土地使用税10风险点及解决方案

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• 【风险点1】以出让或转让方式取得土地使用权未按规定缴纳土地使用税

  【风险等级】★★

  【风险描述】

  以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

  【政策依据】

  根据《财政部　国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）第二条规定：

  以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

  【预计风险】

  以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。企业若不按纳税义务发生时间缴纳土地使用税，则存在被补缴税款、滞纳金和罚款的风险。

  【解决方法】

  企业应通过土地使用证等权属资料证明自查取得土地使用权的方式，如果是以出让或转让方式取得土地的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。要根据权属资料所载时间，查看相应应税面积是否在规定时间内缴纳土地使用税。

• 【风险点2】未区分安全防范用地与仓库库区、厂房用地

  【风险等级】★★★

  【风险描述】

  企业未区分危险品仓库、厂房所需的防火、防爆、防毒等安全防范用地与仓库、厂房本身用地，全部使用暂免征收土地使用税的优惠政策，少缴纳土地使用税。

  【政策依据】

  根据《国家税务局关于印发<关于土地使用税若干具体问题的补充规定>的通知》国税地字[1989]第140号）的规定：

  八、关于对防火、防爆、防毒等安全防范用地应否征税问题对于各类危险品仓库、厂房所需的防火、防爆、防毒等安全防范用地，可由各省、自治区、直辖市税务局确定，暂免征收土地使用税；对仓库库区、厂房本身用地，应照章征收土地使用税。

  【预计风险】

  企业未区分暂免征收土地使用税的安全防范用地与应照章征收仓库库区、厂房本身用地，导致少缴土地使用税，存在被税务机关追缴土地使用税税款、滞纳金和被罚款的风险。

  【解决方法】

  企业应自行区分对防火、防爆、防毒等安全防范用地与仓库库区、厂房本身用地，如果有免税范围外的土地使用了免税政策，应及时进行纳税调整。

• 【风险点3】无偿使用免税单位土地未缴土地使用税

  【风险等级】★★★

  【风险描述】

  纳税单位无偿使用军队、铁路、民航等免税单位的土地从事生产经营的，应该由纳税单位按税法规定照章缴纳城镇土地使用税，而有的企业因为土地是免税单位的未缴纳土地使用税。

  【政策依据】

  根据《国家税务局关于印发<关于土地使用税若干具体问题的补充规定>的通知》（国税地字[1989]140号）规定：

  第一条 免税单位无偿使用纳税单位的土地（如公安、海关等单位使用铁路、民航等单位的土地），免征城镇土地使用税。纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应照章缴纳城镇土地使用税。

  第二条 纳税单位与免税单位共同使用、共有使用权的土地上的多层建筑，对纳税单位可按其占用的建筑面积占建筑总面积的比例计征城镇土地使用税。

  【预计风险】

  企业如果因为使用的土地是免税单位的而未缴纳土地使用税，则存在补缴税款、滞纳金和罚款的风险。

  【解决方法】

  企业应自查有无使用免税单位的土地情况。企业无偿使用免税单位的土地，应照章缴纳城镇土地使用税。企业若与免税单位共同使用、共有使用权的土地上的多层建筑，企业应按其占用的建筑面积占建筑总面积的比例计征城镇土地使用税。

• 【风险点4】免税单位出租房屋未缴土地使用税

  【风险等级】★★

  【风险描述】

  免税单位自用的土地不交税，但对外出租应按规定交土地使用税，个别企业隐瞒出租事实，继续享受免税政策，偷逃土地使用税。

  【政策依据】

  根据现行《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第483号）规定：

  第六条 下列土地免缴土地使用税：

  一、国家机关、人民团体、军队自用的土地；

  二、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；

  三、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；

  四、市政街道、广场、绿化地带等公共用地；

  五、直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；

  六、经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年；

  七、由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。

  根据《国家税务局关于印发《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》的通知》（国税地字〔1988〕15号）

