北京买房：理清思路，购房建议931

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

卖了外地的房加积蓄手头1500首付，新房可以接受最多2000。二手房最多1800。二套想买个保值的房子给孩子留着。前几年没有自住需求，大概率也是出租，因为和家人一直住南边，所以不太考虑北边。没有学区要求。目前的想法新房是天坛府6期150平。二手房目前看了广渠门的富贵园商品房和花市枣苑的3居，都是楼龄18年左右的。还有一个车公庄的九和苑（只能2居）。

纠结的地方是新房还是旧房？怕买了楼龄接近20年的等孩子用的时候都30年了，无论是他自住还是出手置换都会贬值？新房对天坛府那个地界确实也不太满意。户型勉强可以接受。您说天坛府能跟上大盘吗？如果最后上面几个小区的话，您觉得怎么个顺序考虑呢？

A：

1、前几年没有自住需求，大概率出租，那买新房图什么呢？相当于买辆新车自己不开租出去，合适吗？租客可很少有爱惜的，用不了几年可就毁的差不多了。所以想好了再买吧，一般没这么干的，新房最宜居的就是前几年，而租客也不多给租金，还不念房东的好儿，未必划算。

2、另外没有学区要求干嘛买学区房啊？还是在高峰期溢价高的时候，租金肯定要低30%的，或许更高，图什么呢？

3、房龄对保值来说是重要因素，但不是决定性的，维护的重要性才更大。这就跟人似的，岁数不决定是否健康，锻炼和保养才更重要，我从30多岁就没人待见了，刘晓庆都快70了还当明星的，一个道理。北京老公房保值超过商品房的有的是，财政部、发改委、人民日报的等等都很强，维护的好，房龄就不是太重要了。

4、天坛府是否能跟上大盘，我觉得挺难的。首先是板块内没有先例，所有小区在剔除学区溢价后全部跑输。升值好的只有中海紫御的大户型，但这户型和品质可比天坛府要强一些的。毕竟当年不限价，而中海拿地的成本才92块钱一平米，一盒烟钱，利润高才质量好。天坛府的利润率我不知道，但这年头儿肯定不高，质量品质也就未必赶的上紫御的。所以考察好吧，在户型不占优的情况下，对其他方面的要求就更高了。

还有150平的也考虑好，普宅线是不可能变的，这超出了又不多，对流动性来说至少不占优。

5、其他几个也是学区房，溢价率差不多。常规建议是首选海淀次选崇文，毕竟南城这么多年也不太强势，很难说会逆转。

仅供参考。

二

Q:

我想咨询下关于学区房购买的问题：我家宝宝28年上小学，预算在全款2000-2500左右，在看到同事孩子小升初抑郁后就不想给孩子太大的压力，目前锁定在西城的金德月。我考虑的优先级是：

1、小学和初中整体教学好，想买是西城第一梯队的学校，最好有直升。说整体教学好是因为比如宏庙直升的实验初中据说很掐尖，如果进不了实验班感觉也得不到好学校的加成；

2、小区不要太老，因为双职工上班比较忙，可能需要老人同住接送，所以最好要大三居；

3、不求房产增值，不要落后大盘就行了。我的疑问是：a,我需要先卖掉交大的一个小两居才能有2000以上的预算，这个卖房和买房的操作是不是等26年之后再做，还是可以考虑近几年早做准备？b,我这个金额，还对居住属性有要求，是不是先买个两居上学后续置换，还是建议一步到位呢？c, 麻烦您推荐一些我看的学校或者小区的范围。可能我的想法也比较多，总也梳理不出重点。

A：

1、先提醒一句吧，学校越好，同学们的成绩就越优秀，期望值也就越高，孩子的压力也就越大了。压力小的都是普校，不过分比拼学习也就轻松了。北京前几年判断某所学校或学区是否优秀，就看附近的教培机构多不多，越多的说明家长越重视孩子越努力成绩越好。

西城和海淀相比只是在奥数上不是特别重视，但也差不多。看看各牛校小升初的摸底卷子就知道了，奥数不强的都看不懂。所以还是做好心理准备吧，进入牛校就意味着得更加努力，尤其是实验班，除非是天牛报恩娃，否则压力不会小。

2、常规建议是如果卖房后增加的预算多（包括贷款），那就提前换，房子大概率比现金保值。如果是平级置换或不增加太多预算，那就等2025年之后再换，看看政策或许有更多的选择，大概率不吃亏。

3、最好一步到位，因为总价越高的相对溢价率倒低，居住的性价比也就相对高，风险也小。

4、现在我也不敢说哪所学校能保险，这几年金融街没放开宏庙的学位，明年也够呛，所以不敢预测。德胜和月坛也都一样，德胜全部出区，月坛也只有两所普校。要不就等等看吧，2025年或许就能看出趋势了。

