关闭恒大暴雷后，文旅地产的假面具再也遮不住了

最近恒大发布了

2021年和2022年的财报，总共亏损8120亿元，负债总额是2.4万亿元。

这是什么概念呢？

相当于每个月亏掉338亿元，每天亏掉11.12亿元，每小时亏掉4600万元！

今年一季度，A股上市公司利润小于4500万的公司有3409家。

也就是说，差不多60%的上市公司一个季度也赚不到恒大一小时亏的钱。

工商银行最近两年的利润也就7000亿，还不够恒大两年亏的。

茅台现在的总市值是 2.16万亿，把茅台卖掉也不够恒大还债的。

咱们总说钱难赚。按照中国人均可支配收入3.7万/年计算，一个人不吃不喝，也得大概30年才存得够100万。

但小时亏4600万，这事比赚钱难多了！抠破脑袋估计也不知道该怎么让自己一天亏掉4600万。

恒大在2021年债务暴雷之后，大量楼盘面临停工，在政府保交楼的政策推动下，虽有好转，但难度真心不小。

恒大所有的楼盘中，买了文旅地产的业主恐怕应该是最睡不着觉的。即便是顺利交了楼，估计也会造成财产永久性损失。

实际上前两年，一干开放商张开双臂积极拥抱文旅时，就注定了会有这样的结局：大多数文旅地产都会一地鸡毛！

地产带上文旅的面具，却没有文旅的灵魂！

本文将讨论？为什么大多数文旅地产都终会失败？

01

什么是文旅地产？”