  十、关于免税单位自用土地的解释

  国家机关、人民团体、军队自用的土地，是指这些单位本身的办公用地和公务用地。

  事业单位自用的土地，是指这些单位本身的业务用地。

  宗教寺庙自用的土地，是指举行宗教仪式等的用地和寺庙内的宗教人员生活用地。

  公园、名胜古迹自用的土地，是指供公共参观游览的用地及其管理单位的办公用地。

  以上单位的生产、营业用地和其他用地，不属于免税范围，应按规定缴纳土地使用税。

  【预计风险】

  免缴土地使用税的企业对外出租土地，如果不按规定缴土地使用税，除了存在补缴税款、滞纳金和罚款外，还存在不得继续享受免税政策的风险。

• 【解决方法】

  属于免缴土地使用税的企业，应自查有无土地出租现象，免税单位自用的土地不缴税，但对外出租应按规定缴土地使用税。

• 【风险点5】应税土地面积不符合规定

  【风险等级】★★★

  【风险描述】

  土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准；尚未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报土地面积。企业通常实际占用面积比土地证书登记面积要大，企业申报时不如实填列实际占地面积少交税，或企业占用土地没有证书的，企业往往少报实际占地面积。企业未按规定计算应税土地面积，存在偷税风险。

  【政策依据】

  根据现行《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第483号）规定：

  第三条　土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。前款土地占用面积的组织测量工作，由省、自治区、直辖市人民政府根据实际情况确定。

  根据《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（[1988]国税地字第15号）第六条规定：

  纳税人实际占用的土地面积，是指由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定的土地面积。尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准；尚未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报土地面积。

  【预计风险】

  土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。税务部门对企业实际占用土地面积的确定，以省、自治区、直辖市人民政府组织测量的土地面积为计税依据；尚未组织测量的，以政策部门核发的土地使用证书或土地管理部门提供的土地使用权属资料所确认的土地面积为计税依据；尚未核发土地使用证书或土地管理部门尚未提供土地权属资料的，暂以企业（土地使用者）据实申报的土地面积为计税依据。企业申报时不如实填列实际占地面积少交税，企业未按规定计算应税土地面积，存在偷税风险。

  【解决方法】

  企业应按实际占用的土地面积申报缴纳土地使用税。持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准；尚未核发土地使用证书的，企业应据实申报土地面积。企业如果申报面积小于实际使用面积的，应补缴土地使用税。

• 【风险点6】单独建造的地下建筑用地未交土地使用税

  【风险等级】★★

  【风险描述】

  企业在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，不管有无取得土地使用权证，都应缴土地使用税。因为地下建筑用地比较隐秘，不容易被税务机关发现，企业一般对地下建筑用地瞒而不报，偷逃土地使用税。

  【政策依据】

  根据《财政部　国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2009]128号）第四条规定：

  对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。

  对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。

  【预计风险】

  企业在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，不管有无取得土地使用权证，都应缴土地使用税。企业如果对地下建筑用地瞒而不报，偷逃土地使用税，存在被补缴税款、滞纳金和罚款的风险。

  【解决方法】

  企业应自查有无单独建造的地下建筑用地，如有，应按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。

• 【风险点7】共用土地未按规定计征土地使用税

  【风险等级】★★

  【风险描述】

  企业与其他单位和个人共用土地的，或企业与免税单位共用土地的，应按比例分摊土地使用税，未正确分摊或未缴的存在风险。

  【政策依据】

  根据国家税务局《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（国税地字[1988]015号）规定：

  四、关于纳税人的确定

  土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。

  五、关于土地使用权共有的，如何计算缴纳土地使用税

  土地使用权共有的各方，应按其实际使用的土地面积占总面积的比例，分别计算缴纳土地使用税。

  【预计风险】

  企业与其他单位和个人共用土地的，或企业与免税单位共用土地的，应按比例分摊土地使用税，未正确分摊或未缴的，存在补缴税款、滞纳金和罚款的风险。

  【解决方法】

  企业应自查有无与其他单位和个人共用土地的情况，如有，应按企业实际使用的土地面积占总面积的比例准确计算缴纳土地使用税。如有与免税单位共同使用共有使用权土地上的多层建筑，企业应按其占用的建筑面积占建筑总面积的比例计算缴纳城镇土地使用税。

• 【风险点8】厂区内的绿化用地未缴土地使用税

  【风险等级】★★

  【风险描述】

  厂区外的公共绿化用地和向社会开放的公园用地是免土地使用税的，但企业厂区（包括生产、办公及生活区）以内的绿化用地，应按税法规定照章申报缴纳城镇土地使用税，企业通常只申报厂区占地面积，而隐瞒绿化地面积，少缴土地使用税，存在风险。

