大规模城中村改造开始了!

今天晚上有个大消息，临时晚上发下解读。

大规模的城中村改造终于在今晚通过了！

会议指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。这个计划有点类似于“第二次棚改”，只不过是把“棚户区改造”改成了“城中村改造”，同时把有资格进行改造的城市划定了范围，但其基本内容是差不多的。我们先看看超大特大城市有哪些，根据第七次人口普查数据，目前我国共有8个超大城市和11个特大城市。超大城市包括上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉。特大城市包括东莞、西安、杭州、南京、郑州、哈尔滨、长沙、济南、合肥、沈阳。

这些都是国内top级别的城市，以前的棚改是全国范围的，但是随着人口红利的结束，未来只有高能级且人口流入的大城市才会获得改造的机会。这些城市一旦大规模开展城中村改造，对于经济的拉动作用绝对不能小觑，过去是三四线棚改，而这次大城市改造我认为影响是很大的。

这份意见早在4月份中央会议上就提出来了，后来各大城市陆续都发布了改造计划。其中深圳的城中村统租是最受瞩目的，直接冲上热搜。不过当时我说过，城中村统租也是未来的大趋势。因为就目前而言，货币化棚改已经接近尾声，还能够像当年那样产生巨大能量的大招不多了，城中村改造算是其中一项。从高层这次的文件内容来看，这次的“城中村改造”范围广，也十分灵活，不同城市会根据自身情况去执行。和以前的旧改是开发商牵头不一样，这一次的主体是地方，只是鼓励民间资本加入而已。

另外这一次的城中村改造是担任了保障房的任务的，还要发展各种新业态，未来要可持续运营。说到这里，大家就应该知道为什么统租房是未来一线城中村的大趋势了，只有统租房是符合高层的方向。现在广深的城中村改造明显提速，深圳2023年全市计划通过城中村规模化品质化改造提升、筹集保障性住房5.2万套（间），约占全市城中村租赁住房总量的1%。广州紧跟，在今年推进127个城中村改造项目。一线城市的城中村改造路线向来强调翻新为主，主要是因为一线的土地成本高昂，拆是拆不起了，这个时候还想用传统的拆迁模式，推进非常难。

但即便如此，也不应该看小这次城中村改造的影响力。

1、盘活金融资产像广深推行的统租模式，由国资委下面的平台公司统一管理，本来城中村房子没有红本，是不能作为资产抵押物，但市政府成立的国企管理公司做主体去融资是相当有戏的。今年初证监会就启动了不动产私募投资基金试点，这样城中村资产就被盘活了。

2、增加地方收入城中村统一管理后，后续租金和出租税费通过平台公司进入官方手里，也算是多了一份稳定的财政收入，未来小产权房的税基问题就解决了，后续要是开征房地产税也比较好入手。

3、完成保障房的任务。一线城市人多地少，这里人地矛盾最突出的就是深圳，2020年深圳全市住房共1082万套，保障房仅有51万套，占比不到10%。想要学习新加坡60%以上的保障房占比，任务很艰巨。

城中村的房子，就是天然的廉租房。深圳最好的办法就是把目光放在城中村上面。深圳城中村一共有507万套，如果可以把这些城中村房屋改造升级为保障房，哪怕只有10%，也是非常庞大的数量了，未来将大大提高保障性租赁住房的供给，缓解打工人的住房压力。

二

再说二线的，二线目前的城中村依旧是以拆建为主，杭州在5月份就宣布了今年全面进城市更新，其中就包括了危旧房的改造、老旧小区的整治改造和城中村的改造。

武汉今年初也把今年定为“城市更新年”，并制定了“三年城市更新计划”。估计接下来武汉的城中村拆迁量也会很大，大概率还是以货币化拆迁或房票安置为主，对楼市的刺激更大更猛，相当于直接会给武汉楼市注入购买力和资金。总的来说，接下来加入城中村改造的二线城市将会产生一大波手拿巨款的拆迁户，数量也许没有2018年那一波这么多，但足够撑起市中心的价格，对二线也是个不小的利好。最后。城中村改造关键是要算经济账，这笔经济账不是简单的商业行为，而是承担拉动经济、刺激内需的重要责任。

据国泰君安研报测算，一二线城市地产更新投资规模至少2万亿，上限接近13万亿，并间接带动最多7000亿的家电消费。

而若分10年实施，每年有望带动1万亿以上的投资和消费需求。

在棚改逐渐退出舞台的今天，可以说，这个重要变化，直接会给楼市新增需求。而这次，重新激活房地产的重任落在了城中村更新改造上。还是那一句话，房地产是经济的底盘，是国民经济的支柱产业，恢复理性是早晚的事。

口罩3年，不少行业企业受创深重，信心是很难恢复的。

但从最近的动作来看，无论是对民营经济，还是对楼市，都是暖风频吹。

我相信，信心迟早是能恢复的，不需要过度悲观。