北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
卖了外地的房加积蓄手头1500首付,新房可以接受最多2000。二手房最多1800。二套想买个保值的房子给孩子留着。前几年没有自住需求,大概率也是出租,因为和家人一直住南边,所以不太考虑北边。没有学区要求。目前的想法新房是天坛府6期150平。二手房目前看了广渠门的富贵园商品房和花市枣苑的3居,都是楼龄18年左右的。还有一个车公庄的九和苑(只能2居)。
纠结的地方是新房还是旧房?怕买了楼龄接近20年的等孩子用的时候都30年了,无论是他自住还是出手置换都会贬值?新房对天坛府那个地界确实也不太满意。户型勉强可以接受。您说天坛府能跟上大盘吗?如果最后上面几个小区的话,您觉得怎么个顺序考虑呢?
A:
1、前几年没有自住需求,大概率出租,那买新房图什么呢?相当于买辆新车自己不开租出去,合适吗?租客可很少有爱惜的,用不了几年可就毁的差不多了。所以想好了再买吧,一般没这么干的,新房最宜居的就是前几年,而租客也不多给租金,还不念房东的好儿,未必划算。
2、另外没有学区要求干嘛买学区房啊?还是在高峰期溢价高的时候,租金肯定要低30%的,或许更高,图什么呢?
3、房龄对保值来说是重要因素,但不是决定性的,维护的重要性才更大。这就跟人似的,岁数不决定是否健康,锻炼和保养才更重要,我从30多岁就没人待见了,刘晓庆都快70了还当明星的,一个道理。北京老公房保值超过商品房的有的是,财政部、发改委、人民日报的等等都很强,维护的好,房龄就不是太重要了。
4、天坛府是否能跟上大盘,我觉得挺难的。首先是板块内没有先例,所有小区在剔除学区溢价后全部跑输。升值好的只有中海紫御的大户型,但这户型和品质可比天坛府要强一些的。毕竟当年不限价,而中海拿地的成本才92块钱一平米,一盒烟钱,利润高才质量好。天坛府的利润率我不知道,但这年头儿肯定不高,质量品质也就未必赶的上紫御的。所以考察好吧,在户型不占优的情况下,对其他方面的要求就更高了。
还有150平的也考虑好,普宅线是不可能变的,这超出了又不多,对流动性来说至少不占优。
5、其他几个也是学区房,溢价率差不多。常规建议是首选海淀次选崇文,毕竟南城这么多年也不太强势,很难说会逆转。
仅供参考。
二
Q:
我想咨询下关于学区房购买的问题:我家宝宝28年上小学,预算在全款2000-2500左右,在看到同事孩子小升初抑郁后就不想给孩子太大的压力,目前锁定在西城的金德月。我考虑的优先级是:
1、小学和初中整体教学好,想买是西城第一梯队的学校,最好有直升。说整体教学好是因为比如宏庙直升的实验初中据说很掐尖,如果进不了实验班感觉也得不到好学校的加成;
2、小区不要太老,因为双职工上班比较忙,可能需要老人同住接送,所以最好要大三居;
3、不求房产增值,不要落后大盘就行了。我的疑问是:a,我需要先卖掉交大的一个小两居才能有2000以上的预算,这个卖房和买房的操作是不是等26年之后再做,还是可以考虑近几年早做准备?b,我这个金额,还对居住属性有要求,是不是先买个两居上学后续置换,还是建议一步到位呢?c, 麻烦您推荐一些我看的学校或者小区的范围。可能我的想法也比较多,总也梳理不出重点。
A:
1、先提醒一句吧,学校越好,同学们的成绩就越优秀,期望值也就越高,孩子的压力也就越大了。压力小的都是普校,不过分比拼学习也就轻松了。北京前几年判断某所学校或学区是否优秀,就看附近的教培机构多不多,越多的说明家长越重视孩子越努力成绩越好。
西城和海淀相比只是在奥数上不是特别重视,但也差不多。看看各牛校小升初的摸底卷子就知道了,奥数不强的都看不懂。所以还是做好心理准备吧,进入牛校就意味着得更加努力,尤其是实验班,除非是天牛报恩娃,否则压力不会小。
2、常规建议是如果卖房后增加的预算多(包括贷款),那就提前换,房子大概率比现金保值。如果是平级置换或不增加太多预算,那就等2025年之后再换,看看政策或许有更多的选择,大概率不吃亏。
3、最好一步到位,因为总价越高的相对溢价率倒低,居住的性价比也就相对高,风险也小。
4、现在我也不敢说哪所学校能保险,这几年金融街没放开宏庙的学位,明年也够呛,所以不敢预测。德胜和月坛也都一样,德胜全部出区,月坛也只有两所普校。要不就等等看吧,2025年或许就能看出趋势了。
