年中经济观察｜如何应对居民提前还贷潮？花旗余向荣：降低存量房贷利率非常必要

21世纪经济报道记者 周潇枭 北京报道6月29日，由中新社主办的“2023中新财经年中会”在京举行。

在“中国式现代化新金融服务”主题论坛上，花旗集团大中华区首席经济学家余向荣就“居民提前还贷潮及政策应对”为主题展开演讲。

余向荣表示，疫情防控政策优化调整之后，今年一季度中国经济在消费和服务业的引领下实现超预期恢复性增长。但是，到4、5月份，观察到的一些宏观指标显示，经济动能出现回落。当前信心缺失信心偏弱的典型体现，就是居民提前还贷潮。

余向荣指出，去年住户部门房贷余额同比增速为有史以来最低，去年四季度住户部门房贷余额增量首次转负，也就是说去年四季度居民还银行的钱比新增住房贷款多。今年一季度，随着地产相关指标的改善，3月份住户部门新增贷款创历史次高。但是，进入4月份，随着宏观指标的走弱，4月份住户部门存款下来了，贷款也下来了，出现住户部门资产负债表收缩的现象。进入二季度，随着一手房成交增速的回落，部分有房有贷的在提前还贷，二手房市场供应在快速增加，这些都反映出住户部门对房地产市场的预期是比较疲弱的。这时要担心在住户部门以及房地产领域出现价格走低、预期走弱这样的价格-信心负向螺旋。

余向荣表示，为什么大家选择提前还贷，原因很简单因为利率太高了。现在存量房贷余额约39万亿元，房贷利率跟LPR挂钩。从2021年新一轮房地产调整以来，新增房贷利率已经有所下降。在这之前的存量房贷余额约33万亿元，房贷利率大概是LPR基础上加60个基点，大概在4.9%的水平。其中，2018年到2021年三四年间的新增房贷利率，大概是在LPR基础上加80个基点，在这轮利率下调前，平均房贷利率大概5.1%。考虑到当前理财产品回报率较低，可能都找不到回报率在5%以上的理财产品，又加上信心不足，居民选择提前还贷是很合理很自然的选择。

“要打破之前讲到的价格-信心负向螺旋，我们觉得存量房贷利率非常有必要降下来”，余向荣表示。

余向荣表示，降低存量房贷利率，有几个好处。据其测算，如果把存量房贷利率降到跟新增房贷差不多的水平，一季度末新增房贷利率大概在4.1%，这每年能节省3000亿元的付息压力，相应的住户部门的购买力就释放出来了。设想一个住户背负200-300万的房贷，如果利率下调1个百分点，相当于一年能增加2-3万的额外购买力。另外，如果降低存量房贷利率，也降低了住房持有成本，这有利于改善房地产业的信心。

降低存量房贷利率，是否有损相关商业银行的利益，为市场所高度关注。

余向荣表示，三四十万存量房贷是银行的优质生息资产，如果存量房贷利率下调1个点，银行的净息差或者盈利将会受到很大影响。这里似乎面临着保地产还是保银行的悖论。这可能是个伪命题，因为如果保持存量房贷利率不变，大家理性的选择就是提前还贷，提前还贷的节奏是非常快的。据其测算，去年提前还贷规模大概在4.7万亿元，占存量房贷余额的12%。也就是说，不降存量房贷利率也许能够维持较高的息差，但是如果一年提前还贷12%，存量房贷缩量下降的话，银行未必能赚到这笔超额收益。

至于怎么降低存量房贷利率，余向荣认为无非是两种方式。第一是监管部门出政策文件，一刀切地降下来，这个效果会是立竿见影，能立刻释放购买力，对提升信心帮助比较大。第二是利用这个窗口引入转按揭等抵押贷款再融资机制。

“我个人认为更好的选择是，引入转按揭等抵押贷款再融资机制。住户部门在利率大幅下降的背景下，应该要有这样的权利或机会，可以跟银行重新议定按揭合同，或者通过引入一个新的按揭合同来替代原有的高息合同”，余向荣表示。

余向荣表示，这样的再融资安排，在我国是缺失的。如果引入这样的机制，就是根据市场化的原则，银行和住户间可以重新议定新的力量，这样能避免一刀切式下调利率对银行的冲击。有些住户可能对利率不那么敏感，不那么着急议息，就能留下更多缓冲周期。从更长远的角度来看，引入市场化再融资机制有长远的好处，比如宽松周期下，住户部门拥有降低付息压力的渠道；在地产上行周期时，住户拥有的住房净值增加，就可以多贷一些增加其杠杆，可以将纸面财富转化为实际购买力。建立这样的市场化存量贷款再融资机制，长远上有利于内需潜能的释放。