仅供参考。

三

Q:

我在丰台区部队工作，北京无房，但在老家贷款买过，算二套资格吧？我现在犹豫的是资金很少，首付120万左右的话，加上120万公积金也买不到合适的房子。而且如果将来单位有统建房还或许会影响资格。

当然以我现在的情况还得至少排队七八年，所以想问一下如果这套房算投资的话是否合适？另外也有想法卖掉老家的换到北京，这样能增加约60万的首付。

A：

1、北京到目前为止的限购政策是，只要在全国范围内有过房贷就算二套资格。既然是贷过款了，那还能贷满120万公积金吗？二套资格都是60万了，部队的应该也是这政策吧。那如果是这样，减去税费的话能买170多万的房，在北京基本都是郊区，自住为主，不太好算投资房。

2、商品房应该不影响统建房资格，保障房一类的才影响呢。所以只要是二手房就应该没影响，就算原来是保障房（包括二类经适）一过户也是商品房了。但这我不敢保证啊，只是听说是这种规定。

3、房子是用来住的，老家的如果住不上了就换到北京呗，这样能选择更多些。在丰台的话可以看看西边的，房山先看长阳，没合适的再向西看到大学城一带，别太往西了。门头沟看上岸一带，梧桐苑是限竞房的试点儿，但却是商品房的性质，保值也不错。郊区的就是租金稍微低些，比市区低10%吧，其他的只要在地铁沿线别太远的都保值还行，传导排序靠后一些而已。

4、在其他的我不懂了，统建房的传说太多，还是咨询单位吧，我不敢瞎说。

仅供参考。

四

Q:

我儿子在燕郊有房，前几年我给买的，在他名下，到现在还赔10%左右，中介说应该今年能涨回来。如果卖掉的话150万，没贷款，他现在在**单位，有公租房，但买福利房没戏，所以我想用300万的首付给他在北京买。他目前收入一万出头，我想贷款到300万，中介说可以让我做担保还款人。这方案没问题吧？

A：

1、没什么问题，都是常规操作。

2、**单位在西三环吧？估计燕郊的住不上，那就换掉呗。不过提醒一下，如果燕郊的上涨10%，那北京就算不比燕郊涨的多，排序也会靠前。历次行情都是北京的先涨，然后才传导到环京。燕郊的有可能比北京涨的猛跌的狠，但没提前过。这看自己判断吧，要是我就不等这10%了，提前换到北京也不吃亏。

3、贷款好办，这种体制内的本来就不会被为难，尤其现在银行额度足，没什么难批的，只要能确保还款就行。

仅供参考。

五

Q:

单位在回龙观有一套130平宿舍，无产权可一直居住，回龙观自己还有一套130平三居室，孩子在西城上学，请问章哥，自己的房子是不是应该卖掉？想在城里三环里再买一套。我看回龙观的房子跌了不少，不知现在卖合适吗？

A：

1、这我不好回答，猜不出都是什么小区，三环里说的是哪个啊？是不是学区房？这还是说具体的吧，要不然无法判断。

2、回龙观跌了不少，怎么说呢？涨跌是正常的，房价从来也不是永远涨的。市区也跌了，德胜动辄跌几百万呢，中关村跌的不多，但算上横盘的话也不少。不过再怎么跌也赶不上前几次崩盘，2008那动辄30%起，郊区腰斩的都有的是。其他的1998、2002、2010、2014哪年也比今年狠的多，但也不都涨回来了吗？所以一般不建议追涨杀跌，还是看长远吧。

3、总之还是说具体的小区吧，要不然我不知道说什么。

仅供参考。

六

Q:

我们目前家住大兴，老大在景山小学大兴实验学校低年级，老二明年上小学。刚得到北京户口。大兴的房子（类似房子最近成交价520万左右），想置换个朝阳的学区房，是否可行？

居住需求也是刚需～学区也是刚需～可否推荐学区？预算有限，学区只要比大兴这边好就可以。

A：

1、换朝阳的学区房，没什么不可行的啊。

2、预算是多少啊？520是成交价，总价准备买多少的，不谈钱怎么聊房子啊？这还是先做个总价预算吧，要不我也不知道说什么。

3、朝阳就那几个学区，白小+80和朝外的溢价相对高，跟东西海差不多，但质量算最好。帝景、嘉铭、陈分、芳草地+陈本的都溢价率中等，清朝的溢价低，其他的就都没什么溢价了。这还是先说预算吧，然后对照一下各个学区房的价格。帝景的肯定没合适的，其他的都能买到。

仅供参考。

关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。