业主头顶悬“隐患” 瓦片坠落谁负责？

近日，家住奉贤世茂海滨新城的业主来电求助称，该小区近年来接连出现屋顶瓦片高空坠落的险情，经排查，小区372户业主中，有150多户业主的别墅屋顶出现了"塌陷"和瓦片脱落，并由此引发室内渗水，由于维修工程迟迟无法推进，因此业主们无奈致电求助。一起来看特勤员的调查。

世茂海滨新城于2010年交付，由3层联排别墅和4层叠加别墅组成。从去年开始，小区内多个楼栋出现了瓦片高坠的情况。去年4月，王先生家的监控记录下了瓦片坠落的一幕。

塌陷漏水的屋顶是用水泥瓦和木头搭建起来的，当中用水泥砂浆进行粘合。邹先生家的瓦片脱落十分严重，屋子四周还散落着不少坠下的瓦片，他曾多次爬上屋顶，并请教了专业人士，对方表示屋顶的施工工艺和用料可能存在问题。

这样的说法得到了另一位业主曹先生的验证。曹先生买的是二手房，2016年买进来之后也发现屋顶渗水，于是自己出钱重新做了屋顶，2层钢筋浇筑，硬生生把屋顶抬高了7公分。

曹先生说自己是工程方面的专家，在他看来，除了用料差之外，屋顶的结构设计也存在问题。

业主曹先生：“平顶跟屋最上口的地方，本来就不应该这样做的，平顶应该有个帽子出来就不会产生这个问题。小区的普遍现象都是这个问题。”

业主们发现小区里瓦片脱落的情况并不少见，有的屋顶甚至已经坍塌了下来。去年7月，在摸清情况后，业主们将问题反馈给了街镇。

镇规建办主任许大江：“根据梳理下来整个小区现在是84幢房屋，需要进行维护加固的是60幢。具体的方案就是通过登高作业，将破损的瓦片进行一个应急处置，然后张贴绿网，绿网里面是加固了钢丝，也没有破坏原来的那个防水结构，主要是利用了屋面那个避雷弹进行一个加固。“

虽然镇里对屋顶进行了加固，但是在业主们看来，这样的措施毕竟没有彻底解决问题。业主们担心，万一瓦片、外立面的掉落砸伤路人，他们是否需要承担责任。

后援律师胡峰：“首先从我的角度来看，业主发现有这个危险的时候，他已经通知了物业公司，那么已经尽到了一个审慎义务，那么业主是没有过错的，就不应当承担侵权责任。”

2022年11月，小区所在的镇政府出资委托上海市建筑科学研究院房屋质量检测站对小区两栋具有代表性的房屋进行“屋面完损检测” 。2023年3月31日，房屋质量检测报告出炉。

根据鉴定报告，造成瓦片脱落的原因有两个：一个是斜屋面和平屋面的连接处，当时施工的时候没有采取有效的防水措施以及抗裂措施，所以导致水泥沙浆开裂，然后雨水渗入到坡屋面下面的结构，下面结构主要是一个木制的顺水条，挂瓦条，然后也没有做防腐处理；第二个原因，就是坡度较陡，而且瓦片比较重，在这个木制顺水条挂瓦条腐蚀、失效的情况下，出现了这个瓦片滑落的情况。”

看到检测报告中提及的木头顺水条和挂瓦条未做防腐处理，业主们炸开了锅，世贸海滨新城紧邻碧海金沙景区，面向杭州湾，这样的沿海小区屋顶木头竟然没有做防腐处理，这实在让业主们无法接受。

业主杨女士 ：“学建筑的人，学设计的人，不用规范这么写得清清楚楚要防腐，你都应该防腐，而且我们是在海边。”

于是，业主们拿着检测报告，由镇政府牵头找到了开发商。开发商表示，小区2010年建成，如今早已过了5年质保期，他们希望通过诉讼，由法院来厘清责任的承担比例。

开发商：“我只能这么说，就是就是事情发展到今天这一步，相信就是就肯定是有瑕疵的，对吧？这个瑕疵到底出在谁身上对吧？你不可能一棍子拍死了，就是我开发商的责任。对吧？这个肯定是要去做司法鉴定的。”

但是对于开发商的说法，包括曹先生在内的业主们明显不服气。业主们觉得，屋顶掉瓦、塌陷、漏水都是开发商施工有问题造成的，不该受房屋5年质保的限制。

面对业主的质疑，开发商直言，现在他们的日子也不好过，维修的事情有点力不从心。那么，开发商以过了5年质保期为由，坚持通过诉讼来解决争议，是否于法有据呢？

后援律师胡峰：“虽然根据《建筑工程质量管理条例》第40条的规定，外墙面的质量最低保修期为5年。但按《民法典》第621条的规定，这个5年的质量保修期的意义在于，如果房屋在交付后5年内出现瑕疵，且业主及时告知开发商，开发商就需承担瑕疵担保责任，维修房屋。如果开发商在房屋建筑过程就知道、或应当知道房屋有瑕疵的，那么，依据《民法典》第621条第3款的规定，业主不受前述5年质量保修期的约束，只需在其发现房屋瑕疵的合理期限内通知开发商，开发商就应当承担房屋的瑕疵担保责任。”

除了质疑开发商在施工中偷工减料，业主们还认为，小区前2任物业公司既没有按约定，每月清理天沟、排除积水，更没有做到屋顶例行检修，都应该承担相应责任。

那么，如果真的如业主们所说，前2任物业公司确实存在疏忽，导致屋顶维修不及时，可以追究责任，索要赔偿吗？

后援律师胡峰：“根据前两任物业公司服务范围，屋顶维修不及时，可依物业合同约定追究他们的违约责任。除了3年的诉讼时效抗辩外，物业公司可能会以房屋质量瑕疵为由，向开发商“甩锅”。对此甩锅，业主须明白，业主是通过支付物业服务费的方式，让物业公司帮助业主维修房屋瑕疵，这实际是假物业公司之手、自行维修房屋瑕疵；对于物业公司及时维修的费用，业主是可以基于买卖合同向开发商主张追偿的。但业主向物业公司主张的损失，是物业公司违反物业合同给业主造成的损失，即物业公司如果及时维修业主可以避免的损失，这不包括维修费用。”

既然诉讼是一条可操作的司法救济途径，为什么小区业主迟迟没有行动呢？求助人杨女士告诉特勤员，小区业委会已经解散近2年了。因此，以业委会名义起诉开发商这条路暂时走不通。对此，他们提出了一个折中方案，是否可以由居委会作为诉讼主体来代业委会起诉开发商。

后援律师胡峰：“从法理上是可行的，实践中，我们也看到贵州、武汉等地的诉讼中也有案例支持。根据住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第58条规定，“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下,代行业主委员会的职责”，这实际上通过部门规章的方式赋予了居民委员会代理业主诉讼、维权的资格。这里需强调的是，根据《民法典》第162条的规定，当居委会代理业主起诉时，最终的法律后果由业主承担。

鉴于上海地区还未见类似的案例实践，小区业主可通过明示授权、自担法律后果的方式，尝试说服居民委员会代理起诉、当地法院受理案件。”

（看看新闻Knews记者：施亚娟）