楼市避险资产的「命运齿轮」，开始转动

壹

政策面，楼市进入“震耳欲聋的沉默”。

在7-8月份，主管部门曾密集发声：‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

• 7月24日：中央政治局会议提出“适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”；

• 随后，住建部召开座谈会，住建部部长倪虹指出：要大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。

“认房不用认贷”：对受影响最深的楼市领头羊——京沪市场，这是最直接的利好。

稳楼市的目标，直接瞄准一线城市被压制的改善购房需求。

从银行角度，改善型客户的资信其实更高，风险更低，是更优质的放贷对象。

随后，北京带头表态。

这是一线城市里对前述会议和要求的率先表态。

虽然措词很官方、也很谨慎，但给出的信号意义和想象空间还是巨大的。

首套住房首付比例和贷款利率、严格的“认房又认贷”、已经执行了9年的严重落后于现状的普宅标准， 至少在三个层面，北京有调整政策的想象空间。

但从那之后，楼市进入消息面的“真空期”，但市场却暗流涌动。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

而我从一线市场得到的消息是：有包邮区高资产净值家族，正在北京内城豪宅市场看房，一出手就是5套内城别墅。

与项目营销人员交流，得出的结论是：‍‍‍

在政策确定放松（无论力度大小）的趋势下，高净值人群，对一线核心城市的“避险资产”，依然有着浓厚的兴趣。 ‍‍‍‍‍‍‍

当全局性的房地产“供求关系”发生逆转，普通房产丧失投资价值已经成为共识，资金转而聚焦避险资产或许成为高净值人群的共同选择。‍‍‍‍‍‍‍‍‍

贰‍

避险资产，为什么会成为新的明星？‍

我们先看两组数据：

首先是香港知名豪华商场开发商恒隆的半年报显示，今年上半年，恒隆在内地的商场收入增长13%。

其中，高端商场的收入上升 16%，而次高端商场则下跌3%。

在整体社会商品零售额增长乏力的大背景下，塔尖人群的消费力依然活跃。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

再看收入。

2021年，招商银行年报显示，该行私人银行客户12.21万，人均资产2780万；

而到了2022年的年报，这两个数字都显著增长，分别来到了13万和2812万。

高净值人群的收入依然稳定增长。‍‍‍‍‍

而从地域上看，这部分人群的分布是怎样的呢？下面这个表一目了然：‍‍

北京和上海，以一市之力，力压人口多出数倍的省份，拥有着遥遥领先的高净值家庭。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

这种雄厚的购买力基础，构成了支撑这两大一线核心城市、稀缺型不动产的价值支撑。‍‍‍‍‍‍‍

那么避险资产的逻辑就很清晰了：

高净值人群基数不断增长，他们对保值资产的需求格外旺盛。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

在楼市大变局之前，他们的投资相对分散，二三线城市容纳了这部分购买力；‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

而当全局性的供求关系逆转，楼市整体丧失投资属性，这部分购买力只能将目光投向京沪，这最后的避险资产。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

