苏州楼市现状：有钱人在买别墅，没钱人在看老破小

我是苏叔，拥有多年苏州房产研究和投资经验，长期持续关注苏州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下苏州购房答疑内容，来自微信公众号“苏叔说房”的粉丝精选提问：

提问：苏叔，你好，坐标苏州，无房，未婚，在科技城工作，年薪30万，手上有60万存款，想要在科技城置业，不知道苏州的科技城是个什么情况，未来的发展潜力大吗？

苏叔：你好，苏州的科技城板块当前处在次核心区，不过这里之前给人的影响一般都是虽然有足够的现代感，但是位置是真的偏。苏州对于科技城的规划并不算晚，早在05年就已经提出规划，北边为工业区，中间是居住和商业去，南边则为科研研发地。不过去过科技城的都知道，科技城这个地方更像“小园区”，规划完善不说，留白的空地也多，核心区还围绕着太湖大道。不过科技城的位置也确实是偏，目前的轨道交通基本为零，大型商业设施也看不见几个，虽然有政策资源扶持，还是目前落地还是比较少。总的来说，这里更适合群体小众购买。

提问：苏叔，你好，请问买房是买高铁新城还是吴中太湖新城呢？

苏叔：你好，其实你买房要看配套的交通来讲，两个板块其实都比较方便，就都有地铁和高架。高铁是在高铁新城，在外出差的，或者说你在上海工作的，肯定是高铁新城要更方便一点。就教育来讲的话，其实两个板块都是不能三区通考的。其实产业方面肯定是高铁新城要略胜一筹，因为高铁新城是以科技研发、数字金融以及文化创意为主的，有一个长三角的研发区域的有着将近十万的人才，还有一个京东智谷的一些高技术的公司，主要是无人驾驶，智能等等。我们说短期看政策，长期看人口，人口就是指人才，那人才肯定是来源于产业，产业才可以吸引人才，所以说后期的一个发展潜力就是高铁新城可能要更大一些。但是你是从环境和居住品质来讲，肯定还是太湖新城，毕竟有太湖，房子也是品质比较高的，都是铝板以及加一些玻璃幕墙。总之如果是说你自住改善湖景大平层，选太湖新城，如果说你出差比较多，或者你考虑发展潜力大一点的，看重产业的，你去选一下高铁新城

提问：苏叔，你好，最近想要买房，我和男朋友意见不太统一，我看中一套外观、环境、装修等等都是我喜欢的类型的房子，男朋友却说不实用，不同意买，请问您能给我们一些建议吗？

苏叔：你好，根据自己的喜好买房是买房最大的误区，我们买房无论是出去自住，还是出租的目的，都希望未来想卖掉的时候能卖出去还能获得一些回报，所以买房是一种投资行为(重未来)，而非消费行为(满足当下需求)。既然是投资行为，就要买市场上受欢迎的，未来可能接手房子的人想要的房子。地段则是买房的底层逻辑，采光、户型、环境等细节只是锦上添花，好地段并非局限于园区和狮山，而是每个区域都有地段上的优劣势。新房基本为期房，所以更不能被其虚有其表的外观迷惑。，买房时有一个技巧：能变的(装修)可以将就，但不变的(地段、采光)必须讲究；充分利用银行贷款，不要提前还款。

提问：苏叔，你好，苏州园区奥体板块的二手房目前适合入手吗？

苏叔：你好，奥体资源配套的完善度和高端程度在苏州市区皆位于头部梯队。近几年，园区的新房供应较为短缺，供远不应求，“僧多粥少”、“一房难求”，而且板块的新房市场未来供应量也会越来越少。所以在过去几年中，奥体板块是苏州较难买的板块，几乎是没有之一的。之所以难买，主要是因为一二手房价倒挂的显著优势，让购房者产生“买到就是赚到”的心理，还有它的配套价值处在城市头部位置。当下苏州二手房还没有完全回暖，无论哪个板块都是如此。无论是买新房还是二手房，都应该买在市场行情的低谷期。目前，苏州楼市复苏在即，房贷利率也处在低位，所以当下入手奥体板块二手房是个不错的时机。

提问：苏叔 ，你好，请问什么时候买房是比较好的时机呢？

苏叔：你好，你需要密切关注房产政策的变化，政策对于房价具有很大的影响，我们需要根据政策的走向来选择适合自己的买房时机，岁末年初通常是一个不错的买房时间节点，这段时间是工程的重要节点，开发商为了回笼资金，可能会采取一些优惠举措，享受到更多实惠。另外开发商首次开盘是购买新房的好时机，通常情况下，第一期的首批房源开盘的优惠力度最大、价格最低，所以如果有买房需求，不妨考虑一下这个时机。一般来说，好楼盘在开盘之初都会经历价格低开的阶段，由于刚刚开盘，还存在很多的不确定性，房产商选择低开是为了确保资金能及时回笼。随着时间的推移，价格会逐渐上涨，买房条件会变得更加严苛，所以需要把握好买房时机。