上海
徐汇的发展好像遇到了瓶颈。
徐家汇商圈在老去，随着西南片区新商业的崛起，徐家汇商业地位受到冲击；
徐汇广大的内中环地带，成片的老公房+落后于时代的配套，本地人在搬离，年轻人将它抛弃；
徐汇核心区的商品房太少，近些年除了徐汇滨江外，内中环新房几近断供，逐渐丧失了市场声量。
徐汇的未来到底何去何从？
01
徐汇的资源分布十分割裂：
徐汇内环附近资源密接，出了内环后资源断崖式下跌。
徐汇区有8所三甲医院，只有六院不在内环内。
六院的位置实际上也是内环旁边，可以视作内环。
六院位置
徐汇区的公办一梯队小学，汇师、向阳、建襄、高安路一小，总校全部位于内环内。
徐汇5万㎡以上的商场，大多以徐家汇为中心，分布在内环附近。
徐汇5万㎡以上商场分布
外环附近，仅有华泾的龙湖天街一个不到5万方的商业综合体。
凌云街道的居民，一般只能去闵行逛街。
中环附近，徐汇几乎是资源的真空地带，没有大商场，也没有新规划。
同样生活在徐汇，恐怕只有在内环内，才能体会到海派风情和现代都市的繁华。
中环地区的几个板块，生活体验恐怕真的无法跟一些近郊新城相比。
02
徐汇资源的割裂，主要源自徐汇特殊的发展历史。
历史上的徐汇只有内环内的一小部分，建国后合并外部乡镇才构成今日的版图。
1950年上海地图
老徐汇历史地位一直很高，居民层次高，配置自然齐全。
上海历史悠久，市区优质的学校、医院大多也集中在历史上发达的地方。
内环内的天平、湖南街道，建国前是梧桐区的核心地段，贵胄之地，属于核心中的核心；
衡山路附近
建国后康平路又长期作为上海市委所在地，大量市委机关分布在周围，居民层次很高。
而徐家汇历史上商业繁华，又在90年代的开发大潮中，成为新一代商业中心。
如今的徐家汇
徐家汇外的板块，起点就比较低了。
内环内东安、日晖，就是建国初期配建给华东纺织厂员工的工人住宅。
这里很多房屋都建成于上世纪五十年代，很多都是木结构的房子，至今已有近七十年房龄。
而外围原属于上海县的田林，康健，龙华当年都是乡下，后来作为配建给漕河泾地区工厂的工人住宅开始开发。
从无到有，其实只有几十年的时间。
起点低，资源积累少，资源自然比不上核心区。
03
资源分布的不均匀，在郊区并不是大问题。
类似于华泾，空地多，全新的规划落下去，资源自会逐渐配齐，未来可期。
徐汇真正需要担心的是广大的内中环地带。
这个范围包括徐汇内环的东安、日晖，以及内环外的田林、康健，龙华地区。
大部分房子都是30年房龄以上的老公房，城市规划有着浓厚的旧时代风格。
在月初我写了一篇文章，“ ”。
文章主旨内容反映的就是，田林所代表的计划经济时代的生活方式已经被时代所抛弃。
在这几个片区，都有类似的标志性建筑。
xx商业步行街，xx宾馆，xx电影院，xx公交车总站……
而对于现代人生活十分必要的购物中心，休闲街区，商务中心，这里几乎都没有。
同样被时代抛弃的的还有这里的社区居住环境。
老房子逼仄的空间，窄厅宽卧的设计、喧嚣的环境，难以找到的停车位、不知何时安好的电梯……
田林的老房子
这些落后的产品设计，在今天已经跟不上时代。
当代人生活方式和当年相比，发生了巨大的变化。
在改革开放以前，娱乐设施匮乏，邻里热情相处，大家聚在一起聊天下棋打牌是非常热闹的事情。
社区外的商业街，更是物质匮乏年代最值得炫耀的生活配套。
但是，对于新时代的购房者，这些都已经落伍。
宁可去有轨交、有商业、居住品质更高的远大新，也不愿意混迹在衰老的城市中。