文旅地产的主要业务是房地产开发和运营；功能定位是文化旅游产业发展；

文化作为文旅地产的核心要素，串联规划设计、景观塑造、营销管理、物业品牌打造等地产开发全流程，包含多种地产项目。

大致分为三类：文化体验性、创意办公型和专业服务型。

直白一点的说就是，人为打造一个文化旅游场景，兼具各类基础配套设施，吸引大众聚集，然后卖房子、卖门票、收租金、卖商品、收物业费和服务费等等。

因此，虽然文旅地产的主要业务是房地产开发和运营，但想赚钱，必须把文旅给做好。

但大多数开发商都把路子走偏了。

02

文旅地产大热的时代背景

有心的朋友应该能回忆起文旅地产这个概念是什么时候流行起来的。

时间要拨回到2017年！

为什么是2017年呢？

当时正好是咱们国家开始“三降一去一补”，并且在2016年底首次提出房住不炒，然后愈演愈烈！

当初很多人都认为这只是一句口号，现在看来，当时的决心是蛮大的。

这样大背景下，房企纷纷都感到焦虑，债务和现金流的隐忧已经出现！万科在2018年首先喊出：活下去！

房企们心里门清，都积极的寻求转型，其中一个方向就是拥抱文旅产业。

恒大文旅2015年就成立了，但并不是因为它有未卜先知的能力，而是野心太大。毕竟恒大已经在盲目多元化了，恨不得把世界上所有生意都做一遍。

当时恒大的图谱是这样的：

2018年则是地产+文旅的大年。

融创文旅，碧桂园文旅，万科文旅，富力文旅，佳兆业文旅，复星旅文都在 2018年成立，各地产企业纷纷效仿，几乎全部成立了文旅公司，有的甚至直接加了个文旅后缀。

这些开发商打着文旅的旗号，骨子没有文旅的基因，他们的最大关注点始终是房子！走的还是房地产那套老路子：

低价获取土地，获得银行和政府的支持，预售，抵押搞钱再拿地。

他们文旅营运方面大都不及格。

最多就是做做样子，比如：买IP、拼凑团队、花钱包装、讲故事、蹭热度、装模作样的运营。然而满脑子始终是卖房子！

整个项目最终成不成功，它们并不怎么在乎，反正最后地方政府得去收拾烂摊子。

文旅项目中最幸运的可能要算万达了。本是无奈之举，提前卖掉了文旅项目，却成功躲过了疫情和三道红线，还完成了轻量化转型。

其他房企则不那么幸运了，三道红线划下来之后，文旅项目成了最烫手的山芋！

03

为什么文旅地产大都会失败？

中国的文旅地产大都惨淡收场，除了时代背景约束外，还有一些重要的原因。

第一，产业思维不同

房企一心想着卖房子，做的是产品，而且周转越快越好！

文旅开发的本质是做服务，复杂程度很高，需要通过长期经营提升价值，不可能像开发商那样卖完房子就走人。

做地产好比是养猪，把猪尽快养大，在最短的时间达到最大重量(规模)，然后分成肉、骨等进行散售，实现利润最大化，更关注量。

而做文旅好比养孩子，希望他健康成长、好好学习，成为社会的栋梁之才，更看重质。毕竟文化这种东西不是一朝一夕能建立起来的。

第二，地段、地段，还是地段

文旅地产始终还是地产，地产的核心要义就是地段。

这些年的文旅项目，如果里城市近，拿地就难而且贵。

如果拿地容易，就一定是在偏远地区。

这种困扰很难解。

那些运营比较成功的文旅项目一般分为两种：要么是大城市周边且交通便捷、基础设施完善的项目，要么是知名旅游景区附近的项目。

第三，金融属性太强

大多数购买文旅地产的业主都是抱着投资的目的。

所以他们的核心诉求就是：升值！

在“房价会一直涨”这个惯性思维下，他们很少考虑项目本身通过运营的投资回报率。

这些业主的盲目刺激了更多的房企冲进文旅地产，导致供应大幅增加！然而地段始终是稀缺资源！不可能有那么多可以升值的文旅项目。

此外，吸引这些业主的主要原因是：

便宜；

不受政策调控。

这些业主大都是中产，抗风险能力本来就弱。

遭遇疫情之后，断贷开始发酵。

业主们急着出手，这些项目升值的压力进一步加大！

第四、做文旅需要大格局

文化和旅游是一种精神属性的需求，并非是盖几栋房子就能躺赚。

在项目的背后更考验运营者的IP打造能力，品牌定位能力，营销宣传能力，服务能力，消费者教育能力，资源整合能力，策划能力等等。

人类再造一个大城市很容易，但再造一个孔子，几乎是不可能的。

04

文旅地产何去何从？

咱们国家之前的文旅地产本质上是假文旅真地产！

文旅基本成了地产购地的工具，被“包养”的文旅彻底丧失了独立的精神和地位。

两个商业模式规律完全不同的产业因为土地要素、资金支持及与目的地资源结合的紧密度而被捆绑在一起。

文旅是一种消费品，地产是一种金融品，文旅的消费属性被地产的金融属性完全遮盖！

由于绑得太紧，随着地产行业的衰退，早期的文旅地产大都很难生存下去。

但也不用太过悲观，文旅的需求无穷无尽，只要回归到文旅产业的本质和基本规律，这个行业仍然大有可为。

说到底，地产应该服务于文旅，文旅是内在核心，地产只是外在形式。

除此之外，我们还必须正确看待文旅地产的一个特殊属性。那就是成功者的经验往往很难复制！

比如，全球就只有一个迪士尼，而迪士尼是1919年开始创作，1926年成立公司！到目前为止，全球只有6个迪士尼乐园！

由此可见，文旅地产绝对不可能像普通地产那样快速扩张！

05

尾声

恒大暴雷后，其文旅相关的产业会如何呢？

早在2007年，恒大就开始尝试酒店业。恒大地产集团注资成立了恒大酒店管理集团，负责管理旗下的恒大酒店！

2015年，恒大旅游集团成立，多元化发展开始伸向文旅行业。

2018年，恒大旅游运营管理集团有限公司成立(以下简称“恒大旅管”)，经营范围包括旅游项目投资开发经营、旅游管理服务。

恒大地产于2020年底就已经开始陆续退出酒店业务，而这些酒店业务全部被装入恒大集团旗下的恒大旅管。

2021年，广州恒童投资有限公司成立(以下简称“广州恒童”)，经营范围包括酒店管理、会议及展览服务、休闲观光活动等。

2021年3月，由恒大集团持股100%的恒大旅游集团有限公司更名为恒大童世界集团有限公司(以下简称“恒大童世界”)，作为集团旗下旅游业务的实施主体，几乎囊括了所有旅游资产。

后来恒大将恒大童世界和恒大旅管全部转出，广州恒童持有股份达到100%。

这样的操作，目的很明显，就是想独立上市，上市之后可以用股权来化债，也可以增加资产，降低杠杆率。

然而，天不遂人愿，随着恒大的暴雷而不得不放弃。

恒大在全国布局的15个童世界，大都还在努力复工复产之中。而且这些童世界都在陆续的被其他公司接盘。

恒大的文旅正在去恒大化。

这些童世界即便最终成功交付，业主也高兴不起来，因为他们已经是接盘侠，只能眼睁睁的看着房价下跌，财富缩水。

此外，这些文旅项目很可能最终不会有什么人流量，那么通过出租也很难收回本金。

想卖也不见得能卖得掉！最终只能认赔离场！

许老板仅仅用了5年时间就从首富变为首负！让无数家庭付出了惨痛的代价！

巴菲特说过一句话：潮水退去才知道谁在裸泳！

我们期待中国真正的文旅地产在潮水退去后，浮出水面！