所以，尽管政策利好未能如期落地，但宽松趋势下，很多异地高净值家庭，依然会考虑抢先布局京沪。‍‍‍‍‍

大气候如此，回到北京，哪个板块最具备避险资产属性的小气候？

有一个角度可以见微知著。

上半年，北京全市甲级写字楼吸纳量为“负值”，但丽泽、通州两个新兴商圈表现抢眼。

尤其是丽泽，整体市场空置率上升，而丽泽空置率则下降了1.7%，是空置率下降最多的商圈。

丽泽商务区的空置率、净吸纳量在北京商务区中表现抢眼

存量竞争的时代，丽泽的后发优势表现突出。

今年6月15日，全球B2B支付基础设施平台Thunes在京成立大中华区总部——易付达网络技术服务(中国)有限公司（简称Thunes中国）在丽泽金融商务区开业。

20多年进阶，丽泽迎来了真正意义上的“蝶变”。

目前丽泽金融商务区入驻企业已达1044家，金融创新类企业在丰台丽泽不断集聚，已经初步形成了“金融+科技”产业链。

涵盖央行数字货币研究所、银河证券、长城资产、中广电、伦敦证券交易所路孚特等一大批优秀的金融、科技、专业服务领域头部企业。‍‍‍‍‍‍‍

“预计到2024年，商务区企业数量将超过1200家，‘金融+科技’生态体系逐渐完善”，丽泽金融商务区工委书记、管委会主任李国龙表示。

跟着产业趋势，在北京寻找避险型、核心城区不动产，丽泽板块是首选。‍‍‍‍‍

叁‍

三环、丽泽，还有这种绝对稀缺型的新房吗？

答案是：有。

近期迎来多位异地高净值客户到访的北京中国府，就是这样一个项目。‍‍‍‍‍‍‍‍

看位置：今年上半年，北京成交31块宅地，无一宗在三环，哪怕四环也仅2宗，其余均处于五环及以外。在未来数年，三环新盘将仅以存量土地为主，稀缺性无可置疑。

看产品：业内共识，三环别墅可遇不可求，近5年来北京三环以内别墅新品不足百套。且北京新供应土地容积率基本在2.0以上，而北京中国府容积率仅为1.52。

兼具核心地段+低密别墅双重优势的，舍北京中国府其谁？‍‍

具体来看产品，北京中国府的优势更为突出。

首先是现房——

项目刚刚由期房转为现房，为了给客户呈现最好的交付效果，项目将期房阶段的品质承诺一一兑现。‍‍

在这样一个品质打折、减配盛行、不确定性骤增的市场，一个所见即所得的现房豪宅，无疑足够让买家心安。‍‍‍‍

再看产品尺度。‍‍‍

北京中国府的叠拼别墅，其产品面积在330-590平米，单层面积就接近140平米。

市面上不少叠拼别墅，仅有别墅的“形”，而无别墅的“神”，为别墅而别墅，面宽不足，单层面积不够，舒适性大打折扣。

而北京中国府的尺度，兼具了城市大平层的舒展，以及别墅产品的有天有地有院子立体居住感受。

这又进一步放大了它的稀缺性。

它还是科技系统加持的高品质精装别墅。

在经过广泛的客研、业内研讨基础上，北京中国府做出了一次大胆的产品力跃升——做定制化精装别墅。

众所周知，别墅装修是一件费心、费力、成本高昂、专业化程度极高的事情，很多别墅业主对漫长的装修周期、不断返工的装修过程，都倍感疲惫。

而北京中国府的全新精装别墅，赢得了近8成客户打出的“喜欢”最高评价。

开发商能建城发对精装的出发点是——去风格化，不拘泥于表象，一切从人的实际居住感受出发，来定制精装别墅。

空间设计更精细化，为不同家庭成员的不同活动场景定制精彩空间。

比如，下叠产品的会客厅，客、餐、西厨岛台一览无余，别墅的疏阔空间感，带来了足够体面的聚会、party社交体验。

而二层主卧套房沉浸步入式衣帽间，带双台盆和浴缸、独立的马桶间和淋浴间等等，让别墅主人可以真正享受私人空间极致的功能性和舒适度。

最让人惊艳的，是挑高约8.6米的地下空间，身处其中，别墅独有的空间震撼扑面而来。

除了常见的酒吧、酒窖、茶室、会客空间，设计师唐忠汉在这里大胆设计了汗蒸、spa和水浴等具有度假风情的空间，让业主看到生活的另一种可能。

除了空间设计上的独具匠心，北京中国府的产品力还体现在不惜工本的成本投入上，这一点在当下市场尤为难得。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

比如，通体干挂保加利亚米黄石材，造价为普通石材9倍， 德国进口莱姆石2倍，全北京唯一3000万级别外立面不掺杂涂料的别墅。

再比如业内最先进的科技系统精装3.0交付，5G科技系统， 拥有地源热泵系统，保证室内恒温恒湿恒氧恒洁恒净。

让北京中国府在北京高端圈层内声名鹊起的约4000平米二十四节气会所，也已经正常运营。

会所融合了商务宴请、家庭聚会、恒温泳池、健身场馆等功能空间，既可以作为家庭的第二客厅使用，也可以作为别墅功能一种有效的延展，丰富业主生活。

会所位于业主归家之路上，更从地下与别墅的车库和入户尊享层连通。

业主甚至可以穿着睡衣直接进入会所游泳或者进行其他休闲健身项目，真正体现了“私属”二字的真意。

在胡Sir看来，当京沪的核心资产吸引更多的“避险”需求，资产价值的分化将进一步拉大。‍‍

那些拥有核心地段、稀缺产品力、所见即所得的兑现力的房子，会成为全国高净值客户追逐的目标。‍‍‍

北京中国府这种高层总价2200万/套起、社区70%产品为别墅的项目，门槛极高，业主素质极其统一，这样的产品，在高端圈层通过口耳相传的口碑传播，一定是这一轮避险需求的最大赢家。

对高净值人群来说，这样的机会，可以说手快有、手慢无了。

胡 Sir 不 胡 说

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