  【政策依据】

  根据《国家税务总局关于印发<关于土地使用税若干具体问题的补充规定>》（国税地字[1989]第140号）第十三条规定：

  对企业厂区（包括生产、办公及生活区）以内的绿化用地，应照章征收土地使用税，厂区以外的公共绿化用地和向社会开放的公园用地，暂免征收土地使用税。

  【预计风险】

  但企业厂区（包括生产、办公及生活区）以内的绿化用地，应按税法规定照章申报缴纳城镇土地使用税，企业通常只申报厂区占地面积，而隐瞒绿化地面积，少缴土地使用税，存在被补缴税款、滞纳金和罚款的风险。

  【解决方法】

  企业厂区（包括生产、办公及生活区）以内的绿化用地，应照章征收土地使用税，企业应按厂区内绿化用地面积据实申报缴纳土地使用税。

• 【风险点9】供热企业非供热厂房及土地错误享受免税政策

  【风险等级】★★★

  【风险描述】

  向居民供热收取采暖费的供热企业，供热所用的厂房和土地免征房产税、城镇土地使用税，其非供热所用的厂房和土地也享受了免征房产税、城镇土地使用税的优惠政策。

  【政策依据】

  根据《财政部　税务总局关于延续供热企业增值税　房产税　城镇土地使用税优惠政策的通知》（财政部　国家税务总局公告2019年第38号）的规定：

  二、自2019年1月1日至2020年12月31日，对向居民供热收取采暖费的供热企业，为居民供热所使用的厂房及土地免征房产税、城镇土地使用税；对供热企业其他厂房及土地，应当按照规定征收房产税、城镇土地使用税。

  根据《财政部 税务总局关于延长部分税收优惠政策执行期限的公告》（财政部 税务总局公告2021年第6号）的规定：

  二、《财政部 税务总局关于延续供热企业增值税房产税城镇土地使用税优惠政策的通知》（财税〔2019〕38号）规定的税收优惠政策，执行期限延长至2023年供暖期结束。

  【预计风险】

  供热企业不符合规定的厂房和土地不免征房产税、城镇土地使用税，如果错误享受了免税政策，存在被税务机关追缴税款、滞纳金的风险。

  【解决方法】

  供热企业应区分供热与非供热使用的厂房和土地，如果有非供热使用的土地享受了免税政策，应及时做出纳税调整。

• 【风险点10】减免土地使用税，未留存必要的备查资料

  【风险等级】★★

  【风险描述】

  国家税务总局公告2019年第21号规定纳税人享受“六税一费”优惠实行“自行判别、申报享受、有关资料留存备查”办理方式，申报时无须再向税务机关提供有关资料。纳税人根据具体政策规定自行判断是否符合优惠条件，符合条件的，纳税人申报享受税收优惠，并将有关资料留存备查。企业若资料未留存或留存资料不全，都会对企业的土地使用税缴纳金额及是否能享受减免等问题产生影响。

  【政策依据】

  按照《关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税[2019]13号）第三条规定：

  由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

  根据《关于城镇土地使用税等 “六税一费”优惠事项资料留存备查的公告》（国家税务总局公告2019年第21号）规定：

  一、纳税人享受“六税一费”优惠实行“自行判别、申报享受、有关资料留存备查”办理方式，申报时无须再向税务机关提供有关资料。纳税人根据具体政策规定自行判断是否符合优惠条件，符合条件的，纳税人申报享受税收优惠，并将有关资料留存备查。

  二、纳税人对“六税一费”优惠事项留存备查资料的真实性、合法性承担法律责任。

  三、各级税务机关根据国家税收法律、法规、规章、规范性文件等规定开展“六税一费”减免税后续管理。对不应当享受减免税的，依法追缴已享受的减免税款，并予以相应处理。

  【预计风险】

  税务机关在稽查时，对是否留存了企业符合减免土地使用税条件的备查资料是稽查的重点。资料不全或未留存资料的，存在无法享受减免政策，被补缴土地使用税的风险。

  【解决方法】

  企业享受“六税一费”优惠政策的，根据具体政策规定自行判断是否符合优惠条件，符合条件的，申报享受税收优惠，并将有关资料留存备查。企业对“六税一费”优惠事项留存备查资料的真实性、合法性承担法律责任。各级税务机关根据国家税收法律、法规、规章、规范性文件等规定开展“六税一费”减免税后续管理。对不应当享受减免税的，依法追缴已享受的减免税款，并予以相应处理。