​​​​​​​金融支持房地产政策延期：房企存量贷款有望继续展期，保障项目交付

7月10日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知，对去年11月出台的《中国人民银行 中国银行保险监督管理委员会关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（简称“金融16条”）中有适用期限的政策将适用期限统一延长至2024年12月31日。

延长支持房企开发贷款、信托贷款等存量融资展期

此次政策延期主要涉及两项内容。其中之一是对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。2024年12月31日前到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。

而按照去年11月出台的“金融16条”中的表述，自本通知印发之日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。

中指研究院企业研究总监刘水指出，这次变化是“2024年12月31日前到期的”，可以允许超出原规定多展期1年，之前“金融16条”中是“未来半年内到期的”，也就是对于房企开发贷、信托贷款等存量融资支持再延长了一年半的时间。

有开发商人士表示，延期对于已爆雷正在展期的民企开发商来说有一定的好处。按照去年11月发布的政策，“未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类。”这一次延期可以让今年6月到期的债务可以继续不计入不良贷款。但该开发商表示，目前的重点在于银行是否愿意给开发商展期的机会。如果银行不同意的话，展期政策对于民企开发商来说就没有意义。

也有开发商人士认为，政策延期代表了一种政策支持的态度，对房企来说，一些具体项目的贷款可以继续申请展期且不影响征信，银行方面也可以放心去操作，之前半年期到期了银行就无所适从。

此次延期的政策还显示，对于商业银行按照《通知》要求，2024年12月31日前向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类；对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理。对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。

此前“金融16条”中的表述是“自本通知印发之日起半年内”，也是相当于时间延长了一年半的时间。

58安居客研究院院长张波指出，两项延续政策重点在房地产开发领域，一类是推进存量贷款展期、调整还款安排，重点解决房企的存量贷款问题，并由此保障项目有序完工交付。另一类是厘清融资发放的责任，通过明确对新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责，由此最大限度缓解了发放主体的风险担忧，对于推动融资切实落地会起到明显作用。

“两项政策延期在实际操作层面是有作用的，因为在银行层面涉及很多具体项目。”开发商人士表示。

对于此次政策出台的背景，中国人民银行、国家金融监督管理总局有关负责人表示，2022年11月11日，中国人民银行、原银保监会联合出台《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，从保持房地产融资平稳有序、积极做好保交楼金融服务、配合做好受困房企风险处置、加大住房租赁金融支持等方面，明确了16条支持政策，其中两条政策规定了适用期限。《通知》发布实施后，对保持房地产融资合理适度、推动化解房地产企业风险发挥了积极作用，取得了良好的政策效果。综合考虑当前房地产市场形势，为引导金融机构继续对房地产企业存量融资展期，加大保交楼金融支持，中国人民银行、国家金融监督管理总局决定，延长有关政策适用期限。

按照通知，除上述两条政策外，其他不涉及适用期限的政策长期有效。各金融机构应按照文件要求切实抓好落实，因城施策支持刚性和改善性住房需求，保持房地产融资合理适度，加大保交楼金融支持，推动行业风险市场化出清，促进房地产市场平稳健康发展。

房企偿债压力仍较大，今年三季度为偿债高峰

根据国家统计局数据，2023年1—5月份，房地产开发企业到位资金同比下降6.6%。

根据中指研究院监测，上半年，房地产企业非银融资总额约4041.7 亿元，同比下降16.2%。其中，信用债同比下降7.0%，海外债下降34.6%，信托下降69.6%，ABS下降4.5%。房企融资环境没有发生实质性改善，需要加大融资支持力度。

中指研究院企业研究总监刘水认为，此次政策加大力度支持房企融资，可见政策的目的在于保持房地产融资合理适度及保交楼。

同时，当前房企偿债压力仍较大。中指研究院数据显示，当前房企债券存量余额约2.9万亿人民币，海外债占比38.1%。三季度为偿债高峰，一年内到期余额为9277.4亿，其中海外债占比35.7%，今年7月、9月到期债券余额均超九百亿，为偿债高峰。新发债券无法覆盖到期余额，2023年1-6月信用债、海外债的发行到期债务比分别为73.6%、6.1%，总发行债务比为49.2%。

刘水认为，此次延长支持房企开发贷款、信托贷款等存量融资展期，延长专项借款支持项目相关人员尽职免责期限，均延长一年半的时间到2024年底，表明监管部门认为房企经营及融资正常化还需要一年半的时间，市场调整及房企风险超出了预期。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，去金融16条以后对房地产融资起到一定效果，但对房企专项借款配套融资落地效果不佳，一方面是保交楼融资缺口较大，但“融资安全回收、连本带息回收”存在很大的不确定性；另一方面，则是对暴雷房企、保交楼项目资产负债复杂，不敢也不愿意给予融资。此次延长政策，希望加大融资支持、突破困境。其认为，商业银行贷款业务都是市场化自主运作的，此次发文仍强调商业自愿的首要原则、协商的原则，而不是强制。也就是说，央行只是给出了鼓励的政策（不调整贷款评级），但商业银行是否愿意这样做，仍基于风险收益平衡，如果算不过账，债务关系复杂，后续无货值覆盖，或未来销售端继续疲软，预计融资投入支持保交楼的力度仍有待衡量。