晴空云鹤：“上海统建”，“老破小”原址拆除重建政策今年实施，以及对武汉老旧小区改造的启示

南海边，深圳湾，春潮奔流，画图难足。

黄浦滩，大上海，十里洋场，百年风华。

前两篇文章，晴空云鹤主要写“深圳统租”，对居住着深圳76%的常住人口（超过1000万人）的城中村，国企开始进行规模化、品质化的统租改造，开启了“统租时代”的历史大幕。

本文则重点说说“上海统建”（注：这个说法是晴空云鹤自己提的，为了跟“深圳统租”对应），政府主导、国企实施，对中心城区的“老破小”旧住房进行成片成套改建和原址拆除原建，开创了“原址拆除重建”的时代新篇。

一、上海旧住房城市更新加速，“老破小”成套改建或原址重建政策今年实施

2021年9月1日，《上海市城市更新条例》正式实施。

2021年，上海市实施旧住房更新改造1210万平方米，对现有多层住宅加装电梯完成签约6073台、完工1579台。

2022年，上海市实施旧住房更新改造1295万平方米，完成剩余二级旧里以下房屋改造20万平方米；对现有多层住宅加装电梯2303台。

与此同时，晴空云鹤还专门查阅了上海新房的成交数据，2021年、2022年上海市新建商品住房成交面积分别为1059万平方米、1561万平方米。

通过对比，没想到上海市的老旧住宅改造面积与新建住房的成交面积大体相近，可见，上海市城市更新的力度真的很大，很不一般。

2023年1月29日，上海市政府发布的《上海市提信心扩需求稳增长促发展行动方案》指出，要用10年的时间，全面提速“两旧一村”改造，到2025年，全面完成中心城区近40万平方米的零星二级旧里以下的房屋改造，基本完成有一定安全隐患的“小梁薄板”的房屋改造。

2023年2月6日，《上海市旧住房成套改造和拆除重建实施管理办法（试行）》正式发布。这个文件的内容更值得关注，因为上海市明确提出对老破小在原址进行成套改建或拆除重建了，这是一个更大的突破性政策，可谓大破大立、破陈出新，迥异于全国各地都在做的翻新一下外立面、改造一下管线、加装一下电梯等小修小补式的老旧小区改造。

因政策文件用语行文讲究规范，为了便于读者朋友容易理解，晴空云鹤提炼成相对通俗的大白话，上海市旧住房（民间俗称“老破小”），存在建筑结构差（比如预制板、砖木混合结构）、功能不全（比如没有独立的厨房、卫生间）等问题，如果需要保留的，就成套改建；如果年久失修、存在安全隐患、修了也没有什么价值的老破小，那就直接拆了并原址重建。

文件指出，不论是成套改建还是原址重建的，都要签订协议，签约比例达到95%以上，协议才生效，才能办理后面的土地、规划、建设等手续。老破小更新项目，可以适当增加建筑容量（注：适当允许多建一点面积），甚至还可以适当扩大用地（将零星小地块并宗），可见，这个政策还是比较切合实际的。

二、大上海如何改造“老破小”，原址改建拆除重建代表性案例

（一）静安区彭浦新村：上海市最大规模化改造拆除重建项目

静安区彭浦新村，位于上海中环、南北高架附近，该片区集中了大量始建于1950年代、房龄高达60多年的多层老公房。

2005年开始，彭浦新村启动非成套旧住房改造，先后完成彭五小区、彭七小区、彭三小区等非成套旧住房改造工程，累计改造房屋102幢，改造面积超18.02万平方米，受益居民4907户。

其中，彭一小区是当前上海市非成套拆除重建改造的老破小项目中，建筑体量最大、居民户数最多、情况最复杂、改造难度最高的，共涉及房型282种，居民2110户。

2020年10月启动居民签约，12月底签约比例高达99%，将新建17栋8-19层的住宅小区（带阳台、独立厨卫，含2层地下车库，还有商业、养老、文体休闲服务等空间），这里将建成上海最大的原拆原建小区。

（二）杨浦区凤南一村：杨浦区最大规模的旧房拆除重建项目

杨浦区凤南一村，位于上海控江路、内环高架附近，也是建成于1950年代，是典型的不成套老旧小区，房屋种类错综复杂，基本上都是三至五层的砖木混合结构，共有117种房型，居住面积最小6.6平米、产权面积最大92.56平米，涉及35栋、1791户居民。

