市场分析丨土山机场迎关键性进展，东山或将重回“C位”

近日，江宁土山机场又传来了最新消息：土山机场片区开发建设管理办公室发布了多条采购意向公告，这意味着土山机场搬迁有望迎来新的动作。

早在2009年，就有相关人士提出启动土山机场拆迁，消除江宁与主城区的阻隔；2016年在南部新城相关报告中也提及了土山机场拆迁工作；直至2023年江宁区人民政府工作报告明确提出，积极推进土山机场拆迁，加快项目建议书批报。

其实除了土山机场本体外，周边的城中村早在2019年前后就进行了大规模拆迁，如涂山路城中村改造、营南巷双塘村片区拆迁等，本次采购意向公告进一步推进搬迁工作。

为什么土山机场搬迁备受瞩目呢？最主要的原因还是因为土山机场占据了江宁黄金地段。机场位于东山板块内，北侧与大校场相邻，西侧临近南京南站、百家湖、东侧与上坊接壤，可以说是江宁与主城区连接的要塞，对于江宁的城市发展至关重要，机场不搬迁就意味着这个区域发展受限，阻隔了科学园、方山以及东山老城片区与主城区的直接交互。

此外，早在2016年就已经动工的5号线至今未能通车，也受到了土山机场影响。此前公布的5号线中，“城北路站”靠近土山机场区域，官方答复：“受机场搬迁及军事区用地矛盾影响，城北路站暂不具备开工条件，具体时间要视与部队协调推进情况确定。” 后来为了保证通车，5号线线路进行了调整，预计今年年底通车。

除了阻隔江宁与主城区互通之外，机场对周边板块还有限高影响，一定程度制约了规划发展。在南部新城这个概念起来之前，南京南站就规划了300米高楼，但目前还没有动作。而江宁作为南京副城中心，一直没有超过200米的地标建筑，东山板块内，特别是机场周边发展受限，很多城中村无法进行拆迁规划。

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机场搬迁，限高解除天际线或将打破

机场搬迁后限高解除，最直接的受益区域是江宁，作为南京副城，缺乏200米以上地标高楼的尴尬局面将被打破。其次是大校场板块，目前大校场多盘受到限高影响。

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搬迁后，东山板块或将迎来快速发展期

目前东山与大校场之间的交通发展受限，交通断裂。机场搬迁后，有利于交通路网进一步完善，加速与主城区的互联互通，届时南京南站、大校场、东山以及百家湖将连成一片，配套共享。

土山机场拆迁后预计释放5平方公里土地，城市建设得到发展，或将成为第二个大校场。

大校场2015年迎来红花机场搬迁，2019年迎来土地供应，随后板块进入快速上升期，如今大校场已经是南京热门板块之一，2023年成交均价48934元/㎡，与河西南处于第一梯队；成交量29.40万㎡，位列2023年各板块成交量榜首。

虽然目前机场拆迁尚未动工，但江宁区重点发展东山的决心已清晰可见，近两年老东山的土地供应明显增多，而今年江宁预出让土地中，东山挂出的4幅地块均处于土山机场周边，成为未来江宁发展重心。

目前，临近土山机场片区的湖山路板块四个项目在售，分别是海玥华府、万科都荟启境、中天云来、武夷七里湖山。

海玥华府是东山老盘，由上海建工打造，2021年9月首开，预计8月底推出收官房源8号楼，户型建面约98、117㎡，两梯两户，为准现房，所见即所得。

万科都荟启境2021年11月首开， 8月14日新推2号楼，户型面积为：104㎡、107㎡、125㎡，还剩2幢楼未推，预计2024年年中交房。目前部分一期已经建成，可以看到交付实景。

中天云来规划6栋13-18F小高层，建面约77-143㎡，最新一批销许均价34221元/㎡，在2023年4月首开。武夷七里湖在8月15日迎来首开，首开综合中签率约59%，打造9栋18层小高层产品，建筑面积约99-143㎡。

海玥华府和万科都荟启境都是江宁的老盘，紧邻湖山路院区，周边城市界面较优，户型较为趋同，集中在98-125㎡，以首置、首改为主。而中天云来和武夷七里湖山为2023年新盘，中天云来紧邻金宝山。

从近几年东山板块市场成交趋势来看，整体向首置、改善递进，2023年100-144㎡成交占比87%，特别近几年拆迁诞生了大量的购房需求，据周边居民介绍，土山机场周边2019年加上各种补偿鼓励后，货币补偿每户基本上能拆到4万/㎡以上，一些自建超过400㎡大户面积，可以拿到了近千万的拆迁赔款，这预示着东山板块内不仅有庞大的潜在置业需求，也具有较高的支付能力。且这部分拆迁的老东山人，对东山认可度高，更愿意在本板块内置业。

本次武夷七里湖山作为片区内首个与华为合作的科技住宅，143㎡的舒适改善是首开中去化较快的户型，在临近学校优势加持下，部分改善需求的老东山人更愿意一步到位。

而未来，随着土山机场拆迁，更多的土地空置出来用来建设，且临近大校场共享其高能级配套，板块或将成为如大校场一样的高端品质改善区域。

文/南京克而瑞分析师 乔俊杰

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