地产启示录｜富力地产这半年

21世纪经济报道记者 吴抒颖 广州报道

富力地产是中国企业中少见的“双老板”制。李思廉、张力分别持有这家公司各约28%的股份，两人各有侧重，李思廉把控销售及财务管理，张力则负责投资拿地、开发建设等，多年来双方维持着微妙的默契与平衡。

但过去半年多来，没有张力在国内的坐镇，失去生意伙伴帮助的李思廉同样面临进退维谷的处境。即便富力早已完成境内外债务重组，进度远超一众房企，但房地产市场下行的趋势，让它前行不易。

根据富力2022年年报，2022年富力地产继续录得大幅亏损，归母净亏损157.79亿元； 而在上一个报告期的2021年，富力地产归母净利润亏损164.7亿元，两年累计亏损达到322亿元。

在这期间，与多数房企一样，富力的销售额也持续下滑。

根据富力6月9日发布公告，今年5月，富力地产实现销售收入约15.4亿元，环比减少7.23%，同比减少62.25%；而今年前5个月，富力地产实现总销售收入约105.6亿元，同比减少51.63%。

这意味着，尽管富力已经成功进行了债务重组获得喘息的机会，但市场下行，富力销售未能得到缓解。

在发生债务危机的这两年里，富力未有拿地的动作，存量土地储备也逐渐减少。年报显示，截至2022年底，富力土地储备总建筑面积为6097.7万平方米，相比2021年减少374万平方米。

艰难自救

与多数出险房企类似，富力想从债务的泥潭中脱身并不容易。不过，它是最早对庞大债务进行管理的房企，期间付出了巨大的努力。

去年11月，富力宣布已发行的全部境内债券共8笔获得展期，加权平均到期期限从4个月左右延长至3年以上，总额为135亿元；更早之前的7月，富力也完成10笔美元债的整体展期，合计49.43亿美元（约合人民币332.37亿元），还款期限全部延长3-4年。

债权人的支持，让富力获得了三到四年的喘息时间，但从今年的情况来看，债务置换之后，富力现金流依然难以覆盖短期债务。

根据富力年报，截至去年年末，富力地产的现金总额（包括受限制现金）仅有123.01亿元，现金短债比只有0.24倍，这还是在富力大幅度减债的前提下。

根据财报，截至2022年末，富力的有息负债压减至1267亿元，包括其他借款(应付款)等合共1351亿元，其中513亿元将于1年内到期。

而根据惠誉所引述的富力地产2022年财报审计报告，截至2023年3月底，其290亿元银行贷款和其他借款，或出现违约或交叉违约。

回溯一路以来的自救历程，富力并不算消极，起码在外界看来，它有在进行资产出让、减缓投资，与债权人的对话也尚算积极。

可见的事实是，2022年9月，富力地产以5.5亿元的价格将北京富力万达嘉华酒店转手；更早之前，富力地产还曾将海口大英山地块、伦敦多个项目等纷纷转让。在资产处置上，富力行动还算迅速，在有限的窗口期内，获得部分现金缓解现金流压力。

而且，在富力刚有债务压力苗头时，富力创始人还一度拿出80亿港币的“流动性支持”，这在当时算是首家行动的房企大股东，也换取了债权人的一些好感。

在部分投资境外债的人士看来，富力的这一系列动作的确树立了较好的资本市场形象，也为其后来的债务重组做足了铺垫。“富力相对来说在和债权人沟通方面会主动一些，它最终债务重组能成功和这个有一定关系，但本身也的确有其他的客观因素促成了这一结果。”一位私募机构人士对21世纪经济报道记者。

管理层的反思

积极应对债务危机的富力，是众多房企近几年发展的缩影。

李思廉今年在2023年中国房地产高峰论坛上的一番发言，可以视作是他对富力的反思与表态。李思廉直言，当下企业困境主要是缘于早年间过于追求规模的无序发展，但当前上市企业大量的土地储备发展模式，已经不适合当前市场发展需要。

李思廉认为，造成早年房企无序发展的原因，主要是对规模增长的误判。一方面，当时上市企业都相信土地增值会快于利息支出；其次，部分企业认为市场空间足够大，增加的土储都有消化空间。

不少业内观点认为，富力的债务危机发生导火索是2017年并购万达酒店项目，但事实上，这家房企前些年的投资也偏激进，是高杠杆发展的房企代表。

回头来看，富力此前对债务的管理是不够重视的；而在下沉至三四线城市、追求规模扩大的过程中，富力未能够及时刹车。

以2018年富力的中期业绩会为例，在那场业绩会上，李思廉表示，将负债率稳定下来是所有房企都在做的事情，富力会小心处理。但遗憾的是，除了通过每年高效率交楼结转来逐渐降低负债率，富力没有更具体的降负债计划。

2018年，富力的净负债率高达187%——即便是在以追求规模为特征的行业背景下，这一负债率也相当瞩目。而正是在这一年的下半年，市场悄然开始了向下的调整，房企们的销售节奏普遍放缓。

对于三四线城市的看法，李思廉当时说，在基建的带动下，很多三四线城市有大的开发潜力，富力也会看准机会。“你想不去二三线城市买地都不行，因为一线的供应量很少，所以今年以来，大部分的发展商都是去二三线买地了。”

根据富力近年来的年报，富力一二线城市、三四线城市的土地储备大约五五分，占比要远高于其他规模相当的房企，不少券商机构也一直提示富力三四线城市的去化压力。

客观而言，下沉三四线城市，许多房企都这么做，富力只是众多房企中的一员。但富力这方面的土地储备和货值都较大，而当市场已发出转向信号时，公司未能提前发觉并及时刹车，根本原因还是对债务指标管控不够严格，同时也低估了当年多项调控措施叠加后对市场产生的持续放大效应。

这半年来，李思廉仍常与其他房企互动。他必须要保持公司经营正常的形象，但房地产市场仍处于筑底过程之中，作为公司掌门人，力挽狂澜的担子难言轻松。