2023年3月29日，凤南一村旧住房拆除重建项目第一轮书面征询正式启动。6月21日，征询同意率达到了100%，最终规划建成8幢高层电梯住宅。

（三）其他拆除重建项目

除了上述代表性项目外，上海市中心城区当前正在实施的旧房子成套改造拆除重建项目还有黄浦区保屯路211弄（注：黄浦区首个落实“两旧一村”实施意见后的“小梁薄板”房屋拆除重建项目）、静安区蕃瓜弄小区、静安区谈家桥等老小区。

这些老旧小区，大多都是房龄高达五六十年的非成套旧住房，大多没有独用的厨房、卫生间，功能不全，小梁薄板，结构落后，历经岁月变迁，年久失修，管线老化、屋顶漏水、地面积水等问题频出，且都没有什么修缮保留价值，所以都采取原址拆除重建的方式，都是由政府主导、国企实施的保障性住房。

三、上海“老破小”原址拆除重建，对武汉市老旧小区改造的启示和思考

大上海中心城区，鳞次栉比的高楼大厦与低矮破旧的老房子高下相形、同框对话，给人以强烈的时空跨越感。

上海市政府计划用10年时间，分三步走，到2032年全面完成“两旧一村”改造任务（即零星旧改、小梁薄板等旧住房成套改造和城中村改造）。

同样冠名的大武汉，作为历史文化名城，作为近现代工业重镇，武汉中心城区也有不少“老破小”老旧住房的集中区，同样面临着城市更新、老旧房屋规模化改造的历史性课题。

对此，晴空云鹤提出如下建议：

1、统一规划，分类改造。通常一提到城市老建筑，很多人习惯性地认为要修旧如旧，留住城市记忆，延续历史文脉。这种说法，不能说它错，但也不全对。因为立场不同，这些人通常是站在旁观者、游客的视角来看的，但是，如果站在满足人民群众日益增长的对美好生活的追求和需求的立场和角度来看，就应该要明确区分。

武汉一环内很多老旧房屋的房龄基本上都在三四十年以上，甚至高达五六十年以上，很多属于典型的非成套旧住房，功能不全，结构存在安全隐患，年久失修，房屋全面老化，也有必要采取原址拆除重建的方式，如果只是简单地刷新外立面、更换管网等，其实也是治标不治本。正因为如此，所以一些人并不愿意自己去住，反而去反对别人拆，己所不欲，反施于人，实在可笑！

晴空云鹤建议，要统一规划，对建筑形态、空间尺度、立面风格、建筑材质等可以统一进行原则性、指导性的要求。与此同时，对摸清情况，分类对待，提出不同的改造改建或重建方案，比如，哪些是有保留价值的？哪些是没有保留价值的？哪些是用来给人看（比如旅游、参观、经营等用途）的？哪些是用来给谁住（居住）的？哪些合适修缮改造？哪些适宜拆除重建？

2、统筹安排，分区实施。武汉中心城区的“老破小”老旧住房，主要集中分布在以粮道街、昙华林、司门口为代表的武昌古城和以汉口历史风貌区为代表的汉口一环内区域。

借鉴上海市“市区联手、以区为主、政企合作”方式和做法，通过政府主导、国企实施，统筹安排，明确分工，分区实施，各有侧重，轻重缓急，稳步推进。

3、“上海统建”的方式，将“老破小”原址拆除重建，居民可以不花一分钱就能在原址住上重新建好的新房，看上去很美好。但是上海模式实施起来难度不小，尤其是在全国大城市推广的话，难度更大。核心的问题在于，绝大多数城市的地方财力都无法跟上海市相比，只对一部分“老破小”拆除重建尚且可行，但是一旦规模大了，实在是有些心有余而力不足。

所以，只有兼顾社会公益性和一定市场经济性的做法，才是更切实可行的务实做法。

具体怎么做呢？

限于篇幅，晴空云鹤的下一篇文章《深圳统租+武汉统购+上海统建组合拳，破解旧城更新老破小难题》，将提出自己进一步的相关思考，敬请继续关注。