房产律师——债务人将房屋过户给他人，债权人起诉撤销胜诉案例

北京房产专业律师靳双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

周某莉向本院提出诉讼请求：判令撤销张某斌与张某峰于2020年4月24日签订的“北京市存量房屋买卖合同”，撤销房屋登记。

事实及理由：2018年张某斌及吴某强、柳某涵分别共同向周某莉借款162万元及60万元。借款到期后没有按约定偿还，周某莉诉至人民法院，在诉讼中达成调解协议，由于张某斌及吴某强、柳某涵未履行给付义务，周某莉申请强制执行，后执执行中查到张某斌在2020年4月24日将其名下的位于北京市大兴区A室，及车库转让给张某峰（系张某斌的哥哥），楼房转让价1642000元，车库转让价138000元。据周某莉调查了解，该房市场价约500万左右，车库25万左右。其转让价款明显低于市场价，该转让行为系低于市场价转让房产，致使周某莉的债权无法实现。

被告辩称

张某斌辩称：不同意周某莉的诉讼请求。222万元本身不是我用的，是其他人用的，其他人承诺还款，但是没有还款。涉案房屋是陈某霖买的，我没有支付购房款，房屋实际也是陈某霖居住的，房屋过户给张某峰是因为陈某霖知道我被起诉执行了，怕影响自己的房产，找到了张某峰背户，过户费也是陈某霖出的。

张某峰辩称：对于房产过户到张某峰名下的事实认可，但是房产是陈某霖购买的，借名买房并不违法，这个房产本身就不是张某斌的房产，所以过户登记并没有损害周某莉的利益。

陈某霖辩称：涉案房屋是陈某霖的房产，房屋购买时间是2013年，总房款是238万元。陈某霖购买房屋的时候本来预计是支付50%首付款，剩余50%贷款，后来协商需要贷款的时候，因为贷款需要夫妻签字，张某斌妻子不同意，所以陈某霖支付了全款，房屋登记在张某斌名下。购房款238万元分别两次支付：2014年1月3日支付166万元（其中120万转账给了案外人张某涛后由张某涛账户支付、46万元现金支付）、2014年11月14日现金支付了723506元。

房屋购买之后，居住、装修、物业费的支出都是陈某霖负担的。赵艳明知道张某斌涉及诉讼，所以找到了张某峰背户，过户费用也是陈某霖承担的，陈某霖与张某峰签署了借名买房的协议。债权人撤销权的前提是影响债权人的利益，但是涉案的房屋本身不是张某斌的，不影响周某莉的原本债权利益。

法院查明

关于周某莉对张某斌享有的债权一节：2020年2月，周某莉以民间借贷纠纷为由起诉了柳某涵、吴某强、张某斌两个案件，案件号分别为一号、二号，其中一号案件出具调解书，调解确认“被告柳某涵、吴某强、张某斌于2021年3月31日前返还原告周某莉借款本金162万元并支付利息，以162万元为基数，按照年利率20%的标准计算，自2019年10月1日起至借款实际清偿之日止。二、双方再无其它争议……”；

一号案件出具调解书，调解确认“被告柳某涵、吴某强、张某斌于2020年10月1日前返还原告周某莉借款本金60万元并支付利息，以60万元为基数，按照年利率20%的标准计算，自2019年10月1日起至借款实际清偿之日止。二、双方再无其它争议……”。

二号调解书生效后，柳某涵、吴某强、张某斌未履行付款义务，周某莉申请了强制执行。2020年12月25日，北京市房山区人民法院出具了裁定书，裁定书载明“执行到位标的186322.63元，未执行到位标的413677.37元......因被执行人名下暂无财产可供执行......裁定如下：终结本次执行程序。”

一号调解书生效后，柳某涵、吴某强、张某斌未履行付款义务，周某莉申请了强制执行。2021年9月28日，北京市房山区人民法院出具了裁定书，裁定书载明“执行到位标的0元，未执行到位标的162万元（不含利息），执行费18600元被执行人未缴纳.....因被执行人名下暂无财产可供执行......裁定如下：终结本次执行程序。”