近些年，不少徐汇本地人也逐渐改善到了闵行。
从房价表现上也可见端倪。
田林、康健、龙华的老房子，20年后涨幅均在20%左右，已经跑输了同环线位置的房子。
04
徐汇几个老片区的问题很相似：
规划落后于时代，无法匹配新时代的居住体验。
作为内中环间的黄金地段，如何让本地居民生活条件改善，如何让板块对年轻人继续保持吸引力，是一个亟待思考和解决的问题。
而且，细数这些板块的资源，其实这些工人新村片区学区也并不算差，毕竟当年工人阶级是社会主力；
医疗资源也可以依靠核心区，这些板块主要需要打造的其实是符合现代人需求的地区商务中心。
徐汇中部，跨地区级别商业匮乏
好在，徐汇的操盘手已经发现了问题，如今已经多管齐下，开始了布局。
第一个破局点，就是中城计划。
何为中城？
中城和上城对应，徐家汇、徐汇滨江为上城，中城自然就是为老片区再造地区中心。
新的中心在一定程度上丰富城市功能体验，更好的服务板块居民。
以中城命名的项目有两个，一个是田林漕河泾地区的鑫耀中城，一个是滨江中城。
鑫耀中城
鑫耀中城总建面65万方，包含办公，购物中心，商业街，剧场，休闲健身景观等多种业态，建成后将改善田林地区新型活配套不足的现状。
目前住宅已经销售完毕，一期已经交付入住。
配合的商业裙楼也开业了一部分，写字楼也已经开始了招商。
操盘方万科近几年在徐汇做了几个类似于鑫耀中城的项目。
一个是位于上海南站北侧的徐汇外科中心，一个是龙华地铁站上盖的万科中心。
徐汇万科中心
龙华万科中心
还是声明一下，我们从来不接广告，只是恰巧这些项目都是万科做的，而且对于徐汇的中城地区建设起到了重要的纽带作用。
除此之外，另一个大项目就是流传已久的滨江中城，如今已经命名为西岸数智中心。
滨江中城
这地块是原来的龙华肉联厂，位置就在徐汇滨江顶流豪宅云锦东方的西侧。
在建工地
其实这块地最初规划是徐汇三大保障房基地，毕竟当年徐汇滨江定位还没这么高。
此处不多讲，关于徐滨的开发历史具体可以看我们之前的文章。
徐汇滨江发展的太顺利了，如今滨江中城，恰好接棒了滨江拓容。
按照最新的规划西岸数智中心总占地面积约46.23万方，共包括8幅地块，总开发建设体量达107万平方米。
未来，这里将以23号线龙启路地铁打造TOD，以“浦江实验室”为核心，建设上海人工智能产业集聚标杆。
控规
靠近龙启路地铁站，将形成“120-180-250”米梯度塔楼建筑群，提升地区标志性与可识别性，打造自滨江至腹地错落有致的天际线。
其中，位于地块右下角的130米高写字楼已经开工，开发商为东航名为东航智慧大厦。
效果图
大厦的总建筑面积8.5万㎡，分为一栋28层酒店式公寓，一栋25层写字楼，还有多层独栋及沿街裙楼商业。
施工铭牌
其中酒店式公寓已经和万豪签约，项目工地正在有序的建设中。
徐房办公项目
规划左下角的项目是徐汇房产的办公项目，如今也已经正式开工。
值得注意的是，滨江中城的地块中，有近20万方的住宅，未来有机会接棒云锦东方，延续龙华地区的豪宅开发。
05
除了中城计划，徐汇的另一个抓手其实自然是旧改。
旧改主要是两方面，首先是工业、产业用地的旧改，这点徐汇已经经验老道。
比如城市更新领域的黑马锦和越界操盘的几个项目，越界田林坊已经十分成功，越界锦和尚城也接近完工。
越界锦和尚城效果图
除此之外，还有原航天技术研究院地块上新建的59万㎡产研中心徐汇航天科技城，地铁15号线桂林路站上盖的综合体。
徐汇航天科技城
