三连板之后又跌停了！这家城投公司正在经历什么？

近期可以说是地产行业政策暖风频吹的一段美好时光。

整个地产板块在二级市场也是经历了一波连续上涨，有人看到希望，有人依旧谨慎。

艳姐则注意到城投公司最近有一些不一样的表现，其中云南城投的股价更是出现三连板的罕见情况。

那么同样是地产开发商，城投公司有哪些不一样的地方？

云南城投又有哪些不一样的地方呢？

01

超70万亿
3000多家城投有息负债规模创新高

近几个交易日，艳姐发现二级市场中城投类公司的股价出现了异动。

比如，西藏城投7月18日以来累计涨幅近30%，京投发展7月12日以来累计涨幅超50%，城建发展7月12日以来累计涨幅更是超60%。

在这些城投类股票中，云南城投的股价表现可谓异常凶悍。

从6月26日最低的1.99元一路狂飙至8月4日的最高3.88元，历时仅1个多月，几乎翻倍。

要不是上周五尾盘回落，云南城投将会上演四连板的好戏。

但随着股价的快速飙升，云南城投也在8月3日、4日连续发布了股票交易风险提示公告。

公告发布后，云南城投今日早盘大幅低开，不到10分钟便封在跌停板上，至收盘仍未打开。

就这样，城投类股票的骚热或许终结了。

那么城投类公司股价为何会出现大幅波动呢？

我们能看到的利好消息有7月24日召开的政治局会议。

在会议中提到，要有效防范化解地方债务风险，制定实施一揽子化债方案。

也就是说，这次会议从政策基调上确定了要制定一揽子化债方案，那么下一步就很有可能讨论具体实施办法了。

如果真出台具体实施办法，这对于化解地方政府债务风险和城投公司债务风险将会是实质性利好。

此外，还有两则利好也不容忽视。

一则是，7月21日国常务会通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。

另一则是，住建部要求进一步落实购买首套住房首付比例和贷款利率、个人住房贷款“认房不认贷”等政策措施。

这也就不奇怪城投公司股价出现异动了。

但是，大家或许又会产生疑惑，城投公司到底有多少负债？

艳姐翻看了一些券商的研报和部分媒体报道，得出的结论是：

截止2022年，城投公司的有息债务总规模已超过70万亿，但边际增速在放缓。

进一步观察城投公司有息债务结构，发现银行贷款占比53%，这主要是去年银行贷款投放力度增加及城投对银行贷款的偏好增强所致。

从上述数据不难看出，城投公司的债务可谓是堆积如山，要彻底化解也是需要一定时间的。

相比之下，某些房企1万亿，甚至2万亿的负债就显得有点微不足道了。

还真应了那句话，一山更比一山高。

02

仅两年负债从784.7亿降到109.8亿？

云南城投真是独一份的存在！

在这些城投公司中，云南城投算是比较特殊的一家企业了。

一方面的特殊是云南城投的股价在上周出现了三连板，第四天上午继续涨停后开板，四天时间累积最高涨幅达到44.78%。

其他城投公司虽然累积涨幅也较高，但是没有云南城投连板的冲击感这么强！

云南城投股价走势图

另外从企业层面来说，云南城投也确实有一些特殊的地方。

第一，云南城投在去年年底就已经发布公告，在完成14家下属企业股权出售交易之后，公司将不再保留房地产开发业务，打造以商管运营、物业管理等核心业务为主的轻资产运营城市综合服务商。

此公告发出的时间是2022年12月21日，当时云南城投的收盘价为1.97元/每股，在此之前，云南城投股价最低点为2022年9月30日的1.52。

作为一家城投公司，房地产业务将被彻底剥离，云南城投的特殊性一目了然，相比于房地产开发业务，轻资产运营模式也能够规避一些重资产运营的弊端。

截止到2022年底，云南城投房地产业务营业收入为8.38亿元，仅次于商业运营管理业务：9.16亿元，占比仍然比较大；而物业管理业务营收为4.36亿元，占比较小。

也就是说云南城投的轻资产运营战略去年还未兑现，今年仍在转型的路上。

从毛利率方面来看，云南城投的房地产开发业务毛利率只有24.86%，明显低于目前整体的毛利率37.41%；商业运营管理毛利率比较高，为57.49%；物业管理毛利率为16.94%。

也就是说后续如果房地产业务被陆续剥离，那么云南城投整体毛利率水平很可能还会发生一定变化，具体则取决于商业运营和物业管理的业务占比了。

第二，云南城投在短短两年左右的时间，完成了从“*ST云城“到“ST云城”，再到“云南城投”的连续转变。

2021年4月28日，云南城投公布了2020年年报，净资产已经为负值的云南城投随后证券简称更改为“*ST云城”。

随后云南城投通过不断的卖资产来赎回股权款和债券款，处置不良资产和亏损业务，在2022年5月，云南城投公布的2021年报显示净资产已经回正，证券简称更改为“ST云城”，也被称为“摘星”。

今年5月10日，云南城投成功撤销其他风险警示，证券名称更改为云南城投，成功摘掉“ST”这款帽子。

云南城投2023年5月9日公告

这些变化的背后我们能看到云南城投降负债明显：从2020年底的负债784.7亿降到了2021年的377.3亿，再降到2022年的109.8亿，其中，云南省康旅控股集团有限公司一家的其他应付款余额就减少了超98亿；

云南城投年报内容

两年左右时间，从净资产为负值，到无其他风险警示的经营现状，云南城投可以说从一家特殊的上市公司，变为了一家特殊的城投公司。

03

转型背后也有隐忧

“摘星”和“摘帽”是上市公司经营改善的结果，但是云南城投为此也牺牲了很多。

要知道，截止到2021年12月31日，云南城投的房地产开发业务营收占比能达到71.12左右，是绝对的主营业务。

云南城投2021年年报数据

短短一年时间，云南城投房地产开发业务营收规模便从40亿左右降到了8亿多的水平。

在不断卖、卖、卖之后，云南城投的土储截止到去年年底，只持有4块待开发土地，总面积约67.984万平方米。

从营收规模来讲，2022年云南城投实现整体营收25.68亿元，相比于2021年的60.47亿，缩水严重。

另外从业务上来讲，去年云南城投实现物业管理新增面积约128.77万平方米，其中很多都是依赖于康旅集团自身项目，例如滇池国际会展中心、晶都商业中心、温泉山谷业主食堂、山海湾邻里食堂、昆明产投职工食堂等等；

新增商业运营管理面积约9.6万平方米，但是其中很多都是来自于前期收购但是后来又转让出去的银泰系商业项目。

云南城投2022年报数据

一般来说，房地产企业同时保有地产开发和商业、物业管理业务的模式比较常见，像云南城投这样准备完全抛开地产开发业务的实在是不多见。

缺少了自有开发项目，云南城投未来在商业运营和物业管理业务上的自主性方面，可能也是会有一定的隐患。

结语

云南城投股价在连续涨停之后今天跌停：

就正如过去的几年，云南城投有成功的蜕变经历，但同时也有“被迫瘦身”的无奈之举……

但不管怎样，股市里向来都是涨涨跌跌交错行进，从未改变。

主编：张艳

责编：Qinvefu、阳光

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