经营性收入稳增 龙湖发展新引擎奏效

在市场下行周期，房企业绩遭遇冲击，资金短缺、经营亏损成为普遍现象的背景下，行业“优等生”龙湖集团依然是最为稳健的房企之一。

8月18日，龙湖集团发布2023年中期业绩公告。公告显示，上半年龙湖集团核心利润平稳，债务规模稳中有降，整体经营性现金流为正，财务盘面稳健。

业内人士认为，在地产行业艰难复苏、房企盈利能力仍未修复的背景下，上半年龙湖集团各财务指标持续优化、保持行业最优水平，这离不开龙湖未雨绸缪地早期布局、积极主动的企业战略。

龙湖集团董事会主席兼CEO陈序平在业绩报告中表示，克制、审慎、高度自律的财务盘面，是龙湖集团拥有战略主动性的前提。公司始终将安全性放于一切发展的首位，以战略定力和余量思维应对周期的不确定性。

财务高度自律 提前偿还到期债务

财报显示，2023年上半年龙湖集团实现营业额620.4亿元人民币（下同）。其中，开发业务营业额为498.7亿元，交付物业总建筑面积为383.2万平方米。

报告期内，龙湖集团实现股东应占溢利80.6亿元，剔除公平值变动等影响后股东应占核心溢利为65.9亿元，同比增长0.6%。毛利额为139亿元，毛利率为22.4%。核心权益后利润率为10.6%，较上年同期增长超3个百分点。

截至报告期末，综合借贷总额为2070.9亿元，平均借贷成本为年利率4.26%；平均贷款年限为7.19年。净负债率为57.2%，现金短债比为1.96倍，剔除预收款的资产负债率61.9%，创近5年新低，并已连续7年满足“三道红线”要求。

截至报告期末，一年内到期债务370.4亿元，占总债务比例为17.9%。龙湖在手现金为724.3亿元，足以覆盖短期债务。充足的现金流为龙湖提前还债的前提。

公开资料显示，境内债方面，龙湖在今年7月底到8月中旬，连续兑付5笔境内债，合计规模达到83.7亿元。在业绩会前夕，龙湖集团完成18龙湖04债券兑付，目前龙湖年内境内到期债务仅余11月到期的1.19亿元。

境外债方面，龙湖近期新获得一笔5年期、31亿港元的银团贷款，同时按计划有序提前归还海外债务，预计2024年1月到期的153亿港币银团贷款，目前已提前偿还72亿港币，其计划在年内全部提前偿还。

龙湖集团董事会主席兼CEO陈序平在中期业绩报告中表示：三年前，龙湖就提出降负债的管理策略；现阶段，龙湖的整体债务规模稳中有降，结构持续优化，外债占比持续压降，提前铺排高比例（97%）以全面对冲外汇波动的风险。

受益稳健的财务盘面，龙湖保持境内外机构全投资级评级。此外，8月21日花旗发布研究报告称，由于经常性利润的估值倍数较高，花旗认为龙湖集团估值吸引，确认予“买入”评级。

产品力焕新 聚焦高质量发展

高度自律的财务盘面，是龙湖战略主动性的前提。反过来，龙湖未雨绸缪地布局，也推动财务盘面的持续稳健。

其中战略主动性的表现之一，便是产品力的持续升维和聚焦高能级城市的持续布局。这在业绩数据上有直观体现。

财报显示，2023年上半年龙湖集团合同销售额为985.2亿元，同比增长15%；对应销售总建筑面积为579.9万平方米。此外，上半年回款率超过100%，维持行业高位，全盘去化率超90%。

分区域来看，销售业绩主要聚焦于高能级城市。其中上半年长三角、西部、环渤海、华南及华中片区合同销售额分别为290.6亿元、259.9亿元、224.1亿元、121.1亿元及89.5亿元，分别占合同销售额的29.5%、26.4%、22.7%、12.3%及9.1%。

报告显示，于2023年6月30日，龙湖集团已售出但未结算的合同销售额为2465亿元，面积约1570万平方米，为未来核心溢利持续稳定增长奠定坚实基础。

在业绩会上，龙湖管理层表示，未来还将进一步聚焦，重点围绕20个主力城市和14个机会城市来布局。

据了解，2023年上半年，龙湖集团新增20幅地块，总建筑面积257万平方米，权益建筑面积184万平方米，权益地价180亿元。按地区分析，西部地区、长三角地区、华中地区、环渤海地区及华南地区的新增面积分别占新增收购土地储备总建筑面积的30.7%、29.3%、15.8%、14.0%及10.2%。

截至2023年6月30日，龙湖的土地储备合计5489万平方米，权益面积为3816万平方米。其中，环渤海地区、西部地区、长三角地区、华中地区及华南地区的土地储备分别占土地储备总面积的31.0%、25.0%、19.7%、14.0%及10.3%。

值得注意的是，除了战略布局外，龙湖集团也持续迭代升级产品，先后推出云河颂、御湖境、青云阙、砚熙台等全新产品系列。同时在2023年8月8日产品分享会上，龙湖预告了即将面世的全新一代T序列顶奢产品系，展示出日趋完善的新一代产品谱系，以实际行动精准匹配客户需求，力求在波动市场中把握机遇。

跨航道协同 发展新引擎奏效

“不再依靠负债规模驱动业务增长，而是凭借各个航道产生正向经营性现金流来实现内生式驱动。坚守初心、稳健经营，集团将进入低杠杆、低成本、强运营、正现金流的发展模式。”陈序平在中期业绩报告中如是说。

龙湖集团的多航道指的是长期坚持的开发-运营-服务1+2+2的发展战略。即除了住宅业务发力之外，龙湖集团持续发力商业投资和长租公寓的运营航道、物业管理和智慧营造的服务航道。

具体来看。运营业务方面，冠寓的稳步发展以及天街系列、星悦荟系列等商业产品系，为龙湖集团提供了稳定的现金流。

财报显示，上半年，龙湖集团运营业务不含税租金收入为63.3亿元。其中商场、租赁住房、其他收入的占比分别为77.0% 、19.4%和3.6%。

截至2023年6月30日，龙湖已开业商场建筑面积为762万平方米（含车位总建筑面积为980万平方米），整体出租率为95.4%；2023年上半年，商场销售额为310亿元，平均日客流269万人次。值得注意的是，约6座天街将于2023年下半年在北京、上海、重庆等城市开业。

得益于行业利好政策的支持及精细化的运营管理能力，长租公寓品牌冠寓已累计开业11.9万间房源，在规模扩张的同时精耕产品和服务。其中开业超过6个月以上房源的出租率提升至95.9%，租金收入同比增长4%至12.3亿元，盈利能力持续提升。

此外，2023年上半年，龙湖集团服务业务及其他不含税收入为58.4亿元，同比增长13.0%。服务业务及其他毛利率为31.9%，较上年同期增长8.3%。

凭借高质量、高标准、多业态的服务能力，龙湖智创生活的物业管理及商业运营业务稳步增长，期末物管在管面积达3.5亿平方米，商业运营在管项目81个。通过领先的智能科技系统，精准定位客户需求，客户满意度连续14年保持90%以上。

摩根士丹利在最近的研报中表示，龙湖将成为一线城市需求放缓的主要受益者，其销售和租金收入增长将继续优于其他民营房企，并预计其强劲的执行力将逐步帮助投资者重建对其保持良好业绩记录的信心。

2023年恰逢龙湖30周年。在30周年的新起点上，面对未来，龙湖集团表示，将持续关注资产结构的调整、质量和效率的提升，土储结构持续优化、利润结构更加稳健，加快构建高质量发展模式。