北京房产律师：购房登记亲属名下，起诉确认借名买房关系纠纷

北京房产专业律师靳双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

陈某旭向一审法院提出诉讼请求：1．确认陈某旭与赵某莉就位于北京市顺义区A室房屋存在借名买房关系；2．案件受理费由赵某莉承担。

赵某莉上诉请求：1．撤销一审判决第一项，依法改判驳回陈某旭一审全部诉讼请求或发回重审；2．一、二审诉讼费由陈某旭承担。

事实和理由：一、本案有充分的证据可以说明双方符合借款条件。二、一审对证人的询问在法律流程方面不符合法律规则，全程未经过赵某莉的询问和质证。三、房屋的实际居住人高某秀、陈某辉之前多次表示过全程不参与案件审理,不发表任何意见及证言证词，后二人突然主动前往法庭作证,存在道听途说或者被陈某旭坑骗而前往作证的嫌疑。

其次高某秀、陈某辉多次表示自己对购房的个中情况并不知情，且年龄偏大，听力不好。赵某莉怀疑其在接受询问期间,并没有详细阅读过笔录上写的文字内容是否与他们阐述的情况完全一致。而且证人是在跟陈某旭有利害关系并作证的证人陈某达的陪同下前往,在陈某达的认可下签的字。

四、赵某莉提交了《危旧房屋改造回迁安置协议书》《危旧房改造货币补偿协议书》《危旧房改造回迁购房补充协议书》、居民户口本等,这些证据能明确证实陈某旭曾无偿占用赵某莉母亲陈某霞的回迁指标,并以口头合同的形式承诺会在日后帮助其凑钱买房，以上事实却在一审中陈某旭矢口否认。

陈某旭辩称，服从一审判决，不同意赵某莉的上诉请求。

法院查明

陈某旭与陈某霞系姐妹关系，赵某莉系陈某霞之女。

涉诉房屋位于北京市顺义区A室，登记的房屋所有权人为赵某莉单独所有，登记时间为2014年4月10日，房屋性质为商品房，房屋抵押权设立登记日期为2014年5月17日。双方一致认可涉诉房屋现由陈某旭的父母居住使用，赵某莉称自己有时也会来涉诉房屋居住。

2013年1月1日，北京顺W公司与赵某莉签订《北京商品房现房买卖合同》，约定涉诉房屋总价款为107万元，合同附件五约定首付款33万元，贷款74万元，合同落款买受人处有赵某莉的签名。2013年1月23日，赵某莉与某银行、北京顺W公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》，2013年1月23日某银行发放贷款74万元，借款人赵某莉，收款人北京顺W公司。

庭审中，双方一致认可双方未签订书面借名买房协议，就涉诉房屋出资情况一节赵某莉认可除2019年1月、2月贷款由赵某莉还款外，首付款33万元和其他用于还贷的366716．8元均系陈某旭出资，就上述款项性质双方各执一词：陈某旭主张系基于借名买房关系对涉诉房屋的出资；赵某莉主张系借款。

陈某旭就其主张提交A室《房屋所有权证》、陈某旭与B银行于2001年12月29日签订的借款合同，用于证明陈某旭名下已经有一套住房，根据“国十条”购买第二套房屋支付50%的首付款有困难，所以才会找赵某莉借名买房，陈某旭另提交购房发票、银联签购单、某银行客户通知单、个人贷款还款凭证等，用于证明其向赵某莉付款用于购买涉诉房屋和偿还房贷，陈某旭申请证人陈某海、宋某出庭作证并提交陈某达的书面证言。赵某莉对上述书面证据之真实性予以认可，对证人证言不予认可，理由是陈某达、陈某海均系陈某旭之兄弟姐妹，宋某系陈某旭之女，有亲属关系。

赵某莉就其主张提交涉诉房屋《北京市商品房现房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《房屋所有权证》，用于证明涉诉房屋产权人系赵某莉，提交《危旧房改造回迁安置协议书》、《危旧房改造货币补偿协议书》、《危旧房改造回迁购房补充协议书》、居民户口本，用于证明陈某旭无偿使用了赵某莉之母陈某霞的回迁指标。陈某旭对上述证据之真实性予以认可，但称陈某旭没有用过陈某霞的回迁指标，而且购房合同上留的是陈某旭的电话。赵某莉称购房合同上留的陈某旭的电话是因为赵某莉借用陈某旭的款项支付首付款，并且开发商讲后续可能还要交纳其他费用，为方便起见，赵某莉留了陈某旭的电话。

庭审中，陈某旭主张自己交纳部分涉诉房屋的物业费和供暖费并提交部分收费票据，赵某莉对此予以否认，称陈某旭没有交过涉诉房屋物业费和供暖费，高某秀和陈某海代为交纳涉诉房屋的物业费和供暖费，陈某旭擅自从涉诉房屋中取走上述票据。赵某莉另称自己交纳过有线电视费等生活性支出，自己和母亲陈某霞购买了涉诉房屋中的部分物品。

案件审理过程中，陈某旭之父母陈某辉、高某秀到庭陈述如下：“涉诉房屋系2012年左右陈某旭出资购买的，我不知道这房屋登记在赵某莉的名下，两年前才知道，因为陈某旭有一套房子有贷款，没法购买第二套房屋，就用的赵某莉的名字，他们之间怎么商量的我们不清楚。

买完房高某秀一直在涉诉房屋居住，赵某莉没有在这居住过，也就是偶尔看我们的时候才会住一两天。买完房之后第一次交物业费是陈某旭交的，其余物业费、水电费的都是高某秀自己交的，用的是子女给我们的赡养费交的。赵某莉没有给交过物业、水电费”。

法院认为，法律规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。

本案中，根据庭审查明的情况，陈某旭主张其与赵某莉存在借名买房的约定，以赵某莉名义购买涉诉房屋并登记在赵某莉名下，陈某旭就其主张提交相关证据并申请证人到庭作证，根据证据内容基本能证实其主张，赵某莉虽主张系借款，但结合生活常理，借款一般为相对固定的数额，不论一次性借款或者陆续多次借款，应有相应借款手续确定数额，赵某莉称是借款并不符合生活常理，赵某莉称其交纳一些费用或购买一些物品亦无法作为其主张实际购买涉诉房屋的有力证据，陈某旭父母即赵某莉外祖父母的证词亦与陈某旭之主张相吻合，故法院对陈某旭之诉讼请求予以支持。

裁判结果

确认陈某旭与赵某莉存在陈某旭借用赵某莉名义购买位于北京市顺义区A室房屋的关系。

房产律师靳双权点评

本案的争议焦点为陈某旭与赵某莉是否就涉案房屋存在借名买房关系。赵某莉主张双方不存在借名买房关系，系陈某旭占用赵某莉母亲陈某霞的回迁房指标故承诺借钱给赵某莉买房。对此法院认为，涉案购房款的支付凭证、证人证言等证据可以形成完整的证据链，证实陈某旭的主张。赵某莉虽主张陈某旭占用赵某莉母亲陈某霞的回迁房指标故承诺借钱给赵某莉买房，但陈某旭对此并不认可，对此赵某莉亦未提交充分证据予以证明，故法院对其主张不予采信。