房产合同律师——借名买房无法过户，出资人起诉分割房屋价值纠纷

北京房产专业律师靳双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

陈某杰向本院提出诉讼请求：1.判令赵某君返还陈某杰购房款、维修基金及税费合计626941.05元及利息；2.判令赵某君赔偿陈某杰房屋增值损失390万元；3.判令赵某君赔偿陈某杰精神损害抚慰金20万元。

事实和理由：陈某杰系陈某莉之父，陈某莉与赵某君于2009年9月9日结婚，2017年4月14日离婚。2010年，陈某杰拟为其二子购买两套房，赵某君此时称自己申请的指标房屋已审批下来，询问陈某杰是否用赵某君名义购买，陈某杰考虑资金情况买不起北京房屋，且买一套也没用，故赵某君说自己的指标是限价房，房价不高，陈某杰犹豫了很久，后赵某君再次提及此事并强调其母系房管局退休干部，对国家政策较为了解，待5年后能过户时将房产过户至陈某杰或陈某杰指定人员名下。

基于双方特殊亲属身份，2011年1月2日，陈某杰、赵某君、陈某莉签订借名买房协议，协议明确约定赵某君同意先将房屋过户至陈某莉名下，并确认房屋全款607500元均由陈某杰出资，房屋实际由陈某杰所有，待政策允许时再将房屋产权过户至陈某杰名下，在此前该房产所有使用、买卖权均由陈某杰所有。后陈某杰缴纳房屋购房款全款及税费，由赵某君协助办理了各项入住手续，房屋自交付以来一直由陈某杰一直安排自己儿子居住至今，物业费取暖费等亦由陈某杰指定儿子缴纳。

然而，赵某君始终未将房本等相关资料交予陈某杰，也并未按约定办理过户事宜，并在陈某杰不知情的情况下，赵某君与陈某莉办理离婚登记，并私自分割本属于陈某杰的房屋。陈某杰于2020年诉至法院，要求赵某君协助将房屋过户至陈某杰名下，北京市朝阳区人民法院认定陈某杰借用赵某君之名购房的约定，但双方借名买房约定损害社会公共利益，自始无效，并驳回陈某杰协助过户的诉讼请求。

陈某杰认为赵某君作为北京人明知限价商品房性质，仍劝说陈某杰借名购买，对致使合同无效存在明显过错，造成陈某杰购房款损失、房屋增值损失等，而赵某君分文未出却从中获利。合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还，赵某君应当返还陈某杰购房款及利息，并赔偿相应损失，故诉至法院。

被告辩称

赵某君辩称，不同意陈某杰全部诉讼请求。1.认可陈某杰第一项诉讼请求中所述购房款、维修基金及税费的金额，也认可上述款项均系陈某杰支付，但我不同意返还，因陈某杰支付上述款项系其对我的赠与行为。

2.不同意支付陈某杰主张的房屋增值损失，除购买房屋支付的62万余元购房款外，其他都是优惠政策少交的房款，系基于我的身份符合购买经济适用房，与陈某杰无关，陈某杰也未实际支付超出优惠政策部分的房屋价款，此部分房屋增值与陈某杰无关。

3.不认可精神损害抚慰金，无法律依据。我与陈某莉离婚时，已对房屋进行了分割，房屋归我所有，另一套燕郊房屋归陈某莉所有。陈某杰当时也知晓离婚和房屋分割的情况，也没有提出异议，且离婚协议上明确约定双方无债权债务，故不存在我欠付陈某杰钱的事实。我签订离婚协议和借名买房的证明是有前提条件的，并非我的真实意思表示。

陈某莉述称，我与赵某君于2009年结婚后在朝阳区购买婚房，因经济拮据，赵某君拟对外出售其经济适用房指标，在询问我父母是否购买指标后，我父母拒绝。后因无法售出，赵某君为避免经济适用房指标浪费，再次劝说我父母购买指标房屋，并强调赵某君母亲系房管局干部，可以帮忙过户，最终我父母考虑后同意购房。

法院查明

陈某杰系陈某莉之父。

赵某君与陈某莉于2009年9月9日登记结婚。

2010年11月28日，赵某君作为买受人与北京T公司签订《商品房预售合同（限价商品住房）》，约定赵某君购买北京市朝阳区一号房屋（以下简称一号房屋），房屋总价款607104元。

合同签订后，陈某杰交纳一号房屋购房款共计626941.05元。

2013年12月28日，一号房屋转移登记至赵某君名下，共有情况为单独所有，房屋性质为限价商品住房。

2017年4月14日，赵某君与陈某莉协议离婚。离婚协议中约定，一号房屋归赵某君所有。

2020年，陈某杰以合同纠纷为由起诉赵某君、陈某莉，要求赵某君协助将一号房屋过户至其名下。本院出具判决书，认定陈某杰与赵某君之间存在陈某杰借用赵某君之名购买一号房屋的约定，借名关系因违背国家建立限价商品房住房制度的初衷，损害了公共利益，应属自始无效，并判决：一、确认陈某杰与赵某君就一号房屋达成的借名买房约定无效；二、驳回陈某杰其他诉讼请求。双方均未上诉，该判决已生效。

