内房企，香港大撤退

文/狗蛋本蛋

多年前，内地房企给了香港小小的时代震撼。现在，香港把震撼还给了内房企。

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2017年2月，香港南区鸭脷洲地块出让，吸引14家房企（联合体）投标争夺，其中不乏长实&恒基、英皇&佳明等本土财团，中海、万科等内房巨头。

最终，大家记住了龙光和合景泰富。

这两家粤系房企组成联合体，以168.55亿港元中标：

打破了香港尘封近20年的土地总价记录。

结果出来后，新鸿基郭炳联连连摇头，说这是“癫价”。

意思是，疯了。

当时内地房地产正在狂飙，内房企对“百亿地王”已经脱敏。挺进维港，大家轮流着，给了香港同胞一点点时代的震撼。

龙光&合景拿地9个月后，香港长沙湾的一宗宅地再次刷新记录，成交总价达172.88亿港元，被世茂联合本土财团拿下。

香港2017年的两宗总价地王，都有内房企的影子。

更早之前，海航于2016年开始在港撒币，半年内斥资270亿港元，连夺九龙启德4宗地。

有机构做过统计，2016年下半年到2017年下半年，内房企在香港拿了10宗地，成交总额约600亿港元。

除了拿地，不差钱的内房企们，那时候还会在二级市场买楼，恒大就斥资125亿港元从华人置业手里买下“万通大厦”，后来改名“恒大中心”。

而当年的震撼，现在基本都变成了遗憾。

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恒大中心前阵子更名为万通保险中心，让大家误以为是马云接盘了许家印。

事实上，万通保险是恒大中心主要租户，只是获得冠名权。

但这栋楼已经不属于许老板了，目前被债权人中信银行接管中，还在寻找买主。

两年前，恒大想以105亿的价格把楼卖给越秀，没谈拢。去年，长实想以90亿港元接盘，也没谈拢。

龙光联合合景标中的地王项目，现名为“The Corniche 凯玥”，拿地5年后终于在今年1月开盘，可售货值约300亿港元，据说去化不理想，开盘至今只卖出3套，回笼5亿多港元。

最近传出，项目可能会被长实抄了底。

目前龙光和合景还深陷流动性危机，正在推进境外债重组，凯玥是他们和债权人谈判的重要筹码。

这个项目有一笔102亿港元规模的银团贷款，汇丰银行是其中一大债权人。

按照两家房企的说法，是长实主动给汇丰抛了媚眼，提出要收购这笔债权。

两家房企担心，如果长实拿下这部分债权，项目最终会变成长实的。

他们对这场有可能到来的商战，提前进行了推演：

长实有可能反对重组→要求提前还款→迫使触发债务违约→项目被低价拍卖→拥有优先受让权的长实最终“抄底”。

如此一来，两家内房企就被按在了食物链的最底端。

虎落平阳被犬欺，当面对的不是犬，而是更凶猛的老虎时，落难虎就更没有反手之力了。

所以，只能先把舆论战打起来。

有人说：

李嘉诚是趁火打劫。

有人说：

商场如战场，难道还要和你讲道义？人家又不是道德模范。

香港商战神剧《创世纪》早就告诉我们了：跟有钱人斗不想办法，难道比命长啊！

就算能比命长，你还不一定能长过人家。

命长比不过，到了接班人可能还是比不过，超人之后有小超人，现在小小超人也登上了资本的舞台。

狗蛋说：高端商战往往比套路，没人跟你比道德。

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看着来势汹汹的内地房企，陈启宗曾在恒隆2017年中报《致股东函》中预测：

• 北方新贵勇气可嘉，但可能缺乏持续的经济实力

在他看来，这批新贵没有受过熊市洗礼，被国内的庞大业务规模推高了负债，也冲昏了头脑，他们可能低估香港市场，同时高估自己的能力。

作为经历多轮香港地产熊市的过来人，陈启宗说对了结果，大家缺乏持续的经济实力，内房企入港和撤退，五六年内就完成了闭环。

从2018年开始，内房企就开始陆续抛售香港项目，先是海航将重金抢下的4宗启德地皮，转给了恒基和会德丰。

2019年，潘苏通的高银把百亿启德地块退了。

2021年，奥园9亿港元卖了半山罗便臣道的旧楼项目，亏了1.76亿港元；

佳兆业卖了旧启德机场和香港北部屯门两宗地，接盘方都是香港本土财团；

世茂则是把当初联合拿的长沙湾地王，其所持有的22.5%股权和对应贷款，卖给了3家港企合作方，确认亏损7.7亿港元。

2022年，合景泰富卖了启德住宅项目尚‧珒溋50%股权，合作伙伴龙湖接盘；佳源国际出售屯门新合里1号全幢物业以及新合里3号4层楼。

今年初，一直“卖不出去”的高银金融国际中心终于卖出去了，价格是56亿港元，去年10月HG房地产投资香港有限公司曾经出价67亿港元，而大厦最初的预计售价是143亿港元。

这是潘苏通进军香港地产圈布局的第一个项目，2011年拿地，2016年建成，最终打了粉碎性骨折。

再到如今，“恒大中心”和“凯玥”陷入易主风波。目前还能在香港房地产圈混下去的，只有中海、华润、保利等数得过来的几家，内房企身影寥寥。

AI狗蛋说，内地的预售制是跟香港学的，公摊也是跟香港学的，物业管理到园林设计，也是跟香港学的，在搞房地产这件事上，调控是为数不多我们自己发明的。

但是，咱们的房企还是学不会人家的经营精髓。

今年初的长实年度业绩会报告现场，李泽钜跟媒体说：

早几年香港地产行业竞争激烈，地价贵，我们就到外面发展。这几年香港低价比较合理，我们就可以多买几个项目。

你玩高周转，人家玩囤地慢慢卖。

你拍地王，人家不恋战。

等你玩不动了，人家就回来抄底了，不仅抄底，还可能抄你。

陈启宗也说过，当高价买地的新贵乱了阵脚，包括恒隆在内的财力雄厚的本土房企，就可以参与杀戮：

• 可能有机会以低价“拯救”这些新来者。

在香港大佬面前，内房企也只能舔舔伤口唱一句：

我还是从前那个少年，没有一丝丝改变。

还是too young,too simple.