央国企持续加仓上海

2023年7月11-13日，经过3日连续出让，上海完成了今年第二批次集中供地的首轮出让。共成功出让15宗含宅用地，总成交金额405.5亿元。

与一批次不同，二批次土拍规则从“触发中止价后进入一次书面报价，与平均价价差最小者得”，变为“触发最高限价后进入摇号，摇中者得”。

一直以来，上海土拍市场一直采用“一次书面报价”的形式，此次土拍规则的调整使得上海土拍变得更加“拼运气”。

从结果来看，本次土拍整体溢价率维持在7.8%，局部保持高热。15宗地块中有10宗以最高限价成交，另有5宗底价成交。最终有11宗地块由国央企竞得，占比超过70%。

2023年上海第二次集中挂牌共计16宗含宅用地，从区域分布来看，浦东、松江是本次的出让主力，分别出让4宗、3宗含宅用地，出让建面分别为65万平方米和40万平方米，占本轮出让总建面的一半以上。

对比今年首批供地来看，首先是规则上发生了变化。

此次上海土拍即不再采取此前的中止价、一次书面报价规则。当报价达到最高限价的，改为通过摇号确定最终竞买人。

在此之前，当举牌竞价达到中止价时，转为一次书面报价，由最接近一次书面报价平均价的房企竞得。现场有一个计算均值的环节，有一定的技术成分，也有一定的运气成分。

采用摇号规则后，一方面可以简化流程，另一方面也将上海土拍变为单纯的“拼运气”，显得更为公平。

从供地质量来看，本批次供地的质量稍有下滑：一方面体现在第二批次位于外环以内的地块占比为17%,较第一批减少4个百分点；另一方面体现在第二批次地块中，仅有32%地块在1公里内有地铁资源，较第一批减少26个百分点。

从参拍房企数量分布来看，本轮有4宗地块仅1家房企参拍，参拍房企在16家及以上的地块有3宗，分别为嘉定新城G09-2地块、闵行区华漕镇MHP0-1402单元16-05、17-04地块和宝山区大场镇W12-1301单元35-03地块。

从成交情况来看，本次推出的16宗地块中，有1宗未在本轮出让，剩余15宗均成功出让，成交总建面187.3万平方米，总金额405亿元，整体溢价率7.82%，较上一批次（7.33%）提升0.5个百分点。

本轮整体热度维持在相对高位，但土地市场两极分化趋势未有改变，本轮成交的地块也仅分为两类，一类为多人参拍后以最高限价成交的地块，本轮有10宗地以最高溢价率成交；另一类则为底价成交。

虽然本批次地块整体质量有所下降，但是部分地块的房地联动价与之前周边成交地块的房地联动价相比却有所上浮，部分地块的联动价上调幅度超过5%。

房地联动价的上浮，给了房企更多的盈利空间，也在一定程度上会提升房企参拍的积极性。

本轮土拍的盈利空间较为可观，15宗地块的平均房价地价差达到27380元/平方米，平均地价房价比为0.48。

拿地门槛高、地块质量高的上海，在报名阶段就形成了以央国企为主、少量本土民企以及城投为辅的投资格局，上半年销售TOP20的央国企几乎齐聚本次土拍，其中招商更是报名参拍了多达11宗地块。

在“广撒网”策略和雄厚的资金实力加持下，本轮最终有11宗地块由国央企竞得，占比超过70%。

综合来看，上海仍是央国企争抢的重中之重，民企依然很难在土拍中分一杯羹。

结合两轮整体来看，拿地幅数最多（3幅）的房企为中国铁建、保利发展和招商蛇口，均为资金实力雄厚的国央企。

文章来源:丁祖昱评楼市

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