除此之外，还有15号线华东理工站边上的汇成商业，罗秀路站的创邑space，都是旧地改造的案例。
当然，大家更为关注的是住宅旧改。
其实，住宅旧改其实条件十分苛刻，整体旧改比例、项目容积率增加上都有限制。
一个区域，最多20%的住宅可以拆掉重建，其他只能更新。
另外，拆除重建，或者更新的住宅，容积率最多翻一倍，但是和拆迁成本比，大概率不赚钱。
大部分时候，旧改是需要贴钱的事，这对十分考验各区的财政实力。
比如长宁，为了建15号线就可以主动拆迁掉老社区；
比如黄浦，市中心拆一块地成本三四百亿，而出让土地金才一百亿出头；
图摄于2022年8月
卖地的账完全算不平， 要 靠遴选的企业 承诺 未来十几年的落 税算大账才能回本。
这也就是为什么有些地方的旧改推进速度比较慢，实在是实力有限。
徐汇的优势在这时候也体现出来了，作为过去20年GDP增幅最大的区，徐汇财政实力毋庸置疑。
如今，徐汇已经放出了多块地块的旧改拆迁消息。
第一类是拆除重建项目，主要是为了改善居民的居住环境。
比如田林路65弄旧住房更新项目，最近刚刚完成1044证100%签约，成为徐汇近15年来首个超千户成功签约的旧住房更新项目。
图源上海徐汇
除此外就是老旧项目的拆迁。
图源网络
近期最为出名的自然是东安一二村，作为西南金融城二期的联动地块，成功出让后将会对内环内的商品房市场做出有效补充。
同为西岸金融城拓展区的地块中，正大乐城的东侧地块最近也做出了规划调整。
控规
这块地是个综合体地块，调整后住宅从约1.8万平方米增加到约4.1万平方米，限高80米，总套数不少于400套；
边上东安四村旁的地块也做出了规划调整。
徐汇区斜土社区C030301单元控制性详细规划127b街坊局部调整公众参与草案公示，用地面积6616㎡，建筑高度37米，住宅套数144套。容积率1.76。
控规
除此之外，龙华地区的龙华西路334弄、长桥地区的长桥新村、长桥二村，也传来了动迁消息。
中海瀛台南侧地块
除此之外，中海瀛台南侧，位于华泾滨江的交通大学水下技术工程研究中心预计拆除。
该地块规划住宅规模约4.63万平方米，提供441套新增供应。
还有一些，此处不一一列举。
06
徐汇的旧改还将解决徐汇楼市的另外一大难题：
次新房太少，居民想要改善却几乎无房可买的现状。
由于前文提到的历史原因，徐汇中环处于长期断供的状态，15年以后的商品房数量极为稀少。
传统的徐汇核心区，仅徐家汇有成片开发的商品房住宅，但是房龄已老；
除此之外就是嘉御庭等零星分布的豪宅。
嘉御庭
近些年新开发的徐汇滨江，已经晋升为豪宅区，变成少数人的玩具。
广大的中环地带，仅存的几个商品房尚汇豪庭、徐汇天悦、公园道壹号价格都站上了15w+。
随着徐汇的中城建设和旧改推进，将会逐步改善徐汇长期供应不足的现状。
徐汇居民，很长一段时间都不缺新房上车了。
07
徐汇一直没有停止自我更新的脚步。
徐家汇的美罗城，港汇经过城市更新，如今仍然人流兴盛。
太平洋百货虽然即将关店，但是也传出了整体旧改的消息。
ITC超高层地标
Itc超高层地标副楼已经完工，主楼正在建设，未来将成为西南片区新地标。
曾经的城市边缘华泾同样大动作不断。
华之门，华泾站tod，北杨人工智能小镇，西岸枫林湾都在有序建设。
等到建好后，将和闵行中部梅陇地区形成有效联动，成为西南片区又一商务中心。
未来十年的徐汇，依然值得期待。
以上为正文
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