仅供参考。
三
Q:
我在丰台区部队工作,北京无房,但在老家贷款买过,算二套资格吧?我现在犹豫的是资金很少,首付120万左右的话,加上120万公积金也买不到合适的房子。而且如果将来单位有统建房还或许会影响资格。
当然以我现在的情况还得至少排队七八年,所以想问一下如果这套房算投资的话是否合适?另外也有想法卖掉老家的换到北京,这样能增加约60万的首付。
A:
1、北京到目前为止的限购政策是,只要在全国范围内有过房贷就算二套资格。既然是贷过款了,那还能贷满120万公积金吗?二套资格都是60万了,部队的应该也是这政策吧。那如果是这样,减去税费的话能买170多万的房,在北京基本都是郊区,自住为主,不太好算投资房。
2、商品房应该不影响统建房资格,保障房一类的才影响呢。所以只要是二手房就应该没影响,就算原来是保障房(包括二类经适)一过户也是商品房了。但这我不敢保证啊,只是听说是这种规定。
3、房子是用来住的,老家的如果住不上了就换到北京呗,这样能选择更多些。在丰台的话可以看看西边的,房山先看长阳,没合适的再向西看到大学城一带,别太往西了。门头沟看上岸一带,梧桐苑是限竞房的试点儿,但却是商品房的性质,保值也不错。郊区的就是租金稍微低些,比市区低10%吧,其他的只要在地铁沿线别太远的都保值还行,传导排序靠后一些而已。
4、在其他的我不懂了,统建房的传说太多,还是咨询单位吧,我不敢瞎说。
仅供参考。
四
Q:
我儿子在燕郊有房,前几年我给买的,在他名下,到现在还赔10%左右,中介说应该今年能涨回来。如果卖掉的话150万,没贷款,他现在在**单位,有公租房,但买福利房没戏,所以我想用300万的首付给他在北京买。他目前收入一万出头,我想贷款到300万,中介说可以让我做担保还款人。这方案没问题吧?
A:
1、没什么问题,都是常规操作。
2、**单位在西三环吧?估计燕郊的住不上,那就换掉呗。不过提醒一下,如果燕郊的上涨10%,那北京就算不比燕郊涨的多,排序也会靠前。历次行情都是北京的先涨,然后才传导到环京。燕郊的有可能比北京涨的猛跌的狠,但没提前过。这看自己判断吧,要是我就不等这10%了,提前换到北京也不吃亏。
3、贷款好办,这种体制内的本来就不会被为难,尤其现在银行额度足,没什么难批的,只要能确保还款就行。
仅供参考。
五
Q:
单位在回龙观有一套130平宿舍,无产权可一直居住,回龙观自己还有一套130平三居室,孩子在西城上学,请问章哥,自己的房子是不是应该卖掉?想在城里三环里再买一套。我看回龙观的房子跌了不少,不知现在卖合适吗?
A:
1、这我不好回答,猜不出都是什么小区,三环里说的是哪个啊?是不是学区房?这还是说具体的吧,要不然无法判断。
2、回龙观跌了不少,怎么说呢?涨跌是正常的,房价从来也不是永远涨的。市区也跌了,德胜动辄跌几百万呢,中关村跌的不多,但算上横盘的话也不少。不过再怎么跌也赶不上前几次崩盘,2008那动辄30%起,郊区腰斩的都有的是。其他的1998、2002、2010、2014哪年也比今年狠的多,但也不都涨回来了吗?所以一般不建议追涨杀跌,还是看长远吧。
3、总之还是说具体的小区吧,要不然我不知道说什么。
仅供参考。
六
Q:
我们目前家住大兴,老大在景山小学大兴实验学校低年级,老二明年上小学。刚得到北京户口。大兴的房子(类似房子最近成交价520万左右),想置换个朝阳的学区房,是否可行?
居住需求也是刚需~学区也是刚需~可否推荐学区?预算有限,学区只要比大兴这边好就可以。
A:
1、换朝阳的学区房,没什么不可行的啊。
2、预算是多少啊?520是成交价,总价准备买多少的,不谈钱怎么聊房子啊?这还是先做个总价预算吧,要不我也不知道说什么。
3、朝阳就那几个学区,白小+80和朝外的溢价相对高,跟东西海差不多,但质量算最好。帝景、嘉铭、陈分、芳草地+陈本的都溢价率中等,清朝的溢价低,其他的就都没什么溢价了。这还是先说预算吧,然后对照一下各个学区房的价格。帝景的肯定没合适的,其他的都能买到。
仅供参考。
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