另外，上述案件中查明：2019年6月5日，陈某杰、赵某君、陈某莉签署字据，该字据共分两段，第一段内容为“本人赵某君身份证……位于北京市朝阳区一号的房屋实际由出钱人陈某杰于2020年月日购买，当时房价为607500元，以及该房屋内的相关缴的税费及其它费用均由陈某杰出资”。

第二段内容为“现因购房时与实际出资人陈某杰约定，此指标房在购买后的5年后可上市交易时即过户至陈某杰名下，现因陈某杰无购房资质，双方商议达成一至先与其女儿陈某莉…复婚，待复婚后6个月内由赵某君本人将该房过户至陈某莉名下，过户后此房与赵某君本人无任何关系，也不主张此房的任何权力”。

就陈某杰诉请的房屋增值损失，陈某杰提交一号房屋同小区其他面积、户型相仿房屋在中介平台展示的挂牌价及实际成交价截图若干，用以证明一号房屋的现价值约460万元，并据此计算房屋增值损失390万元。赵某君对此不予认可，称一号房屋现价值应在200万左右。经释明，各方均不申请对一号房屋的现价值进行评估鉴定。

关于一号房屋交房后的占有使用情况，陈某杰称自2010年11月开始由陈某杰指定其子实际居住，供暖费、物业费、水电费、车位费等均由其子支付，并提交款项缴纳凭据予以佐证。对此，赵某君认可一号房屋系由陈某杰之子实际使用，并称已起诉要求腾退房屋。

庭审中，赵某君表示不认可之前判决书中对其与陈某杰之间存在借名关系的认定，主张双方之间实为赠与关系，因该判决未支持陈某杰办理一号房屋过户的诉讼请求，故未上诉；在庭审过程中，赵某君又称出于私人感情考虑，同意将张书款出资的购房款认定为夫妻共同债务，同意偿还一半。

庭审中，赵某君另提交其与陈某莉签订的《离婚协议书》，共同财产分配部分载有：“男方名下有一处房产，位于：朝阳区一号（两限房），离婚后归男方所有。女方名下有一处房产，位于：燕郊，离婚后归女方所有”“男女双方婚后无共同债权债务”，用以证明其与陈某莉离婚时已对一号房屋协议分割，归赵某君所有，且系双方在综合平衡燕郊房屋的价值、一号房屋实际情况以及赵某君放弃向陈某莉主张二人之子的抚养费等因素后做出的协议。对此，陈某杰称对《离婚协议书》不知情，对一号房屋的处分系无权处分，应属无效；陈某莉称《离婚协议书》系赵某君强迫签署的，没有看就签字了。

裁判结果

一、被告赵某君于本判决生效后七日内返还原告陈某杰购房款、维修基金、税费合计626941.05元；

二、被告赵某君于本判决生效后七日内赔偿原告陈某杰房屋增值损失190万；

三、驳回原告陈某杰的其他诉讼请求。

房产律师靳双权点评

合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，生效判决已认定陈某杰与赵某君之间就一号房屋成立借名买房关系，本案证据所示的购房款支付情况、房屋实际居住情况等亦与前案认定事实相符，赵某君虽辩称陈某杰出资购房系对于其的赠与，后又反言称系借款关系，但未提交证据佐证双方之间存在赠与或借款的意思表示，法院不予采信。

生效判决认定双方借名关系无效，驳回了陈某杰请求转移一号房屋登记至其名下的诉讼请求，就陈某杰为购买房屋支出的购房款、维修基金以及税费，应由赵某君负担，故法院对陈某杰要求赵某君返还上述款项的诉讼请求予以支持。关于利息，考虑双方原系亲属关系，对二人之间的法律关系性质确有认识分歧，综合本案情况，法院对利息不予支持。

就房屋增值损失，本案借名关系无效的原因是违背国家限价商品房购房政策，损害了社会公共利益，结合陈某杰对于借名缘由、购房经过的自述可知，陈某杰对于购买一号房屋系基于赵某君享有限价房购房资质是明知，且借用赵某君之名、出资购买一号房屋也系为了借以享受购房福利之目的，故陈某杰对合同无效主观上亦存在过错，应当承担相应责任。

虽然陈某杰陈述系赵某君主动劝说其借名购买且对政策更为熟悉，但对此未予举证，赵某君亦未予认可，现无其他证据证明赵某君对双方订立借名合同具有主导或优势地位，故法院认定双方应对合同无效的后果承担同等责任。关于损失范围，双方经释明均不申请对一号房屋现价值进行评估鉴定，法院结合现有证据酌情予以确定。

关于精神损害损失，侵害他人人身权益，造成他人严重精神损害的，被侵权人可以请求精神损害赔偿。本案原告陈某杰系因请求返还购房款的合同纠纷为由对被告赵某君进行起诉，系财产性权益，并不适用人身权益的规定，故陈某杰主张精神损害赔偿，法院不予支持。