动排他设定

17、土地一二级联动风险规避

18、土地闲置要点及风险点把控

19、违法建设处置要点与风险把控

案例二：城市更新的“博弈”

——“城中村”改造案例常见误区

1、全方位项目介绍

2、城中村改造项目全流程解析

3、城中村改造项目整体逻辑分析及要点

4、城中村改造项目土地问题分析及解决周期

5、城中村改造项目投资协议签订及风险规避

6、城中村改造项目资金注入及回收逻辑

7、城中村改造项目资金注入方式及风险规避

8、城中村改造项目政府关系及手续办理

9、城中村改造项目征地、拆迁、整理痛点解决

10、城中村改造项目规划设定及可售物业操作

11、城中村改造项目排他设定，保障拿地

12、城中村改造项目安置房回购要点

13、城中村改造项目投资、研判、分析

14、土地问题应对措施分析

15、协议问题应对策略分析

16、资金问题应对策略分析

18、政府谈判应对策略分析

18、案例其他核心要点提炼、经验吸取、深坑规避

案例三：“黑铁”时代的另辟蹊径

——工业用地再开发案例

1、工业用地盘活路径都有哪些？

2、工业用地能否转让？

3、工业用地能否变性？

4、工业用地变性前提是什么？

5、工业用地变性需要做哪些工作？

6、土地变性周期有多久？

7、工业用地变性出让方式有哪些？

8、工业用地变性风险有哪些？

9、工业变住宅操作流程

10、工业变住宅关键工作要点

11、工业变住宅费用测算

12、工业变住宅拿地方式

13、工业变住宅风险分析

14、工业用地是否可以建设住宅

15、工业用地建设住宅是否可以分割销售

16、如何确定工业用地价值

17、如何确定收购标的资产价值

18、如何合理确定溢价空间

19、如何”甄别“合作伙伴

20、合同签订如何自我保护

21、合同签订如何互相约束

讲师介绍

于欣

土地开发利用专家

清华、北大总裁班特聘讲师

曾任职于国内甲级规划院土地业务负责人

任职于国内知名科技园区、科技城建设集团

负责众多开发企业项目用地土地政策咨询、规划修改、风险控制等业务，指导拿地企业争取新增建设指标，挖掘存量指标，确保项目尽快落位，合法合规。

长期指导众多知名公司地产一二级开发联动、产业勾地、产业规划设计、运营、招商等工作，具有丰富的土地业务经验与资源。

承接众多开发企业勾地业务咨询顾问与培训等工作。

专长领域：

1、土地政策咨询及拿地指导建议：长期负责土地开发企业前沿土地政策咨询、《土地管理法》及《土地管理法实施条例》解读与培训、土地利用方式探索、土地日常管理、具体地块拿地途径分析及建议等工作，能更好的抓住政策核心，抓住政策机遇，为开发企业提供实操技能培训，全部为干货、要点、核心。

2、土地规划业务：参与主导国家上轮多个省市地区规划编制，了解规划制定逻辑和核心要点，能更好的与地产开发拿地想结合，解决开发公司拿地规划问题、法律问题，为公司拿地减少风险，提供保障。长期负责土地开发企业项目用地规划修改问题，确保企业用地合规合法，为公司省时、省钱。长期帮助土地开发企业争取新增建设指标，挖掘存量指标，确保项目尽快落位，为地产开发企业争取更多业务类型。

3、土地综合业务：参与主导众多省级、市级征地补偿标准确定、基准地价确认等业务，能更好的为企业提供土地估价相关知识体系。同时参与主导国家众多增减挂钩、占补平衡、基本农田、建设用地整治、土地后备资源调查利用等业务，为开发企业涉及的土地问题进行全面系统的讲解，全面的将知识系统化，由企业理解的点状到面状的全面把控，解决企业土地相关问题的空白和盲点。

4、土地风险把控等业务，参与众多地产企业、国企土地再开发再利用、城市更新项目拿地、收并购项目拿地、海岛开发、生态红线开发利用、黄河沿线、河道开发利用、风景名胜区开发、自然保护地、基本农田建设占用等项目风险把控及规避业务。

5、土地一二级开发联动、产业勾地业务：长期负责公司一二级开发联动业务，完成项目手续办理、一级开发测算、产业规划设计、合作协议确定、二级拿地、测算、投资分析、项目收购、产业勾地等工作，确保公司项目稳步有序推进。因为有系统的工作经历，所以能将庞大的土地知识体系与地产一二级联动开发进行更好的结合，为地产开发企业更好的服务，更好的为大家提供系统的讲解。

部分服务企业：

中交集团体系公司、中建集团体系公司、中铁集团体系公司、首创地产、富力地产、保利地产、碧桂园控股、金茂地产、金地集团、华侨城小镇集团、绿城小镇集团、国药集团、华润集团、天恒置业、万润控股、澳林控股、电建集团、成都电工集团、海伦堡地产、佛山建投集团、山西三建集团、郑州天河集团、杭州联发集团、青岛城投集团、理想城地产、山东振东建设投资、武汉东合置业、佰昌集团、河南汇鼎旅游、河北正迪旅游开发、兴瑞税务事务所、德恒律师事务所、河南西元置业、丽雅置地、川酒集团、河南康养产业发展中心、深圳盐田港置业、龙腾地产等等众多企业。

受众对象

房地产开发企业、银行、信托、担保、小贷、券商资管、融资租赁、保理、金融控股集团、五大AMC、地方AMC、特殊机遇投资基金、资产管理公司、上市公司、投资公司、大数据公司、投融资咨询公司、资产评估机构、会计师事务所、律师事务所等机构的部门（团队）负责人或业务骨干。

课程安排

《城市更新视角下土地盘活、处置升值、风险规避实操指引与案例剖析》

课程时间：2023年7月22日（星期六）

课程地点：深圳

（具体地点待报名成功后通知）

课程费用

课程价格4800元/天

2人同行再享9折优惠！

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徐老师：132 4489 8595

沈老师：135 5480 1731

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合一城市更新集团，广东省三旧改造协会副会长单位，深圳市城市更新开发企业协会副会长单位，深圳市房地产租赁行业协会副会长单位。合一城市更新集团创始于2013年，致力于成为专业领先的策略型城市更新土地整备全流程服务商。集团业务聚焦于将城市更新、产业运营以及乡村振兴进行高度融合发展，我们致力于通过“旧改+运营”、“园区+基金”双引擎驱动模式，为中国新型城镇化提供系统性的解决方案。

合一业务范围包括政府政策编制顾问、更新整备项目全程顾问(投资开发顾问、全流程开发管理顾问及融资并购)、工改工产业园区策划招商运营等，参与操盘和服务的项目覆盖深圳十个区。合一城市更新集团立足深圳面向湾区，已正式成立东莞、惠州公司、广佛办事处，业务覆盖粤港澳大湾区两岸七城。集团于2017年、2019年荣获中国地产年会年度城市更新运营大奖。2020年，广东省三旧改造协会行业发展研究工作站设立于合一城市更新集团总部。

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