2020年4月24日，张某斌与张某峰签署了一份《北京市存量房屋买卖合同》，约定张某斌向张某峰出售其名下坐落于北京市大兴区A室房产，房屋建筑面积为135.68平方米。房屋售价为1642000元，买受人于2020年4月24日前支付购房款。

2020年4月24日，北京市大兴区A室房产由张某斌名下过户登记至张某峰名下。张某峰未向张某斌支付相应1642000元购房款。

庭审中，张某斌、张某峰、陈某霖均主张北京市大兴区A室房产实际系陈某霖于2013年全款出资购买，实际权利人为陈某霖，陈某霖与张某斌系借名买房，房屋实际由陈某霖居住，后陈某霖又与张某峰签署了借名买房协议，故涉案房屋由张某斌名下过户登记至张某峰名下。为证明其主张，陈某霖提交了以下证据：1.案外人张某涛的银行银行卡流水，显示该银行卡在2013年12月13日当日现金存入50万元，他行转入70万元……于2014年1月13日消费支出120万元，陈某霖主张该120万元系其个人支付至张某涛账户，2014年1月13张某涛将120万元用于代陈某霖支付购房款；2.2014年1月3日，北京S公司出具的房款项166万元的发票，其上载明付款人为“张某斌”，2014年11月14日，北京S公司出具的房款项723506元的发票，其上载明付款人为“张某斌”；

3.北京S公司出具的五份收费证明、收据及张某涛的银行卡相应缴费流水，数据载明收款项目为物业费、车费。4.张某峰与陈某霖于2020年4月签署的《借名买房协议》，载明陈某霖以张某峰的名义购买北京市大兴区A室房产。5.案外人杨某丹的银行卡交易记录，欲证明2020年4月24日房屋由张某斌过户至张某峰名下时，系杨某丹代陈某霖缴纳了相关房屋过户税费。

张某斌提交了其名下的银行部分银行流水，欲证明其未支付购房款。

另经当事人确认，张某斌、张某峰系亲兄弟关系，陈某霖与张某斌、张某峰系表兄弟关系，张某涛与张某斌、张某峰系堂兄弟关系。

裁判结果

一、撤销张某斌、张某峰于签订的《北京市存量房屋买卖合同》；

二、撤销张某斌将坐落于北京市大兴区A室房产转移登记给张某峰的过户登记，恢复该房屋登记至张某斌名下；

房产律师靳双权点评

依据一号、二号调解书确认，周某莉系张某斌的合法债权人，其债权至执行终结未获清偿。现周某莉要求撤销张某斌与张某峰签订的《北京市存量房屋买卖合同》、撤销相应房屋过户登记行为，张某斌、张某峰、与陈某霖抗辩称，涉诉房屋系陈某霖借用张某斌的名义购买，后陈某霖又与张某峰签署了借名买房协议，指示涉案房屋由张某斌名下过户登记至张某峰名下，并据此主张张某斌不实际享有房屋所有权，故房屋由张某斌名下过户登记至张某峰名下未损害债权人周某莉的权益。

就此争议问题，在周某莉对张某斌的债权确认之时，涉案房屋登记在张某斌名下时，张某斌、张某峰、陈某霖抗辩陈某霖与张某斌存在借名买房约定、与张某峰存在借名买房约定，涉案房屋的实际所有权人为陈某霖，但鉴于张某斌、张某峰、陈某霖及案外人张某涛的亲属关系，陈某霖提交的证据不足以证明其本人交纳了房屋购房款及实际居住于房屋地址，张某斌、张某峰、陈某霖据此主张对抗周某莉的债权，证据证明效力不足，法院不予采纳；

其次，借名买房的情形下，出名人取得了法律认可的房屋所有权，房屋原则上就系出名人的责任财产。基于物权公示的基本效力，非进行登记的隐形权利原则上不得对抗执行债权人，借名人因此而承担了丧失其借名所购房屋权利的风险，涉案房屋系张某斌的责任财产。在其负有对周某莉的债务未履行的情况下，张某斌将其名下的涉案房屋过户给张某峰，且未支付对价，该行为已经对周某莉的债权造成了损害，故周某莉有权要求撤销张某斌、张某峰于2020年4月24日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，有权要求撤销张某斌将坐落于北京市大兴区A室房产转移登记给张某峰的过户登记行为。